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在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进金海云城，为您带来项目的全面测评。  

金海云城项目位于云山道与西中环快速路交口，主推小高79-98平米。

  下面跟随小编一起来看看吧。

1、地段位置：高端产业基地 现代化新城区

金海云城位于天津市滨海新区，滨海新区是天津市的市辖区和国家综合改革创新区。滨海新区位于天津东部沿海地区，是中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居生态型新城区。2021年，天津将打造“津城”“滨城”双城发展格局。未来，“滨城”将打造成为城市综合配套能力显著增强，生态、智慧、港产城融合的宜居宜业美丽滨海新城。

截至2013年，滨海新区已经开通运行的轨道交通有天津地铁9号线（东海路-天津站）、泰达现代有轨电车（泰达轻轨站-学院区北），2015-2020年，滨海新区规划建设B1、Z2、Z4三条轨道交通。

金海云城位于天津滨海新区海洋高新区板块，该板块是海洋高新技术开发区。目前板块现已形成了海洋特色产业、新材料产业、制造产业、电子信息产业等多个产业集群。该板块具备优越的交通通达性，集聚了“一高铁、一城际、二快速、三地铁、四高速”的整体交通布局。项目所处板块内拥有滨海金海湖风景区，同时商业配套上拥有友阿奥特莱斯，同时板块内产业集群充分，中海油服、海油工程、天津波音、联合矿产、泽希矿产、紫光云 、天津光电、韩国三宝电子等多行业领域产业附着在该板块，带动未来人口，产业与居住效应的整体提升。

板块内以产业布局为主，因此住宅产品较少，后期板块打造的商品房将会形成全新的改善型居住需求。纵观滨海区域价格，海洋高新区新房价格在11000-13500元/平米，而备受市场关注的生态城整个片区同类产品价格在11000-18000元/平米，可见海洋高新区的现阶段价格与生态城北部片区相比差距不大，而比较成熟的生态城起步区、中部片区低4000元/平米，价格上还是有一定的优势和提升空间。

2、产品特色：区域内60万平米超大综合体

项目目前销售的是8号地块，8号地块规划有22栋楼，整体占地约134366平方米，容积率2.1，车位1412个，车位配比1：0.9；项目采用全人车分流系统，保障了老人孩子在社区内的出行安全。

项目所有楼座均为一梯两户设计，其中11层到顶洋房户型89-115平米；15层及18层到顶小高户型81-100平米。去年12月7日项目首开云山道附近9栋楼，首开房源目前已经全部售完。现在售产品主要是以10-18层到顶小高层、洋房为主。小高层在售面积79-98平米，洋房在售面积113平米。

3、户型分析：南北通透 明厨明卫

金海云城目前在售产品为小高层和洋房产品，户型区间为建面约79-113平米的两室到四室户型。

目前该项目主力户型为小高产品89平米三室两厅一卫，该户型方正无浪费面积，且整体南北通透，北侧厨卫皆打造了有窗户的明厨明卫。

整体户型开间南向9.5米；且三面朝阳三阳台设计，整体达到采光度和生活未来应用空间的实用化。客厅开间3.6米，与餐厅整体连成一线、南北对流、采光通风得当。

卫生间为明卫设计，且设计干湿分离区域，避免异味潮湿。

4、交通出行：完善便捷的交通路网

轨道交通：

金海云城所处板块内距离滨海西站仅1.5公里，承担滨海新区津秦客运专线的运输。另外，津秦高铁也是规划在建的环渤海高铁组成部分，是沿海通道的组成部分；是从大连经秦皇岛、天津滨海新区、黄骅到山东烟台、威海的线路。预计环渤海高铁计划将力争2023年完工通车。另有京滨城际铁路是一条连接北京市与天津市的城际铁路，最终抵达站点为滨海西站。未来将会提供给跨城生活人员更快捷的交通方式。

另外，地铁建设目前正在推进中，在建的B1线串联了中部新城、于家堡中心商务区、外滩、洋货市场、滨海西站、黄港欣嘉园等重要地区及综合交通枢纽，距离该项目最近的站点为第九大街站，该站点位于项目5、6号地块，另外有Z2线从金钟河大街至北塘，沿途经过滨海海洋高新区板块（因未落站点具体位置尚未明确）

公共交通：

金海云城项目周边多条公交线路汇集，位于金海湖公交站一侧，拥有124，833，932，933，934等，可以穿梭北塘，生态城，西部新城，开发区等滨海成熟区域，实现便捷生活圈。

自驾：

金海云城项目地处云山道与西中环快速路交口，从项目出发自驾3公里以内，可以抵达滨海西站，金海湖风景区，红星美凯龙商业以及友阿奥特莱斯，天津滨海职业学院等地。自驾12公里即可抵达滨海新区塘沽金街步行街，滨海新区文化中心，滨海万达广场，紫云公园，于家堡洲际酒店等地。交通出行便捷。

5、周边配套：湖景资源 坐享城市配套

教育：

金海云城项目周边4公里范围内，拥有滨海新区新北第一小学，塘沽工农村小学，塘沽未来学校，云山道学校，天津滨海职业学院，等配套教育，另外项目自身将引入一所九年一贯制学校，未来教育附着社区，整体社区居住效应可期。

医疗：

金海云城项目周边，5公里范围内可达厦门路的妇幼保健院，是一家二级专科医院；也可以抵达天津滨海中医医院，以中医药特色为主的二甲医院。距离10公里可直达滨海第五中心医院以及泰达医院，周边医疗足以满足未来业主生活的需求。

公园配套：

项目紧邻的金海湖是滨海核心区最大的人工淡水湖，是市民重要休闲场所。项目距离金海湖南岸滨水公园1公里，布设了470米滨湖亲水栈道、773米环形慢行系统，4814平方米景观休闲空间，136种观赏植物，6万㎡植物科普展示园。

其他配套：

项目距离新城吾悦广场购物中心（在建中），仅3公里自驾约6分钟可达。附近还有大规模的家居中心---红星美凯龙以艺术体验式商场距离约2公里，驾车5分钟可达，创新了家居行业的零售模式，是家居行业排名第一的巨无霸。它是高端群体家居消费场所，日后房屋装修选材上毫不费力。

另外还有距离项目不足一千米的友阿奥特莱斯，该项目投10亿元,总建筑面积11万平方米（规划）

6、价格分析：区域优化 未来价格尚有空间

金海云城建面约12万平米，规划有住宅20栋，项目所有楼座均为一梯两户设计，总层数设计有10-18层不同类型，目前在售79-113平米户型，均价14000元/平米。目前该板块内，中交春风海上，滨海新城吾悦广场均在售，均价12500-14000元/平米区间。未来该片区由于产业人群较多，新房库存量较少，未来价格尚有空间。

价格潜力：

金海云城目前根据二手房网站的比价，该板块由于之前基本没有新房，只能参考东侧工农村板块二手房价格，目前工农村周边在售普通住宅类的二手房均价13000-21000元/平米不等，随着房龄老化和新盘户型产品的创新化，未来全新的新房社区板块将会成为改善的重点。

同时，海洋高新区是一个新兴的居住板块，其发展速度很快，明显赶超当前滨海新区周边板块如临港、东疆等，优势主要体现在大型商业配套的兑现速度上。而该项目恰好位于该区域的核心位置，保值增值潜力较大。

7、项目亮点：

一、800亩湖景鲜氧

滨海湖景资源——800亩金海湖，470米亲水栈道、773米慢行系、4814平米景观休闲空间。

二、9年制高新区小外约300米

紧邻高新区小外，家门口好学校，国际开放式教育,五大语种国际教学。

三、—路之隔吾悦&山姆将开业

18万平米吾悦广场汇聚休闲购物、餐饮娱乐、健身等，预计于2021年12月开业。山姆会员店计划2021年7月建成，步行轻松直达。

四、行业标杆万科加持

金海云城选择万科物业(成员企业)，践行“睿服务”标准，从生活、服务、社区文化等方面，给予业主安全保障。