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在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进金融街滨海融御，为您带来项目的全面测评。  

金融街滨海融御位于新港二号路与新金融大道交汇处，毗邻高铁滨海站，在售包含建面约84、92、118、119平米四种户型。

  下面跟随小编一起来看看吧。

1、地段位置：开发区于家堡 滨海核心区

天津十四五规划中明确提出，要打造“津城”、“滨城”双城发展格局。滨海新区位于天津市区以东，临渤海而据，目前以发展成为以开发区为核心，多点发展的格局。而作为“滨城”的发展模式已经明确，城市综合配套能力显著增强，将落位更多的轨道交通、优质学校、成熟商业，吸引更多的人才。

中心商务区是滨海新区七大功能区之一。中心商务区作为中国（天津）自由贸易试验区三大片区之一，其功能定位是中国（天津）自由贸易试验区核心区、中国金融创新运营示范区核心区、滨海新区核心区，助力京津冀协同发展，带动北方经济转型。

从中心商务区的定位以及规划能看出，政府是将中心商务区作为整个滨海新区乃至北方区域最重要的核心进行打造，从命名也能看的出这种趋势，滨海高铁站、滨海文化中心、滨海图书馆等众多设施均冠以滨海之名，意味着政府要将中心商务区打造为滨海之心，调整过去各区域单打独斗的思路，开启滨海筑心时代。

中央商务区从CBD跃升为CAZ中央活力区，滨海新区开启了新一轮改革，对4个功能区进行重组，天津经济技术开发区（TEDA）与中心商务区（于家堡和响螺湾）合并形成了新泰达，政府部门亦搬迁到新泰达的中心商务区。

作为滨海新区核心区，“新泰达”形成了沿着中央大道南北向城市建设的主轴，和沿着海河从海门大桥到海河大桥十公里东西向生态景观轴，双轴构成十字交叉的形态。而于家堡正处于这一十字的交汇点。

于家堡金融区作为滨海新区建设和发展的重要核心区域，规划建设用地面积386公顷，规划建筑总量900万平方米，功能定位以商务金融为主，是涵盖商业、会展、休闲和文化娱乐等功能的综合性国际型中心商务区。

为了符合新的发展趋势，于家堡片区将部分商服用地调整为住宅，后期还将推出13块住宅用地。为了促进片区进一步发展，对于片区内的产住平衡意义重大。住宅的引入，加上区域教育、医疗、商业配套等多方面发展，激发了区域的整体活力。

2、产品特色：金融街融御系 滨城TOD轴心

金融街滨海融御项目落地为全国第十座融御系，为3.0产品系的升级之作。项目位于新港二号路与新金融大道交汇处，总建面19.8万方，由A、B两个地块组成。

其中A地块由4栋47-50层瞰景地标高层组成，主力在售户型为建面约84㎡-119㎡，打造城市天际瞰景华宅。A地块可俯瞰全滨海最前沿的城市街景及公园绿化；B地块由5栋33层高层组成，主力户型为建面约88-140㎡，B地块高层可对望东侧优美的海河景观。

项目整体设计为人车分流，社区内打造“一轴八景九院”。一轴即作为大区主要的游园归家路，串联东西两个居住区及各个主要节点，两侧种植美国红枫，营造归家礼序，打造一条安全舒适的归家步道。八景即大区中的八个主要活动区，共分为四个主题，包括社区会客厅（云舍茶亭）、林下洽谈区（森之光影）、泛儿童活动区（全龄花园），四季花厅、入户花园。九院即九个私享入户花园。

项目通过融御3.0产品体系，采用极简现代建筑风格，打造都市化归简主义社区。项目A地块高层建筑在特定楼层设计服务于业主的云端私人会所，为业主提供高端私密的自由活动空间。后期由物业进行统一的运营管理，业主可通过物业进行预约。

项目更有高端管家式服务体系，智慧化管理体系和园区生活服务体系，进一步保障业主生活。十大智慧科技系统应用集成于”金融街悦生活“APP一个软件，为业主带来更舒适的智慧社区居住体验，更高效的物业管理与服务内容。

项目设计有约一万平米的社区商街，由金融街成熟的商业运营团队自持经营。根据项目情况优选品牌商家，打造高品质商业住区。

3、户型分析：户型方正 满足多功能需求

建面约92平米两室两厅一卫：

该户型为中户，户型方正，南向三间朝阳，明厨设计。客厅及主卧向南，采用大面积完整玻璃落地窗设计，保证视野通透，采光效果更佳。餐客一体化设计，空间利用率提升。L型明厨空间，操作便利，餐厅靠近厨房，就餐及下厨动线连贯。

户型次卧同样南向开窗，采光及视野充足。次卧旁设计一多功能空间，可设计为茶室、书房、游戏房、储物等满足不同居住需求。由于空间足够，更可设置为客房。

4、交通出行：毗邻高铁 立体交通路网

轨道交通：

滨海高铁站（原名于家堡高铁站）于2015年正式投入使用。项目据高铁滨海站一路之隔，东进站口到项目步行约100米左右，后期可实现经由项目地下车库与高铁站地下通道相通。

《京津冀核心区铁路枢纽总图规划》中明确规划建设津雄（天津到雄安）高铁、津潍（滨海——潍坊）高铁以及滨曹（滨海新区——曹妃甸）城际铁路，实现由滨海站1小时内通达京津冀。形成辐射范围更广、服务人口更多、出行条件更加便捷的快速铁路客运网。

滨海高铁站同时还是轨道交通的枢纽换乘站，在建中的Z4、B1以及规划中的Z1三条地铁线均在此设站，实现多轨换乘。

Z4线（滨铁2号线）一期工程南起新城片区，北至汉沽，途经中部新城、于家堡区域、滨海站、滨海文化中心、经开区、北塘、中新天津生态城。Z4线可以实现一站地到滨海文化中心、万达广场，两站地到泰达站与轻轨9号线实现换乘，三站地到开发区第三大街站，并通达生态城南开中学、航母公园等地。线路预计2023年北段可具备通车条件。

B1线（滨铁1号线）起自黄港欣嘉园地区，终至保税区临港区域，连接高铁滨海西站、海洋高新区、塘沽老城区、上海道商圈、于家堡区域、中部新城等地区。B1线实现两站地到外滩商圈、三站地在塘沽站换成9号线的出行便利。B1线连接滨海西站，滨海西站可直达上海、成都、石家庄、青岛、哈尔滨等地。目前B1线正在建设中，预计通车时间为2024年12月。

公共交通：

项目周边有108路、 117路、 124路、 513路、 822路、 939 路等多条公交路线。可以去往市区和塘沽老城区、金街、开发区、生态城、临港等滨海新区的主要行政区域。项目地块内正在施工，目前距离项目较近的公交站为位于地块北侧新港二号路上的老弯道公交站。

自驾：

项目周边拥有四横三纵立体交通网络。其中“四横”为，由南向北分别为天津大道、新港二号路、新港四号路、泰达大街。能快速到达滨海新区主要行政区、商圈，便捷通达天津市区以及北京地区。

“三纵”由西向东分别为河北路、新金融大道（中央大道）以及海滨高速。河北路通过海门大桥连接滨海老城区和响螺湾片区。而新金融大道沿线分布着一些滨海新区目前已建成的地标建筑，东侧有周大福金融中心，南侧近距离可达滨海区政府，西侧约2公里万达、滨海文化中心，再往南走就是滨海高铁站。海滨高速是连接唐山到大港的一条主干线，真正实现京津冀一体化的无缝连接。

5、周边配套：全方位配套 城市绿地环绕

教育：

项目周边约2公里范围内有第一中心小学、塘沽一中、紫云中学、紫云小学、以及茱莉亚音乐学院。项目东侧的教育用地预计引进不低于耀华小学水平的优质教育资源。

此外，项目向南约1公里左右，有规划中学用地及小学用地，拟为引入重点中学及重点小学。2021年8月27日，天津经开区管委会携手和平区人民政府联合共建泰达岳阳道小学签约仪式在于家堡举行。泰达岳阳道小学拟选址于金昌道以南，融仁路以东，规划有轨道Z4线经过。

目前中心商务区天碱片区已确定引入华东师范大学附属（天津）中旭学校，为九年一贯制民办非营利学校，拟设立小学部72个班，初中部36个班，可容纳约4000余名学生。该校西校区靠近滨海万达广场，已作为一期先行启动建设，拟建成小学，共计48个班，可容纳约2000余名学生。

华东师范大学第二附属学校，这个学校作为上海直属于国家教育部的全国重点中学，代表着上海教育的最高水准。华东师范大学第二附属学校在上海排名第一，与上海中学，北京师范，人大附中并称中国四强。

医疗：

项目5公里范围内可达泰达国际心血管病医院、天津市第五中心医院、泰达医院，满足业主就医所需。

泰达国际心血管病医院是公有制非营利性三级甲等专科医院。并在2009年6月通过国际医院标准(JCI )评审，从而跻身美国本土以外世界百强医院行列。医院设有病床500张、手术室16间、术后监护室(ICU)80床、有空气净化装置的导管室5间、心脏重症监护室(CCU)40床。其心脏大血管外科、心血管内科和护理通过国家临床重点专科建设评估，心血管医疗水平在全国名列前茅。

天津市第五中心医院，是一所集医疗、教学、科研、预防保健、康复为一体的大型三级甲等综合医院，纳入北京大学附属医院管理体系，是北京大学、天津医科大学、天津中医药大学教学医院。该院占地6.2万平方米，建筑面积14.3万平方米，设有42个临床医技专业学科，15个教研室，1个中心实验室，10个国家临床住院医师规范化培训基地。

公园配套：

项目周边拥有五个城市绿地+一海河资源景观。紫云公园位于项目北侧直线距离约500米，步行5分钟即可到达约36万平方米的城市公园绿肺；此外距离项目约5公里范围内还有，河滨公园、彩带岛公园以及蓝鲸国际生态岛。

位于项目南侧有约1.7万㎡的城市公园正在建设中，规划有下沉式商业、立体式公园，以及老年休闲广场、阳光草坪、地标雕塑、全龄儿童活动广场、艺术区等。五大公园景观丰富的绿地及水资源，能够有效提升业主的居住舒适度，践行绿色、生态的居住理念，打造城市生态高地。

项目距离海河景观资源约2公里，海河及滨河绿带作为城市重要自然景观空间的作用，形成中心商务区的景观主轴线，为市民提供一个亲水空间，沿河资源是珍贵稀缺资源。

其他配套：

项目约2公里可达滨海文化中心，滨海新区图书馆、滨海演艺中心、滨海美术馆以及滨海科技馆均位于此。除了成为滨海新区文化娱乐中心外，还是滨海新区标志性建筑，已成为滨城文化名片。

距项目约2公里可达滨海万达广场，滨海万达广场坐落于天津滨海新区洞庭路与上海道交口紫云公园西侧，广场共207个品牌。包含滨海DOLBY影院"万达影城"、西西弗书店、星巴克、麦当劳、小米之家等国内外知名品牌。

6、价格分析：约2.3W/平 品质具性价比

金融街滨海融御于2021年9月底开盘，为该片区内新入市楼盘。项目首开A地块1#楼，50层到顶，3梯6户，包含建面84、92、118、119平米四种户型，主力在售30层及以下。项目为带装修交付，在售均价约23500元/平米。

除金融街项目外，目前该片区仅有复地壹号湾新盘在售，板块内新盘供应较少。整个中心商务区板块新盘以天碱片区以及响螺湾片区较为集中。天碱片区目前聚集了万科滨海大都会、旭辉滨海江来、中梁石榴滨海湾，主推小高层、高层及超高层，其中包含万科滨海大都会的平层产品，整体均价在22000元/平米以上。

响螺湾地区仅有合景誉峰、合景领峰在售，产品主推低密，均价在20000元/平米左右。另外，今年第一轮土地集中供应中万科购得的响螺湾地块已公布案名为“万科滨江都会”且已经开启排卡，产品包含洋房、小高及高层。

价格潜力：

目前中心商务区的品牌二手房房源主要来自于天碱、响螺湾片区。响螺湾地区次新房集中为八方观园、亚泰津澜、碧桂园天誉、天玺等，入住时间在两年左右，二手房挂牌价格在13000-15000元/平米。天碱片区二手房集中来自岳阳里、万海华府、中国塘等社区，二手房均价在18000-27000元/平米。

作为滨海新区中心商务区重要板块之一的于家堡地区，近年来宅地供应较少。自2020年至今，于家堡及响螺湾地区先后有多个单元控规进行调整，促进产城融合的思路非常明确。于家堡地区目前仅复地壹号湾以及金融街滨海融御在售，新盘供应紧俏。

金融街滨海融御为中心商务区的主轴线上天际线项目，为金融街全国第十座融御系，同时也是3.0产品系的升级之作。项目距高铁滨海站一路之隔，未来板块在包括交通、商业等配套的逐步呈现后，将激发整体价值的进一步提升。

7、项目亮点：

一、滨海核心发展区

项目地处滨海新区开发区中心商务区，行政中心以及滨海主城核心区。

二、TOD高铁直达 滨城天际线住宅

项目毗邻高铁滨海站交通枢纽，为高铁及多条轨道交通交汇，无缝优享京津冀1小时生活圈。项目以简洁洗练的天幕建筑美学、室内臻装体系和智能科技配套，实现对标国际前沿的云端居住体验。

三、全方位生活配套 城市绿地环绕

项目临近滨海万达广场、滨海文化中心等文化休闲地标，毗邻海河景观带。周边多个公园环绕，环境优美。

四、品牌地产 品质护航

项目由金融街控股开发，落地为金融街控股旗下TOP级产品系——“融御”系列的第十部作品。物业以及配套商街均为金融街自持运营管理。