北京的吴女士近期通过房产中介公司链家地产(以下简称链家)购买了一套报价600万元左右的二手房,最终支付的总价却高达650万元。

  这多出的50万元里包括十几万元的中介费(中介报价为房价款的2.7%,实际有较少折扣)和三十多万元的税费。

  “中介费太高了。这房子我只看一次就定下要买,觉得中介也没做什么,只是带我看了个房,签合同以后做网签、联系贷款和过户等,一下就收十几万元。总觉得收费和服务不太匹配。”吴女士告诉法治周末记者。

  在挑选中介时,链家并非吴女士的唯 一选择。

  吴女士表示,她当时也可以选择通过别的中介买房,而且其他中介的费率要低一些,有互联网房产中介的中介费费率还不到2%,她起初也很矛盾。但衡量再三最终还是选择了链家。

  “买房这么大的事儿,我们心想还是找一家大中介,资金安全有保障一些,服务规范一些,免得不必要的风险,所以还是选了链家。”吴女士说,但买完房还是会觉得,中介赚钱是不是太容易了。

  “这也说明,在房屋交易市场上,费用并非是决定消费者选择房产中介的最终决定因素。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥告诉法治周末记者,而且事实上中介费并非越低越好,因为中介收取的佣金对应的是服务,佣金越低,也就意味着消费者可以获取的服务越少。

  费用低最终并不一定被推荐

  吴女士的心态和多数消费者是一样的。

  广东省深圳市消费者委员会(以下简称深消委)联合福田区消费者委员会、深圳市品质消费研究院,近期开展了一项关于房产中介的NPS调查(净推荐率调查),调查的企业为深圳地区消费者关注度前五名的公司:中原地产、乐有家、美联物业、链家和Q房网。

  其中乐有家和美联物业是深圳的本土中介,中原地产和链家为知名度较高的全国性中介,Q房网为一家互联网中介。

  据深消委负责此次调查工作的工作人员梅傲向法治周末记者介绍,调查结果显示,虽然乐有家和Q房网在费用方面的净推荐率排名第一和第二,中原地产在费用方面的净推荐率排名为最后一名。

  “净推荐率排名靠前的中介费率都相对较低。”梅傲说。

  但梅傲同时表示,综合考虑费用、房源信息、经纪人服务、安全性、交易流程、品牌推广等方面之后,在深圳市场深耕多年的中原地产的总体净推荐率却排名第一,而费用方面的净推荐率排名靠前的Q房网,其总体净推荐率却在五家公司中排名最靠后。

  “深消委的这一调查是符合实际情况的。因为对中介行业而言,佣金对应的是服务,服务好就意味着收费高,免佣金相当于违背了客观规律,且免佣金或低佣金的房产中介不一定靠得住。”赵庆祥说。

  赵庆祥举例道,此前不少互联网房产中介都打着“低佣金、颠覆行业”的旗号进入市场,有的推出租房零佣金服务,有的企业在买卖交易中介费费率普遍在2%以上的情况下,宣布费率为1%甚至0.5%。然而这些年过去以后,零佣金租房的丁丁租房已经停止运营,曾经宣称低佣金和不设门店的爱屋吉屋调高了佣金又开设了门店而且经营状况也不是特别好。

  “有些互联网中介甚至连纸质合同都不备份,一旦中介没了,租户和房东出现纠纷,问题就很难解决。”赵庆祥补充道。

  国内中介费费率相对不高

  梅傲在调查中发现,很多消费者跟吴女士的感受一样,虽然最终选择了高费率的中介公司,但内心还是觉得这中介费给得似乎不值。

  法治周末记者拨打多家中介的客服电话了解到,目前传统的房地产中介中,链家、中原地产、我爱我家二手房交易费率的对外报价均为2.7%,互联网中介的费率则要低一些,有的报价不到2%,还可以打折扣。

  不过,中原地产的客服人员表示,根据房屋的总价,客户可以要求经纪人向公司申请一定的费率折扣。

  赵庆祥告诉记者,各家中介公司的实收中介费通常比报价低,那些在某个城市市场占有率较高的中介,实收的中介费会更接近报价。

  “这市场上高高低低的中介费都有,中介费费率是如何定下的?我们买件衣服还能大概算下成本,但是中介的成本怎么计算?”吴女士对法治周末记者说,她一直都搞不清楚这一点。

  深消委也把这个问题抛给了中介机构,中介的回复是,表面的中介服务背后有很多的员工成本、服务成本和门店成本等,中介行业的成本很高。

  赵庆祥介绍,目前的中介费施行的是市场调节价,通常情况下,收费高的中介提供的服务会多一些。

  赵庆祥还透露,与国际上其他发达国家相比,中国的房产中介费费率其实一直是偏低的。

  “美国的费率大约在6%,日本的费率大约在5%,加拿大和其他的一些欧洲国家大约在4%。国外成熟的房产交易市场的中介费费率普遍在4%以上。”赵庆祥补充道。

  为何国际上房产中介行业的费率普遍如此高?

  “中介费用里暗含了对房屋交易安全保障等多项服务,一旦出现问题需要中介进行大额赔付或垫付,中介能够兜底。”赵庆祥给出了这样的解释,比如我爱我家前些年遇到的张金凤案,如果没有一定的中介费做依托,中介公司根本无法承担。

  公开资料显示,张金凤通过我爱我家购置了11套房产,并将房产登记在他人名下。张金凤在支付约1/3房款将房屋过户、尾款未付清的情况下失踪。我爱我家在向原卖房人垫付近2285万元房屋尾款后,将张金凤等9人诉至法院,追讨房屋尾款。

  为何消费者觉得中介费高且不值

  那么为何中国的房产中介费费率相对偏低,老百姓(50.160, 0.00, 0.00%)还觉得中介费高且不值呢?

  赵庆祥认为主要有三个原因:一是,房屋总价高导致中介费的绝对值高;二是,虽然中介费用包含了安全保障服务,但是很多人买房过程还是很顺利,没有直接享受到保障,这就类似买保险,如果没有出险,买保险的人可能会觉得自己有点亏;三是,从服务的角度来看,中国房产中介提供的是居间服务,中介属于中间人角色,其应当公正公平,但是事实上中介恰恰做不到完全的公正公平,因为房屋买卖双方和房屋租赁双方天然是矛盾的。

  “对于买卖双方而言,一方拼命压价,一方则拼命抬价。处于居间角色的中介,势必不能完全代表某一方的利益。也因而,中介服务再好,可能两头都不得好,交中介费的那一方总是会觉得费用和服务不匹配。”赵庆祥分析道。

  赵庆祥还补充,在国外房产中介是单边代理,买方和卖方各有各的经纪人,各自都有经纪人维护自己的权益,经纪人又很专业,这样的服务体验肯定要比居间服务的服务体验好,即便交了很多中介费,国外的客户也觉得值。这就像律师行业,每个律师都是为自己的客户服务的,只要其利用自己的专业知识尽全力维护客户权益,让客户少受损失,客户通常就不会诟病律师。

  “另外,居间服务还有一个弊病,那就是经纪人是以成交为导向,而非服务为导向,经纪人考虑的不是委托人的利益,而是能否成交后拿佣金。”赵庆祥表示,这样的话,客户会觉得中介就是这边压一压那边抬一抬,而不是为自己着想。