前言:近几年来,关乎天津商业一直存在着各种各样的争议,同时随着GDP增长不乐观的下滑,无论是商业或是楼市皆出现大萧条景象,但与此同时对比和平区商圈、南开大悦城、河西银河等高端商业体的不断更迭,作为商业与楼市亟待“破局”的河北区,其下一个十年的发展趋势又在哪里?

  2018商业排行榜出炉 天津仅列第7位

112018中国城市商业魅力排行榜(来自:第一财经·新一线城市研究所)

  首先,来关注下整体情况。今年8月,由第一财经·新一线城市研究所对中国338个地级以上城市的商业魅力再次进行排名整合,并结合商业资源聚集度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性、未来可塑性五大指标进行测算。因此,一线城市一如既往地仍是上海、北京、深圳、广州位列前四,而值得关注的一线城市排行榜中,成都则再次蝉联新一线首位,而天津则继2017年第六位的76.57分再次下滑至今年第七位(69.31分)。

  可以看出,无论是商业规模、消费能力或是品牌影响力上,天津都出现了不同形式的下滑,这也间接造成了楼市的低糜。究其原因,既是商业供给不足,同时城市活跃与需求上也拖了后腿。因此回归到天津,相比较和平、河西、南开上三区的商业、楼市茁壮发展,而相反其他市内三区,以河北区为首的商业活力稍显沉默。

  “中环”地段优势每况愈下 河北区还要怀旧风?

  结合上述城市商业整体排行,可以预见的是在拥有中国一线商业级别的大悦城、恒隆广场、银河购物中心等的和平、河西、南开区在商业发展上早已走在前列,而曾经作为上世纪80年代早早享受中环线优势的河北区,虽然拥有天津之眼、天津站、北站、百年中山路以及建国道民国名人故居等历史名片,但近几年来,随着商业更迭的减缓及楼市供应减弱,“怀旧风”已渐渐不再适合河北区。

2拍摄于上世纪80年代的天津中环线主干道

  而造成这一商业滞后的主要原因,首先是河北区地铁线路的发达与和平路CBD、河东万达、东站后广场等商圈的高度连接,造成大量消费人群的外溢;更重要的则是住宅供应的断层,包括首创大都匯、天房中山路、天房北宁公元等新房的供不应求及交房时间需要,中产消费人群的引流尚需时间。

  但物极必反,作为市内六区的河北区,在经历2016年、2017年的楼市大热之后,相信未来随着这一波新房项目的逐渐交付,关乎商业、居住的一场破局也即将到来。

  物极必反的“商”、“住”破局 北中环现“三足鼎立”  

  前面提到,对于商业活力最重要的支撑当属楼市,而楼市的活跃依旧离不开商圈的带动。那么我们就简单分析下北中环新格局。

3“中环围城2.0”再现 河北区楼市的一场三足鼎立

  随着百年中山路商圈的向北外溢,继曾经富贾花园、中山八克拉等商住用房的向外延伸,“中环围城”的框架已渐渐成型,而随着享受6号线优势的中国铁建广场成功开业,以及天津诺德中心的交付其商业也渐渐开启招商,并搭配北宁湾万福广场的多年业态经营,“中环围城2.0”的三足鼎立已成功显现。

  同样,在未来的生活领域和居住阶层必定会形成新的“三角形”辐射空间,相信这也直接利好范围内的新房住宅项目与圈层人群。 

  继中环围城2.0后 河北楼市的下一个十年之战

  与此同时,随着天津地铁5、6号线的开通,借助河北中环商圈的“三足鼎立”,相信凭借“地段三要素”的教条,可以预见的是河北区楼市也将开启下一个十年之战。但随着中铁建广场及天津诺德中心的相继开业,其住宅的售 罄后,也将直接开启未来河北区新房板块的新格局,而财富绿道丹庭、天房北宁公元等新项目的相继入市,决定未来楼市十年的关键所在又在哪里?

4北宁湾万福生活广场效果图与实景

  一方面是商业模式,北宁湾万福广场作为河北区目前唯 一一个已建成的大型购物中心,其也拥有地铁三号线铁东路上盖的优势,此外包括周边20余条公交线经过,其交通发达早在2016年早已完成了辐射红桥区东部、北辰区南部,相信未来也将对新开河对岸的新房项目天房北宁公元起到直接辐射作用。

5河北区招商会上“新开河两岸”效果图

  另一方面则是生态潜力,众所周知未来生态宜居将是新开河综合开发的亮点,天津市已经开始围绕新开河滨水观光带打造六个生态公园。目前新开河南岸已经完成了北宁公园、思源公园等四座公园的建设,而在新开河北岸,也将新添加志成桥下公园和外环公园两座生态公园。作为该片区唯 一在售新盘,天房北宁公元项目周边将成为独具特色的滨水综合服务带、城市宜居走廊和文化创意城区,这些生态资源无疑将直接转换为天房北宁公元项目的优势,并产生不可限量的居住及商业价值。

62018年中国新一线城市商业未来可塑性排行榜

  最后,回到文初的《中国城市商业魅力排行榜》,天津虽连年排名下滑,但值得关注的是未来可塑性上天津则稳居新一线前三甲,相信未来伴随其创新能力、高校人才以及城市消费的复苏,商业崛起也仅仅是时间问题,而河北区的“中环围城”复苏势必将成为整座城市未来可塑性的关键!