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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进公元大观·观玺楼盘测评，为您带来项目的全面测评。  

  公元大观·观玺坐落于红桥区光荣道科技产业园区板块，紧邻地铁1号线，适合对品牌质量有一定追求的地缘改善客群。

  下面跟随小编一起来看看吧。

  1、地段位置：城市宜居板块 配套醇熟

  红桥区是天津市内六区之一，位于天津市西北部，全区辖6个街道。全区从区域上看，红桥区拥有“三河五岸”的独特地理优势，是连接南北大动脉的京沪高速铁路的重要枢纽站，同样红桥区是天津赴北京、河北、东三省重要通道之一。

由于市内六区发展空间逐渐饱和，红桥区又是市区最大的拆迁区，拆迁后腾出了大量的土地，重新规划，将呈现全新的面貌。加之西站商务区规划和资源汇集，这里将是市区值得居住投资的区域之一。

被誉为天津的发祥地的红桥区，北运河、子牙河、南运河交汇于此，形成三岔河口，从而有“先有三岔河口，后有天津卫”的美誉。人文底蕴深厚的红桥区，历史文化遗存丰富，区内有文物保护单位吕祖堂、桃花园、水西庄遗址、北洋大学堂、铃铛阁、平津战役纪念馆等历史景区。

      公元大观·观玺位于光荣道科技产业园区板块内，光荣道科技产业园是政府十三五规划的重点推动项目，规划总用地140万平方米，建设面积约400万平米，新增6个市级科技企业孵化器，5家市级重点实验室等众多重点机构。

光荣道科技产业园打造以“天津中小企业总部”为主要发展模式，依托京津都市圈和滨海新区开发开放的大格局，精心打造以服务型经济为主要特征，以总部经济为重要载体，共分为三个子园区，国际都市科技园；环保材料园；生物医药园。

目前已建成并投入使用的包括宝能创业中心、银泰科技大厦、正融科技大厦等9座大厦，并给与企业税收优惠政策、租金减免政策、人才激励政策、金融扶持等众多政策支持，为区域发展赋能。

  2、产品特色：大体量园林 生态宜居社区

  公元大观·观玺项目占地面积约2.4万平方米，建筑面积约5.6万平方米，容积率2.3，绿化率45%的洋房、高层社区，社区人车分流，为全地下停车，车位配比为1:1.12，车位共456个，可以满足社区业主的停车及待客需求。

整个社区规划有6栋住宅楼，总户数404套，分别是4栋6-7层到顶的洋房，均为1梯2户，2栋29-31层到顶的高层，均为2梯4户。项目规划了洋房面积段为128-166㎡3-4室户型，高层面积段为100-123㎡3室户型，产权70年，目前均价在34000-35000元/平米。

项目以社区入口的回家大堂为轴，楼宇沿轴两边而筑，形成“一轴两横三园”的建筑格局，绿化率高达45%的园林规划为A、B两区，由中央水系-林间庭院--密植绿化-庭前小院构成疏密有致的四重景观。社区内部规划打造儿童活动空间、老人活动区、健身场所、设有400米健康跑道等娱乐设施，满足不同年龄层段业主的休闲娱乐需求。

  3、户型分析：户型方正，高利用率，三面朝阳

  建面约为128平米的户型，做出了三室两厅两卫，户型方正，动线合理，南向三面宽。

该户型三面宽朝南，独立玄关设计入户，约3.8米的客厅开间，视野开阔，居者可以享受充沛的日照。北侧设计了“U”型厨房与餐厅衔接，动线合理，同时增加了储物空间。明厨设计，减少了油烟污染室内空气。

南向两间卧室分布于房间两角落，与客厅形成动静分区，保证了私密性，同时也减少了面积浪费，提高利用率。南向两卧室带飘窗设计，保证室内采光，又进一步扩充了室内空间感。主卧套房设计步入式衣帽间和套卫，主人不用走出卧室即可更换衣服，梳洗，打扮，一气呵成。

双卫且均为明卫的设计，便于通风采光且方便实用，均为套卫设计，更加方便家庭成员早晨洗漱，减少用卫生间拥挤的尴尬。

该户型设计了约4.77平米的独立家政间，并与厨房相连通。这样可以将清洁工具、拖把池、洗衣机烘干机、手洗台盆、晾衣区、熨烫衣服区、临时折叠衣服区都设在这里，节约空间，方便收纳，让整个家看起来更加整齐有序，同时，缩减做家务的动线，将洗衣晾晒清洁统一处理，提高家务的效率。

  4、交通出行：三横三纵双轨道 公共交通便捷

  从社区出来，向北步行约1.2公里，沿丁字沽三号路向西步行约250米，即可达地铁1号线本溪路站，可与地铁2、3、5、6号线进行换乘，可通达鼓楼商业街、南开大悦城、鹏欣水游城、滨江道商圈等重要商区。

目前项目周边，有规划的地铁12号线纪念馆路站在项目B地块南部设有出口，项目为地铁上盖小区。规划12号线北起北辰双青，南至西青大寺，未来12号线将与4号线在东兴路站实现换乘。该线贯通运营后将形成贯串本市中心城区西部、北部大容量迅速客运通道，尤其能为双青新家园邻近大片居民区居民的出行带来便利。

  公共交通：

  项目周边距离约700米范围内有绮水苑站、秀水苑站、咸阳北路站、竹山路站等，周边公交线路包括622路、634路、673路、700路、700路高峰、837路、850路、622路区间等。可通达和平滨江道商业街、南开大悦城、鼓楼商业街、空港经济区、商业大学、华苑人防公园等各重点地区，工作日早晚高峰较少拥堵，平均每班次12分钟。

  自驾：

  项目周边出行交通道路可以分为“三横”、“三纵”。

“三横”分别是丁字沽一号路、光荣道、西青道，可通达红桥腹地、河北区、西青区及西站；

“三纵”分别是勤俭道红旗路、咸阳北路咸阳路、西横堤密云路快速路，通达南开、西青、河西梅江等区域

从项目自驾约6公里即可到达天津西站。项目周边路段较少拥堵，出行路况较好。

  5、周边配套：医疗配套便利 教育资源丰富

  教育：

      学校方面，项目周边幼儿园有红桥区第八幼儿园，小学有红桥区第二实验小学、求真小学、天津市雷锋小学、天津市红桥区培英外国语小学等，中学有方舟实验中学、天津三中、天津五中学等学校，教育资源丰富。

  医疗：

  医疗配套方面，项目周边医院有第二儿童医院、红桥医院、洪湖医院、红桥中医院等。周边内的红桥医院和红桥中医医院，均为二甲医院。南开区的人民医院和天津第二儿童医院以及长征医院距本项目也很近，为三甲医院。

天津第二儿童医院（三甲医院）：原位于马场道的儿童医院搬迁至刘园，距项目仅约4.5公里，方便家中孩子就医；整个完善的医疗配套为业主的健康保驾护航。

  其他配套：

  项目周边拥有数家大型商超，可以满足业主日常的生活所需，而在10到20分钟车程内包括大悦城商圈，水游城商圈，天佑城商圈可以满足周末休息与亲友聚会逛街的需求。

在项目南侧的水西庄公园又命名文化公园，以及子牙河堤岸公园，可供周边居民日常休息时沿河滨散步、运动锻炼身体。

  6、价格分析：洋房均价 3.4万/平起

  公元大观·观玺目前高层售罄，洋房105㎡128㎡140㎡166㎡户型在售，均价34000-35000元/平米，项目周边目前在售楼盘有仁恒星源世纪洋房、叠墅、小高以及高层产品，户型面积区间110-140㎡，均价34000元/平米。

项目所在板块内二手房以老旧小区居多，红桥区二手房10月均价在24092元/平米，距离项目最近的金侨美居花园，属于环境较好、建成年限少的二手房，建成年限为6年，均价在28343元/平米左右，而本溪花园的二手房价格在18605元/平米左右，建成年限已达20年以上。相对来看，区域内的二手房价格较有差距，主要体现在项目位置、居住品质、楼房建成年限等因素对价格波动影响。可见该区域内居住环境好，建成年限短的新二手房更具优势。

  价格潜力：

  红桥区坐拥独特的“三河五岸”生态地理优势，同时西站交通枢纽已激活“高铁经济”并逐步形成总部经济，在“高铁效应”的带动下，互联网企业、科技研发企业等大型企业已落户光荣道科技产业园内，未来还将吸引更多强势企业进驻。随着众多企业的入驻，大人群流量聚集该板块，成为板块进阶发展的重要因素之一。

而公元大观的周边生活配套发展的已经比较成熟，临近多个成熟的生活圈，如水木天成生活圈，本溪路生活圈等等。项目周边临近多个医疗机构，如第二儿童医院、红桥中医医院、红桥医院、洪湖医院等。而教育方面，项目周边临近多个学校。交通出行上可谓项目的一大优势，公元大观·观玺位于以快速路与中环线涠洲的立体交通网内，通往市内各区非常便利。

  7、项目亮点：

  一、市区高层、洋房社区，高绿化率

  项目绿化率45%，居住环境舒适，整体设计洋房、高层产品。

  二、临近快速路，交通出行便捷

  位于以快速路与中环线为轴的立体交通网内，临近地铁一号线本溪路站，可通达天津站、南开大悦城商圈，鼓楼景区以及天津各区。

  三、生活配套成熟，医疗资源便利

 项目临近水木天成生活圈，本溪路生活圈等，周边临近多个医疗机构，如第二儿童医院、红桥中医医院、红桥医院、洪湖医院等。

    四、双品牌房企，产品力保证

 由保利与融创联合开发的品牌楼盘，主打高品质改善产品。