多地房贷收紧一线城市首套回归基准

  多地楼市调控升级政策出台已一月有余,调控手段层出不穷,限购、限贷、限价、限售已不能满足调控的需求,更有限赠、限学历,司法拍卖房、限价房等也都纳入调控的范围,真真是让我们大开眼界。小编今日主要想说一下限贷,毫不夸张的讲,最近一个月,几乎每天都能看到某个城市房贷收紧的新闻,再不研究一下,恐怕说不过去了。

住房贷款住房贷款

  我们先从“北上广深”等一线城市说起。北京信贷政策可说是最为严格,从5月2日起,包括几大国有商业银行在内的北京主要银行已陆续收紧房贷政策,首套房执行基准利率,二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%。中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京作为全国楼市调控最严格的城市,房贷出现了收紧现象,贷款折扣减少,放款时间明显延长。银行未来贷款额度收紧,价格上浮,放款放缓是常态。

  接下来是上海,提到上海,不得不提一下它具有“杀伤性”的政策:有房贷记录的需要首付7成,非普通住宅首付五成。首付高就算了,房贷利率也提高了,上海首套房贷款9折以下利率优 惠基本没有,申请条件也有诸多限制,除了个人信用状况、收入状况等条件外,一些中小银行还会要求了解房子的具体状况,以及贷款人的财力状况等。

  “由于贷款定价的原因,基本上你要做基准的话,放款时间不确定,没有办法给你保证什么时候一定能放款时间。”一位贷款经理这样说道。当问到怎样才能保证放款时间时,这位贷款经理建议提高首套房的利率:“上浮10%到20%,排队时间要稍微快一点,大概二三个月可以放款。”

  房贷收紧不仅表现在利率的提高,还表现在放款时间延长、贷款额度减少、贷款资格审核严格。中原地产的一位负责人俞佳俊表示:“从我们这里了解到的信息,基本上预审就通不过的概率在10%到30%之内。同时,银行审批现在至少要5周时间,相对于以前来讲跨度蛮长了。我们以前14个工作日,现在5周时间是最短时间。”

  预审时间都这么长,那可想而知,放款时间也会相应延缓,事实也确实如此。“去年贷款审批大概需要3到5个工作日,10天基本就能放款。而今年年初以来,贷款审批通常要2到3周,放款周期更是大大延长,普遍在3到4个月左右,有的甚至长达5到6个月。”上海中原地产交易按揭首席专员顾凤云说。

  同为一线城市的广州也存在这样的问题,首套房贷利率全面提升至基准利率不说,相比此前,放款流程几乎延期了一倍。“能贷下来都是好事,有些银行的额度早早被抢空,想贷都不是一件容易的事。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源表示。

  深圳方面,虽然银行没有明确政策出台,但在具体操作中优 惠利率已很难通过审批。“我们送进银行的单子,目前几乎没有优 惠利率能批下来的。也就是说,在实际操作中,首套房贷基本都是按照基准利率执行。”深圳中原地产相关人士表示。

  房贷收紧不仅局限于一线城市,天津、重庆等热点城市也同样在收紧。从上月起天津中行、农行、浦发等大多数银行开始执行首套房基准利率9.5折,二套房贷款利率上浮10%。业内人士测算,以贷款100万元按揭20年为例计算,利率折扣提高后,每月多还263.37元。

  据中原地产统计,4月以来,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房贷利率上升,占比22.89%,目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。由此可知,房贷收紧不只是一线城市的“专利”,其他城市也都在向大趋势行进。

  房贷收紧之下 购房者和房企还好吗?

  房贷收紧之后,首先表现出的就是成交量下降。

  伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,新政及一系列补充政策改变了整个市场的预期,投机炒房需求因此被抑制,市场恐慌得到缓解,买家抢房、卖家跳价等现象逐渐消失。

  北京、天津等城市在新政后,成交量下滑较大。来自亚豪君岳会的统计数据显示,今年4月北京商品住宅仅实现成交2339套,这一成交量创造了自2015年3月以来的近26个月的新低。另外,4月首周天津新建商品住宅和二手市场住宅成交量环比分别下降68%和79%。

  成交量下降的同时,房价也有所松动,尤其是二手房,可降价幅度加大。在一系列房地产和金融调控政策影响下,业界普遍认为未来房价下跌可能性较大,一位链家中介告诉经济观察报,由于目前成交量较小,对房价无法做出准确判断,“不过最近业主报价有小幅降低,而且议价空间也大了”。

  房贷收紧之后,最受影响的莫过于购房者,如今他们还能好好的买房吗?

  融360分析师李唯 一认为:首套首付、利率的上升会导致市场投机者投机成本剧增,在此过程中可以达到驱赶投机者的目的。

  但事实上,利率上浮对于哪些群体影响最大?恐怕不是投机者,刚需和改善置业者也会被误伤

  平安好房研究院首席分析师陆骑麟表示,房贷利率上调主要影响的是刚需和改善型需求。“利率上调就是影响刚需人群和改善人群的购买力,因为会增加其还贷的成本,那么收入一定的情况下买的房产总价就是小了。”

  中原地产首席分析师张大伟表示,对于房贷利率折扣调整增加了刚需群体购房成本,张大伟表示属于误伤,“总体来说,刚需尤其是无房无贷的群体,上调利率后,购房成本肯定会增加。同时他还算了一笔账:利率回到基准,对于首套房购房者来说,从2016年到此次新政策后,每100万元贷款购房者月供将增加915元,按照北京平均购房者200万-300万元的贷款额,购房者的月供将增加2000多元,信贷收紧的量变逐渐发展到了质变。

  信贷政策出发点是为了打击投机性炒房客,但从供需结构来看,增加了刚需和改善型群体的置业难度。

  说完购房者,还有一个市场主体我们不能忽略。那就是房企,房企的现在情况如何?

  同策咨询研究中心总监张宏伟说:如果放贷缩水、利率“加息”这样的政策扩容一直持续执行,势必会影响到房企的正常销售,事实上各地预售许可证审批从严、网签从严已经放缓了交易节奏,导致房企结算周期拉长,导致企业的回款周期进一步拉长。

  张宏伟认为也表示,今年下半年房企资金兑付压力窗口期即将到来,届时,房企资金压力越来越大,持续政策有可能会倒逼开发企业“以价换量”,通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。

  但亚豪机构市场总监郭毅不这么认为,他表示房企去库存的压力较小,集中“舍价保量”的可能性也相对较低,预计2017年北京住宅低速供应会成为常态。

  银行积极收紧房贷究竟为何

  银行为何会这么积极的收紧房贷,提高贷款利率呢?肯定有人会说是为了迎合楼市调控的需要,提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。但银行作为商业机构,一举一动不只是这么简单,必有利害关系在里边。易居智库研究院研究总监严跃进提醒道,虽然被叫做加息,但是这一次的利率调整并非是央行主导的,而是各个银行自发的行为。

  某国有银行的房贷负责人说:“本月份的房贷,在第一周就没有额度了”,别的银行还有更夸张的,“基本每月1号、2号就没有额度了”。

  因为额度紧张,所以收紧房贷,这听上去顺理成章,可“额度紧张”也只是表面原因真正的原因是银行融资成变高、房贷风险变大。通俗的说就是一方面因为融资成本高、而收益少,首套房利率低银行不赚钱了;另一方面钱荒了,房贷占银行贷款比例太大,风险增多,需要控制风险

  先说资金成本上升,银行资金来源今非昔比,不受地域和分支机构限制的同业和理财,大有取代存款之势。融资渠道受限、规模直减,融资成本全面提升。

  可能有人要说了,银行的钱可以赚利息啊,但住房按揭不是银行较赚钱的业务。曾刚说:“无论与个人消费信贷还是企业贷款相比,银行发放住房按揭贷款的收益率水平要低得多。”同事他还说:“从负债端看,银行成本上升,因此首套房房贷折扣越来越少也是银行根据市场变化调整的结果。”曾刚说,尤其是对资金成本较高的小银行来说,在当前市场利率之下,房贷折扣越多,其收益率也就越低。

  另外,融360分析师李唯 一认为,对于银行来说,房贷业务回笼周期长,收益较低,房贷业务量过大将会降低银行的资金回笼速度,加剧银行现金链压力。

  除了利益,银行也要对贷款的风险加强把控

  “商业银行正在加大对贷款的风险把控,所以房贷市场也被纳入重点监控领域。”严跃进说出了另外一个原因。郭树清说也认为:“房地产风险是泡沫风险的重要组成部分。去年新增的贷款里面,将近一半是房地产,其中房贷就占了很大比例。也是需要我们审慎来关注的领域。”

  所以我们现在应该明白,为何央行没有主导,这些银行却这么“积极”。因为这些银行毕竟是商业机构,唯利是图是其本性,虽然打着调控的旗号,但实则是为自身利益和风险考虑。

  房贷政策未来将如何发展

  现在的房贷政策已经让我们唏嘘不已,大概业内人员也从未见过这么大的“阵仗”。那未来房贷政策会继续收紧吗?如果继续收紧,炒房投机者也许会被一定程度上遏制,可还有很多真正有需要的购房者,他们又该如何?

  业内人士普遍认为,本轮楼市调控还没有结束。严跃进表示,如果当前一系列政策仍未见效的话,不排除未来财政和税务部门都会采取管制手段。融360分析师李唯 一同样认为,房贷利率进一步上调可能性大。

  从后期看,房贷利率在部分城市上调至基准利率的基础上,仍有上浮的可能。中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为,房贷利率是否会继续上浮要看接下来市场利率的变化。“对于银行来说,如果资金利率继续走高,那么房贷利率可能会继续上涨。”

  另外,利率调整的城市范围也将扩大。易居中国执行总裁丁祖昱预计,随着调控进一步铺开和升级,部分房价上涨过快、严重透支未来预期的二、三、四线城市楼市将面临更大调整风险。

  回到被“误伤”的刚需和改善购房者,难道未来的房贷政策不能更多的顾及一下他们吗?中国房地产数据研究院执行院长陈晟说:“去杠杆是个缓慢的过程,绝对不可过度乐观,而仍要因城施策,从严调控。”

  关于这点,业内的声音还是比较统一的。上海中原地产交易按揭首席专员顾凤云认为,对于京沪等一线热点城市而言,“定向加息”可谓精准的调控手段。融360分析师李唯 一表示,银行要在满足刚性需求和控制资金成本之间寻找平衡点。中原地产首席分析师张大伟也表示,银行部门应该把刚需尤其是无房无贷的这类群体单列出来区别对待。

  小编认为,无论什么政策都应该具体问题具体分析,具体群体也应该区别对待。关于信贷政策,不仅要因城施策;在同一个城市,也应该针对不同档次的购房者,实施不同的利率。这样才能够在打击炒房投机者的同时,满足居民的住房需求。希望刚需购房者和改善群体能早日实现“住有所居”的梦想。