乐居 张弘 发自天津 当市场自以为见识过自持、棚改、最高限价等一系列“新玩法”之后,天津土地出让“脑洞”再开。2018年1月11日晚间,天津土地交易中心释出2宗西青区二类居住用地,挂牌起始总价合计高达42.05亿元,起始楼板价均超32000元/㎡。颇为特殊的是,两宗地块内均有大规模已建成体量,按照出让规划核算,其建成度已高达98%。

  而从地块实际位置上分析,这两宗待售地块实际上既一直以来产权属性颇具争议的王顶堤故里项目。出让公告显示,这两宗地块用地性质已规划为二类居住用地,土地出让年限住宅部分70年、商服部分40年。王顶堤故里此前模糊不清的产权属性,至此“转正”为普通商品住宅的所谓“大产权”。

津西青盈(挂)2018-011号、津西青复(挂)2018-012号宗地大致位置津西青盈(挂)2018-011号、津西青复(挂)2018-012号宗地大致位置

  建成度98%

  王顶堤故里变身待售地块

  上述11日晚间挂牌的两宗地块编号分别为津西青盈(挂)2018-011号、津西青复(挂)2018-012号宗地,位于天津快速环线简阳路与复康路交口复康路立交桥东南侧、王顶堤板块(以下分别简称为“王顶堤11、12号宗地”)。

  两宗两宗地块拟出让土地面积总计约6.8万㎡,均为二类居住用地,规划地上建筑总体量合计约12.98万㎡。

  其中,11号地容积率较低,为1.0-1.52。12号地容积率为1.0-2.06。

  挂牌文件文字部分所述地块范围不甚清晰,大体既为原王顶堤故里项目范围。王顶堤故里项目楼座早已基本封顶,其内包含高层、洋房两类建筑,此前分别名为堤翠家园、保盈家园。而从两宗地块各自的规划容积率上看,本次两宗地块的划分或应也是按照地表已有建筑分布和园区范围所进行。

  出让公告显示,与往常地块出让时“场清地平”的净地状态不同,王顶堤11、12号地块界内均有大量现状已建成地上、地下建筑物,总体量约合18.55万㎡。其中,地上已建成部分合计约12.75万㎡,地下已建成约5.79万㎡。

  上述现状建筑,经天津市规划局西青区规划分局批准保留,已建成建筑面积未达到规划建筑规模上限,不足部分可按规划继续实施。天津市房屋质量安全鉴定检测中心有限公司已出具有关房屋安全鉴定报告,天津市西青公安消防支队已出具该地块有关消防安全说明。

王顶堤故里效果图王顶堤故里效果图

  以两宗地块规划地上总体量约12.98万㎡核算,项目整体建筑规模建成度高达98%。地块内未达到建筑规模上限的可建设部分仅约2200㎡。未来竞得房企整体购入后,几乎已无后续开发空间。

  两宗地块挂牌起始总价合计约42.05亿元,最高限价合计达55.8亿元。

  其中,现状地上主要为洋房建筑的王顶堤11号地挂牌起始总价10.02亿元,规划地上总体量约2.97万㎡,起始楼板价约合33742元/㎡。地块最高限价12.8亿元,约合最高溢价率不得超过28%,最高限价楼板价43103元/㎡。

  现状地上为高层建筑的王顶堤12号地挂牌起始总价32.03亿元,规划地上总体量约9.85万㎡,起始楼板价约合32007元/㎡。地块最高限价43亿元,约合最高溢价率不得超过34%,最高限价楼板价42970元/㎡。

  另一亮点是,根据挂牌公告要求,当两宗地块挂牌竞买报价达到最高限价时,均不再接受更高报价,也不再转入“竞自持”环节,而是将直接以最先报最高限价的报价人为最终竞得人。 

  产权之争、区划存疑

  可以作为上述两宗待售王顶堤地块周边地价参考的是,2017年8月末、9月初,两宗南开大学迎水道校区地块的出让结果。迎水道校区地块与上述王顶堤故里地块南北紧邻。其中,A地块由保利地产以38150元/㎡楼板价竞得。B地块由天房以48000元/㎡且配建7000㎡定向棚改安置房的代价竞得。

  考虑到王顶堤两宗地块内可保留建筑建成度极高,续建成本相对较低,最高限价仅在约43000元/㎡左右的土地楼板价可谓极具性价比。

  王顶堤故里项目自披露之处既因产权属性问题颇具争议。

  据《新金融观察报》在2016年报道中引用的一份天津市房管局针对该项目致函南开区政府的文件内容显示,王顶堤故里项目立项为“王顶堤村(居)民定向安置经济适用房,开发建设单位为王顶堤工贸集团有限公司”。文件同时披露,该项目未办理开工建设手续,却已建设之主体封顶,并正在向王顶堤村(居)民以外的人员出售。

王顶堤故里实景 拍摄于2016年9月王顶堤故里实景 拍摄于2016年9月

  乐居编辑2016年秋季对王顶堤板块楼市进行调研时,周边二手房中介曾向编辑推荐该盘,称其新房售价不足20000元/㎡,甚至远低于周边二手房市场价。但对于项目产权属性是否为正规商品住宅,该中介表示并不清楚。

  此次“王顶堤故里”地块作为经营性用地通过招拍挂手段公开出让,其用地性质已正式规划为二类居住用地,土地出让年限住宅部分70年、商服部分40年。项目此前模糊不清的产权属性,至此“转正”为普通商品住宅的所谓“大产权”。

  由开发商资金问题、开发能力等多种因素导致的楼盘建设停摆近年屡见不鲜。也因此促成了2016年以来,天津楼市“收购”成风,许多一度建设停摆的项目纷纷被新的东家“接盘”。但这类收购,此前多数通过公司股权收购、项目让渡的方式发生。而以土地公开出让方式寻找“接盘侠”项目,王顶堤故里的模式在天津尚属首次。这或许也与其原生产权属性存在争议有关。

  此次挂牌出让文件中,对两宗项目地块的描述还有另一惹人争议之处。既从出具本次地块规划和挂牌文件的单位上看,这两宗地块隶属天津市西青区。但令人不解的是,在行政区划上,王顶堤街道及上述地块所处位置应为南开区。并且此前天津市房管局针对王顶堤故里项目所下发的函件,收件单位亦为南开区政府。

  解决了产权问题的“王顶堤故里”又给我们留下了一个新的谜题:该项目未来业主落户将归属西青、还是南开?