刚需,即刚性需求,就是硬性的,必须的需要的东西。放到房子身上,就是无论房价涨不涨都需要购买。而这部分人群,大多满足以下几点:第一,购房迫切性最强烈;第二,对价格最敏感;第三,对高总价的承受力最低。当然,这也是目前落实“房住不炒”政策,政府所支持的人群。就目前来看,——90后可以说是刚性需求的主体人群了吧。

  在进行置业分析之前,我们先来界定两个问题——在天津,究竟什么价格的房子可以被刚需所接受,什么区域对刚需来说是最合适的选择。

  价格界定

  数据显示,自2017年5月至2018年4月,近一年时间内,天津市(滨海新区除外)房价均价为21063元/㎡,基于此,我们将低于均价的20000元/㎡作为此次刚需盘的指导价格。

  区域界定

  市内六区作为天津传统的主城区,新房市场大多以高端改善和长期投资为主,价位较高,其价格普遍在30000+以上;而二手房,大多是我们俗称的“老破小”,多是98年房改之前,单位集体分房,这种房子多数年代久远,面积较小,户型设计也不尽合理。

  环城四区作为距离市区最近的区域,与市内六区相距十到二十公里,随着城市发展不断向外延伸,环城四区必然是承接主城区刚需外溢的主战场。

  西青区

  首先,先来看一下西青区在2017.5-2018.4这一年的房价均价。

  据调查的数据显示,在这一年,居于环城四区首位的西青区的成交均价已经接近22000元/㎡。可见,作为整体经济环境较好的西青区,其房价整体已经攀升至2万以上,对于刚需购房者来说,想要在西青区淘到2万以下的新盘,已经比较困难。

  西青三巨头:天津目前环城乃至全市而言,房价成长曲线和城市规划进程中,最为健康的市场,整体房价,土地,呈现渐变式的发育模式,没有绝对意义的出类拔萃的价格,也没有低于整体价位过多的新盘,整体来说,西青区市场形成了以中北镇,张家窝,南奥体为首的三巨头模式。平衡了天津城市外溢所接壤的西南部刚需和改善的市场层面。

  中北镇——天津市规划的"西部新城"核心区,距离市中心仅4公里,板块内的基础建设大部分都已经完成,比如永旺梦乐城购物区以及环球影城和购物中心,据说宜家商场近期也将落户在中北镇;片区内还有重点小学“中北小学”;目前地铁2号线经过这区域。

  张家窝——天津南站离着张家窝不远,南站下面就是地铁3号线。紧挨着中北镇,由于中北镇更繁华一些,所以也会形成一定的虹吸效应。目前板块内的区重点中学为张家窝中学,可以满足一些有孩子上学需求的落户人群。

  杨柳青为目前西青的政府所在地,属于传统的老西青区板块,整体发展依旧以民俗和地方特色旅游模型为主,成为西青主体板块的老城区。

  大寺板块内由于早期建立的开发区模式,导致企业工厂较多,整体土地出让量不是很多,因此,整体居住带的效应并没有形成。

以上价格为指导参考价格,实际价格请以项目售楼处为准

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  目前,西青区价格比较接近20000元/㎡的楼盘,也是屈指可数,能够选择的范围已经不多。比如目前在售的联发红郡、中骏雍景府等。

  北辰区

  在2017.5-2018.4这一年中,北辰区成交均价约为19000元/㎡。

  北辰区,作为环城四区环内保有面积最大的区域,整体楼面价紧追西青,发展基本以京津公路为中心轴,东西两侧整体扇形发展,早期以西部为首培育了刘园苗圃板块,中期以京津路的整体发展,带动着小淀等部分板块的项目,而今,东部淮河道板块成为了开发商逐鹿的地段,同时在今年,几大领袖级产品也将陆续登场,分布在刘园苗圃,天重区域,淮河道,宜兴埠。小编后续会详尽的为您单独做一篇北辰区的分析。

  整体北辰市场会在2018年,呈现相对的改善层面居住的时代,高端品牌项目会陆续呈现,期待ing。

以上价格为指导参考价格,实际价格请以项目售楼处为准

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  目前,北辰区内的新房价格在2万元左右的主要有路劲隽澜湾、恒大御景湾、融创御园、正荣府等项目。

  津南区

  数据显示,2017.5-2018.4这一年中,津南区成交均价约为15000元/㎡。以这个价格来说,津南区对于部分刚需购房者来说,可选择的余地还是比较大的。

  津南区,整体开发节奏与早期的西青模式相近,但是由于津南区直接衔接市区和滨海,整体发展向着城市东南侧迁徙,由于早期商品房开发量过多,而且模式呈现了点状化分布,并没有集中于一个区域像中北镇模式的片状化发展,也就是在房价和人口的集中性来说,相对较慢,因而,津南的整体价格并不高。

  津南区内价格比较便宜的两大区域为咸水沽与八里台。其中,咸水沽为津南区政府所在地,是津南区一直以来的政治、商贸、文化教育中心,新房价格约在11000-15000元/㎡左右;八里台虽然是津南区地域面积最大的镇,整体发展目前处于改善型居住化模式,周边的资源的成熟度尚需时日,新房价格月约在8500-10000元/㎡左右,比较便宜,适合刚需自住人群。

  除此以外,在津南的整体板块区域里的独立的海河教育园区板块,周边紧邻咸水沽、八里台、双港和大寺,距离市中心20公里左右。凭借优质的教育资源以及未来良好的规划,这里已经成为了购房者的置业热点,相对价格也随着周边教育资源的迁徙,保持在20000-23000元/㎡左右,整体区域的空间性会有一定预期,但是海河教育园的整体发展周期依旧任重而道远。

  环城四区里,就目前现实而言,唯有津南的环外区域尚未实现地铁通达,这也和津南的价格相得益彰。

以上价格为指导参考价格,实际价格请以项目售楼处为准

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  对于刚需购房者来说,津南区可选择的项目较多,例如龙湖紫宸、首创悦山郡、中海公园城、蓝光雍锦香颂等等。

  东丽区

  数据显示,2017.5-2018.4这一年中,东丽区成交均价约为15000元/㎡,这一价格与津南区不相上下。

  东丽区整体的发展依据津滨大道为主轴线的现代化新城市模式,辅以卫国道,津塘路两条人口常驻区域的大动脉发展,形成了“三叉戟”的铺开模式。由于东丽区版图较大,且分布同津南一般,点状模式的发展,因此,就目前而言,津滨大道一线整体的现代化城市模型初现,但是整体的人口迁徙,产业化更迭的周期现象依旧存在。同时东丽的“外围”板块,同样和津南一样,期待一条开往春天的地铁。

  作为连接中心城区和滨海新区的纽带,东丽区的新房市场有些分化。诸如上东金茂府、融创城等盘,对刚需购房者来说价格可能会吃不消,而东丽湖以及华明镇板块内的楼盘相对价格较低,是可以考虑的。

  东丽湖板块,以万科为代表的东丽湖板块目前已经入住了部分人群。东丽湖生态环境较好,距离市区大约20公里左右,整个片区整体规划很大,但是到处都是施工工地,大量的房子拔地而起,新盘的价格很便宜,大多在1万元左右,基本上是期房。

  华明镇目前已经发展成为一个比较适合居住的片区,距天津市中心区10公里,距天津国际机场5公里,板块内居民住宅区占地3.88平方公里,价格大多在1.4万左右。

以上价格为指导参考价格,实际价格请以项目售楼处为准

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  东丽区内的东丽湖万科城、大唐印象、天津华侨城等盘价格均在一万出头,都是刚需出手的不错选择。

  发展的潮流裹挟着迭代新生,市区的高房价和溢出效应,已然让刚需的土壤所剩无几,越来越多的购房者将目光转移到了环城四区。后调控时代,刚需族俨然成为了购房主力军。

  再多的建议,也比不了自己的亲身体验,所谓“实践是检验真理的唯一标准”,还是要多看,多跑,不要对售楼处的销售以及中介过于敏感甚至是排斥,买房本来就是个体力活儿。

  数据来源:克而瑞