融创中国632亿闪电购万达 巨资收购背后存在怎样的隐患

  斥巨资接手乐视和万达资产的融创中国,评级遭下调、负债率高升,接下来的融资是否会一波三折?这一切仍需时间来检验

  记者 向劲静

  一年前,王健林曾信誓旦旦地说:“只要有万达在,就要让上海迪士尼20年不赚钱!”于是,万达集团从南昌到合肥乃至济南不断布局,对上海迪士尼形成了包围圈。

  谁也不曾想到,一年后,上海迪士尼已经盈利,而万达集团却将万达文旅城项目打包,以632亿元闪电出售给融创中国控股有限公司(下称“融创中国”,01918.HK)。该收购也创下了融创一次性收购资产金额新高纪录。

  从年初的150亿元注资乐视,到632亿元收购万达项目,融创中国给外界留下的印象是“财大气粗”。其用于收购的钱都是从哪来的?

  令人匪夷所思的是,从融创中国一直以来的经营风格来看,几乎从不持有重资产,就连自己项目里的商办部分也都不留,更不善于经营。这一次,融创中国一举拿下76个酒店后将如何处置?接下来,又将会有何收购动作?

  此外,融创中国去年末净负债率高达121%,公司将如何撬动总交易额高达632亿元人民币的并购?就这些问题,《投 资者报》记者采访到融创中国相关人士,得到简单答复。

 震惊市场的闪电收购案

  632亿元,融创中国如闪电般购买万达的巨额资产。双方联合发布公告将此消息公之于众,引起市场热议。同时,融创中国也在当天(7月10日)临时停牌。

  7月11日,融创中国宣布以631.7亿元收购大连万达商业旗下13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益。

  根据双方公告披露,此次交易涉及万达旗下西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。经双方协商,于2017年7月10日签订上述项目转让协议。

  具体来看,万达以注册资本金的91%即295.75亿元的价格,将前述13个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。与此同时,融创房地产集团以335.95亿元,收购前述76个酒店。双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。

 融创中国收购万达项目后将如何处置?

  融创中国相关人士对记者表示,维持“四不变”,即:品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

  然而,引人遐想的是,双方公告的最后,还有一项看似简单却空间无限的条款:双方同意在电影等多个领域全面开展战略合作。

  对于融创中国董事会主席孙宏斌来说,如此仓促并高调的收购案并非首例。其150亿元投 资乐视体系时也是如此,当时尽调只用了一个月时间便出手。从乐视到万达之间,融创中国还收购了不少资产,收购金额从20多亿到上百亿不等。

  不断地“买买买”,孙宏斌的钱从哪里来?2016年业绩报告显示,截至2016年12月31日,融创中国控股有限公司累计发生借贷款项为1128亿元。这些借款主要是通过优先票据、公司债券和非公开发行境内公司债券、资产支持证券和长期借款等方式获得。

 国际机构调低融创评级

  千亿规模的借款把融创中国的负债率推向了目前的巅峰值。

  公司净负债率在2015年底只有75.9%,自2016年以来不断扩张,融创负债持续上涨。值得注意的是,融创在2016年还发行了100亿元永续债。若把永续债归至债务栏目下,有券商估算融创的净负债率将高达208%。

  然而,就在融创中国大手笔收购之时,国际上的两大评级机构——惠誉国际信用评级有限公司和标准普尔纷纷下调融创中国的企业信用评级。

  7月11日,标普宣布,将融创中国控股有限公司B+长期企业信用评级和cnBB-大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单,并将这家房地产开发商未偿还优先无抵押债券B长期债项评级和cnB+大中华区信用体系长期评级同时列入负面信用观察名单。

  紧接着,7月12日,惠誉将融创中国评级下调至BB-,将其列入负面观察名单。

  标准普尔称,基于收购土地及建筑开支上的庞大投 资,预计融创控股的经营性现金流将继续为负,未来需要依赖进一步举债以支持发展。

  事实上,早在今年1月份,融创以150亿元的总代价收购乐视网(30.680, 0.00, 0.00%)8.61%股权、乐视影业的15%股权和乐视致新约33.5%股权后,穆迪等评级机构便下调融创评级。

  穆迪副总裁、高级信用评级主任梁镇邦表示:“负面的评级展望反映了穆迪对融创业务风险加大的忧虑,因为融创对乐视尚在发展中的业务并没有任何经验。此外,如果乐视扩充业务时需要进一步融资,融创的流动性状况可能会受到影响。”

  拿下乐视和万达的融创中国,评级遭下调、负债率高升,接下来的融资是否会一波三折?这一切都仍需时间来检验。