【专题报道】

  新浪乐居独家直击:昔日地王 星耀生死悬疑

  记者 王芳洁 白兰/文

  “没有问题”。10月26日下午,在飞机起飞前给《证券市场周刊》记者回完短信后,颜语在飞机上关闭了手机。

  此刻这个中年男人心情应该并不轻松,他任董事长的天津星耀投资有限公司(下称“天津星耀”)正面临一个巨大的难题。

  天津星耀开发的星耀五洲项目,曾经是天津的地王,占地面积4100亩,周边水域面积7000亩,总建筑面积达300万平米,而截至2011年上半年,项目才销售了48万平米住宅。

  本刊记者调查后发现,天津星耀的困境早已街知巷闻,从地王诞生开始,天津星耀就陷入信托连环套中难以自拔,资金链紧张的天津星耀甚至引起了银监会的关注。现在,中信信托、华能贵诚信托、华融国际信托三家信托公司已经在对天津星耀的债务进行重组。

  三年借新还旧 财务危机四伏

  单纯从资产负债情况来看,天津星耀距离破产还有一段差距。根据华融国际信托公布的天津星耀财务状况,截止到6月30日,该公司的资产总额为121.58亿元,负债总额为91.78亿元,资产负债率为75.49%。

  客观来说,天津星耀目前的资产负债率在地产公司中并不算高,离资不抵债更相差甚远。但这并不意味着天津星耀的状态乐观,实际上,2011年公司的资金链实际上已经到了最紧张的时刻。

  根据华融国际信托报告,天津星耀2011年二季度的签约销售金额仅4900万元,取得销售回款更只有3040万元,2011年一季度天津星耀的签约销售金额为1.32亿元,销售回款8860万元。根据以上数据,天津星耀上半年的销售回款仅1.19亿元。

  而2010年,天津星耀全年的销售回款为9.85亿元,2009年回款更高达18.8亿元,不难看出,由于项目位于天津城市郊区,天津星耀的销售对宏观调控政策非常敏感,以至于目前出现滞销的状况。

  对于房地产公司而言,除非有新的融资活动,销售回款几乎是维持公司正常运营,并按期偿还借款本息的唯一来源。根据目前星耀五洲的销售速度,天津星耀很难通过经营性活动产生的现金流来偿还公司借款的本息。

  根据华融国际信托报告,截至6月30日,天津星耀共有非流动负债47.51亿元,根据房地产公司特性,这些非流动负债应主要为长期借款。值得注意的是,在天津星耀的借款中,有一笔来自华融国际信托的23.278亿元信托贷款,该笔信托贷款成立于2010年6月24日,其中包括两年期贷款9.802亿元,该部分贷款及至2011年6月30日应计入流动负债。不难看出,天津星耀身上背负的借款超过50个亿。

  由于天津星耀的借款中,相当大的比例为信托贷款,其融资成本非常高, 例如华融国际信托借款2011年上半年的信托收益就达到了1.15亿元,而除了华融国际信托外,公司还有至少20多个亿的其他借款。由此可见,如果天津星耀不开拓新的融资渠道,且保持上半年1.19亿元的销售回款来看,不仅妄谈到期偿还短期借款本金,公司连借款利息也很难承受。 实际上,资金压力并非天津星耀2011年才面临的问题,自2007年以62.9亿元拍下天津地王“天嘉湖地块”以来,天津星耀一直面临现金流压力。

  根据有消息声称,星耀五洲2009年的销售业绩位列全国前茅,但根据记者获得的内部资料,当年天津星耀的资金链状况十分紧张。2009年,天津星耀的销售回款为18.8亿元,但该公司经营活动产生的净现金流仅3.98亿元。而当年,该公司仅支付利息一项就花去了13亿元,并且当年归还的借款本金高达33亿元,因此仅靠经营性活动,天津星耀根本无法到期偿付借款本息。

  随着宏观调控政策的颁布,天津星耀的日子自2010年开始更加难过。当年,该公司的销售回款较2010年同期下滑近50%为9.85亿元,但当年仅偿还华能贵诚信托公司的信托贷款本金,天津星耀就需要支出现金24.4亿元。

  综合天津星耀近三年的财务表现,不难看出,这个公司一直是靠不断借新还旧的方式,来勉强维持公司运作,更令公司财务成本高企的是,公司一直主要靠信托贷款进行融资。众所周知,信托贷款虽然较银行信贷条件宽松,但利率要求都十分苛刻。“对于民营企业来说,钱来得容易的时候,正是危机潜伏击的时候。”一位信托业资深人士这样告诉记者。

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