为合理调控楼市,北京今年主动从源头发力,大力控制土地拍卖价格,限制项目销售价格,这将在一定程度上改变“面粉贵过面包”的情况,拉低新房价格,进而影响项目周边二手房价格,平抑整个北京的房价。经过9个多月的楼市调控,一季度房价的大幅上涨,基本在5月份至今连续7个月的房价回落中被消化掉。预计今年年底的房价将回归到年初水平,也就是说房价冲高后将重新“原地踏步”。

 土地溢价率创下新低

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,11月份北京全市共新增土地供应14宗,其中居住类用地10宗,商服金融类用地2宗,工业用地2宗。10宗居住类用地土地面积共78.69万平方米,建设用地面积共77.13万平方米,规划建筑面积共141.13万平方米。10月供应节奏暂缓之后,11月北京宅地供应再度上升。

  在这10宗宅地供应中,有4宗为共有产权房用地,且这4宗地都是全部用于共有产权住房建设,限价区间在18000元/平方米—36000元/平方米之间。

  11月成交的7宗宅地中,有4宗都是共有产权房用地。拍卖竞争也不激烈,最高报价次数仅有5次,朝阳东坝乡地块、北京市大兴区魏善庄镇地块甚至仅报价一次,最终以起始价成交。其它非共有产权房用地拍卖的形式依旧是限定销售价格,设定地价上限,竞报企业自持商品住房面积比例、高标准商品住宅建设方案,但竞拍企业都相对理性,最终并无地块触发竞报企业自持商品住房面积比例程序。

  11月北京宅地成交的楼面价为25161元/平方米,环比10月下降9.2%。溢价率则仅有8.24%,较10月大幅减少23.06%,创下了今年各月溢价率的最低值。

  专家分析表示,自住房升级为共有产权房之后,北京明显又加大了共有产权房的供应力度,9月、11月各释放了4宗共有产权房用地,这对增加中低价位住房供应,满足刚需人群置业需求有着重要意义。同时,由于近期北京释放的土地多共有产权房,土拍也一直坚持限地价、限房价,项目预期利润降低,开发商的抢地热情明显消退,11月各地块拍卖基本没有什么竞争,最终的溢价率也因此创下新低。

  截至11月,2017年北京的住宅供应量已达72宗,成交量已达65宗,均为2016年的3倍以上。经历了2016年的低供应和高热楼市之后,北京明显加大了供给侧改革力度,在限制需求的同时,加大土地供应,尤其是加大中低价位、中小户型房源用地供应力度,随着这些土地转化成为新房项目逐步入市,可以预见未来北京新房市场将逐步走出交易低谷,且供应和成交结构更加优化,房价也可得到有效控制。

 年底房价预计回到年初水平

  另外值得关注的是,北京二手房市场在经历了10月份的小幅回落后,11月交易量重新回升,成交价格则保持了持续回落的势头。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,11月,北京全市二手住宅共网签8483套,同比2016年11月下滑56.2%,环比今年10月上涨37.7%。价格上,11月北京二手住宅成交均价环比10月下降了0.9%,虽然降幅有所收窄,但跌势还在继续。

  专家分析表示,全国因城施策,一城一策的楼市调控政策在全国各线城市都取得了立竿见影的效果,一二线城市,以及特大城市周边的三四线城市,楼市调控从严从紧,使得市场迅速降温,量价齐跌;三四线城市则调控相对宽松,甚至还有去库存的一系列补贴政策,使得市场交易量增加,房价小幅上涨。

  北京作为特大城市,调控力度可谓是全国最严,“317新政”后,购房需求的减少,看房量的下降,房屋出售速度的放缓,使得业主和购房人的心理预期发生重大变化,购房人普遍由新政前的恐慌抢购,变为观望等待,充分议价后才理性出手购房;业主的心态普遍由新政前的坐地起价,变为理性报价,甚至主动降价寻求可靠买家。这也使得从5月份开始,北京二手房成交均价已连续7个月出现回落,虽然11月份的房价跌幅有所收窄,但房价持续回落的趋势依旧。

  由于政策的稳定,市场预期的稳定,刺激了购房需求的缓慢释放,预计,未来北京二手房市场的交易量还将持续小幅理性回升;房价方面,由于杠杆变小,首付比例增加,所以购房人的议价意愿更强,业主端则报价更理性,为了尽快出售套现或腾出购房指标也愿意主动降价,所以房价未来仍然会保持稳中有降的趋势。

  专家预计2017年全年北京二手房交易量在13万套左右,与去年全年27万套的网签量相比,跌幅超过50%。年底的房价预计将回归到3月份房价大幅上涨前1月份的水平,经过9个多月的楼市调控,一季度房价的大幅上涨,基本在5月份至今连续7个月的房价回落中被消化掉。