继北京之后,广州、上海、深圳等热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市调控措施。至此,全国一线城市均明确商办项目不得挂钩居住属性,且部分城市还探索在建筑、设计方面的管制方式,力图从产品开发一端,降低商办项目转向居住用途的可能。

  严控商办类项目改居住用途

  3月26日,北京住建委发文调控商办市场,“商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途”的新规定,彻底改变了商办市场。北京上述政策,既阻断了个人购买也未建、在建、在售商办项目的渠道,同时为个人购买二手商办房屋也设置了高门槛。

  3月30日,广州“3·30”楼市新政提出加强商办类房地产项目管理,“房地产开发企业销售商办类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位”。

  4月21日,上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。5月份,上海出台新规,停止审批公寓式办公项目,并同时加强商业办公用地的控详规划管理,加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中,明确不得建设公寓式办公项目。

  深圳也于5月12日发文限制商办转性,未来5年,商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。“新政出台后,此类设施将更多地服务于办公需求,即不太可能服务于居住的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,这对后续深圳商办项目有利空效应。

  至此,北京、上海、广州、深圳四大一线城市都落地了针对商办项目的调控政策。综合多地商办调控的政策来看,不得擅自改变为居住用途,成为基本原则。对房地产开发企业违反规划将商办类房地产项目改为居住用途的,均采取“一经查实、严肃处理”的坚决态度。

  更多热点城市有望跟进

  四大一线城市在针对商办项目的调控力度上存在差异。除北京外,其他城市并未明确对个人商贷购买商办项目作出限制。深圳则侧重于供给端的产品设计管控。

  对于开发企业新报建商办类项目的最小分割单元,北京严格规定为不得低于500平方米,广州较为宽松的限定在不得低于300平方米,深圳仅要求部分比例;转让方面,北京和广州规定已购买的商办物业可转让给法人单位、个人,但广州给转让设置了“附加条件”,即个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

  一线城市向来是全国楼市的风向标。在商办项目调控方面,会不会有更多的热点城市继续跟进?“还有城市正在酝酿、或者开始掀起新一轮封堵‘商改住’‘办改住’的政策潮。”中原地产首席分析师张大伟预计,此前,因住宅限购而购买商办项目的投 资需求,或面临巨大风险。

  也有业内人士认为,未来,一些热点城市会积极跟进商办项目限购,虽然管控强度不会等同于北京,但有一点可以确定,“即商办项目不再与居住属性挂钩”;政策力度上,以北京为代表的直接限制销售或不许销售的举措是最严厉的,管控效果最明显;但后续的主流模式,可能是要对供应端进行规范,积极管制产品设计。南方日报记者 许蕾