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河西区陈塘板块智汇度假住区——中交融成楼盘测评

来源：乐居买房2021-10-19 19:06:23

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进中交融成，为您带来项目的全面测评。

中交融正项目位于河西区陈塘商务区，由中交地产开发，规划为小高层组成的低密社区。

下面跟随小编一起来看看吧。

1、地段位置：河西区新梅江陈塘商务区

中交融成项目位于河西区新梅江陈塘科技商务区。河西区属天津市内六区中心城区上三区，是天津市行政中心、文化艺术中心、商务金融中心、生态宜居城区。全区拥有高新技术企业 146 家，全面落实天津“海河英才”计划，累计落户各类人才 8 万余人，推动领军人才、优秀团队和高端产业落户。

其中，梅江居住区成为天津市十二五规划重点区域，高标准呈现城市“两区、三轴、四带”规划区域。老梅江以五大园为核心，经二十年开发成为河西区知名优质居住区。而以老梅江为核心向外环线辐射形成的大梅江片区，已经成为目前河西区新房市场主力。

新梅江位于河西区中南部，板块整体规划用地面积约17平方公里，新建建筑面积约1600万㎡，是和平区的1.5倍有余，是天津市区可成片开发板块。

整个板块以珠江道为界分为南北两区。北区以陈塘商务区为核心，功能定位为“总部基地、高新技术服务核心区”。河西区十四五规划中已明确，未来五年，河西区将布局“一核两轴三中心多点支撑”建设。其中“三中心”之一就是陈塘科技商务区。

陈塘科技商务区还是河西区政府规划建设的“新八大里”板块后又一个产业带动片区。截止2020年底，区域累计注册企事业单位达4867家，全年实现营业收入130.54亿元。该区域除作为海河柳林设计之都先行区之一，也是河西区重点发展的科技商务中心区，有强有力的产业支撑。

2、产品特色：现代大都会风格　智汇度假社区

中交融成为中交陈塘庄打包地块中的住宅地块，项目位于河西区东南部，重点发展陈塘科技商务区，四至为东至微山路，西至城市景观带，南至珠江道，北至郁江道。总占地面积2.78平方公里，总建筑规模285.7万平米，北临新八大里生活商务区，南临新梅江居住区，西接瑞江与老梅江居住区。

中交融成住宅建筑面积7.79万㎡，容积率为2.2，绿地率40%，项目由12栋16-18层到顶的小高层组成，总户数约790户。项目建筑风格为现代大都会风格，采用三段式的外观设计；项目在园林上打造“两环两轴”设计理念，其中“两环”包括内圈休闲散步环，外圈能量聚能环，一方面可揽胜园林美景，一方面可享受健康运动。而“两轴”则包括尊崇阔达的景观轴及曲径通幽的景观次轴，两轴东西布局相衬，功能明确便利业主私享。

项目园区辅以智能化系统：如七重安防体系，视频监控、高空抛物监控、楼宇可视对讲、户内安防系统、门禁系统、红外周界对射系统、电子巡更系统，将让业主在舒适之余充分的感受到更具科技感的安全属性。同时，业主可充分体验到高端社区的服务体系：创新推出房屋4S服务，以“专业、快捷、优质、安全”的理念。如无线wifi覆盖、电梯五方对讲系统、园区背景音乐系统、一秒识别车辆出入等多方位为业主生活保驾护航。

3、户型分析：全三居　南北通透

建面约105平米三室两厅两卫：

户型布局方正，南北通透，南向三开间朝阳，整体约10米南向面宽，采光充足。

独立入户玄关，进门是厨房、餐厅、起居室一字排列的动区，独立阳台上预留上下水，可满足家政操作需求。

静区范围内包含三间卧室以及卫生间，整体动静分隔，空间上各自独立。主卧、衣帽间、卫生间呈现一体化包裹，确保业主生活上的私密性。客卫三段独立，并靠近客餐厅，便于使用。

4、交通出行：轨道辐射出行便利

轨道交通：

中交融正项目东侧步行约800米可达地铁1号线华山里站，地铁1号线可与2、3、5、6号线实现换乘，沿途可达和平区、河西区、南开区、红桥区等各重要商圈，并可直达天津西站。

项目北侧近邻在建中的地铁11号线东江道站，地铁11号线为天津中心城区东西向骨干线，一期工程线路西起南开区水上公园西路站，东至东丽六经路站，2023年完成工程建设。

项目向南约400米为在建中的地铁10号线玛钢厂站，地铁10号线一期工程西起西青区于台站，北至河东区屿东城站，预计2022年完成工程建设。

公共交通：

项目地块周边正在进行开发建设，距项目最近的公交站位于玛钢路上的海翔公寓站。有公交176、657、676、698、800路途经此站，可便捷到达河西、和平、南开、河北等市区各地，通达意式风情区、鼓楼、滨江道商圈、文化中心等天津市各种要景点及商圈。

自驾：

项目住宅地块位于河西区东江道与玛钢路东南侧，周边靠近洞庭路、微山路、珠江道，为板块内重要交通干道。微山路此路段为地铁1号线沿线，通达河西区及环内津南区片区。

项目向北侧1.5公里可达大沽南路，为天津城市东西发展主轴，串联起中环线、小白楼等和平区、河西区内多个商圈。同时连接津滨双城的天津大道，便捷通达滨海国际机场。

与大沽南路交汇的快速路黑牛城道，承接东南半环，贯穿南开、河西、河东三个主城区，是城市主动脉之一。沿途红绿灯较多，平时路况还好，不是非常拥堵。

5、周边配套：醇熟城区完善配套

教育：

陈塘板块内目前正在建设的有师大二附小分校，总建面约14400㎡，位于内江路东江道附近，距离项目约2公里；距离项目约800米为正在建设中的北京师范大学天津附属小学，旁边为北京师范大学天津附属中学。

项目所在为河西区三片，包含天津四中、天津第四十二中学、北京师范大学天津附属中学、第二新华中学等，其中天津第四中学和天津第四十二中学，均是天津市排名前十的市级重点中学。

医疗：

项目周边有天津市第四医院、天津市河西区柳林医院、天津华津医院，均在附近2公里范围内。距离项目约3公里，可达天津市环湖医院新院、天津市胸科医院两所综合性医院及知名专科医院，方便居民就医。

天津市胸科医院是一所以治疗心、肺疾病，集医、教、研、防为一体的现代化的三级甲等专科医院。新院位于津南区台儿庄南路261号，已于2014年启用，建筑面积12.1万㎡，设病床993张。

公园配套：

项目北侧约800米可达复兴河，沿岸建设有长约3.9公里，总面积约19.32万平米的绿道公园，由废弃的铁路结合河道开发建设。

距项目约700米可达洞庭公园，位于河西区怒江道与洞庭路交口，占地面积18480平米，园内绿树成荫，绿化覆盖率达95%，是周边居民以及上班族在休息期间很好的放松地点。此外，项目近邻玛钢路，沿路河道规划有绿化景观带。

位于洞庭路与东江道交口规划有“天禧艺术公园”，占地约1.19万平米。内设有艺术馆、阳光草坪、体验馆、室外球场、生活体验区等。这是由中交集团和富力集团联手打造的市政配套，后期将作为城市公园，辐射陈塘乃至河西新梅江地区。（下图为艺术公园效果图及规划图）

其他配套：

项目向北约2公里可达新八大里片区新兴商圈核心—和悦汇。中冶·和悦汇商业面积约4万平米，引进品牌包括人人乐旗下高端超市Le Super、优适健身、7-11、星巴克、甘兎庵、肯德基、必胜客、瑞典独立设计师品牌NOME等，打造“漫步式人文生活会客厅”理念的多维立体商业街建筑形态。

项目所在陈塘商务区北侧与天津市重点打造的“海河柳林地区”相接，将建成以智慧城市和生态宜居为主要特征的现代服务业高地。

2020年，海河柳林地区定位为设计之都，其后陈塘片区即成立“北方设计联盟”，通过制定设计产业政策，率先发力设计产业布局。

陈塘科技商务区目前已引入包含中交京津冀区域总部、中建设计院第二总部、中交智运、中电科半导体、中交二公局城建公司等一批央企总部。与片区内的天津财经大学、天津科技大学等高校形成产教联动。

6、价格分析：价格尚未公布预计近期开盘

项目已开启意向登记，预计近期开盘，首开价格暂未公布。预计首开12#楼，户型主推建面约89㎡的中户和105㎡的边户，均为三室户型。

项目所在陈塘商务区板块，为河西区重点发展板块之一，同样也是土地供应主力片区之一。目前板块内已汇集了包括中交、绿城、华宇、富力在内的众多知名房企进驻。此外，以陈塘、新梅江起步区为核心的板块内，还有多宗宅地待出让。

中交融成项目近靠海地居住区，同时可享新八大里以及新梅江地区生活配套。目前周边在售新房有中交富力天禧、华宇御熹臺、中交融正、绿城诚园，产品以低密改善为主，均价为40000-42000元/平米。

价格潜力：

河西区作为天津的“首善之区”，从南楼、海河沿线到新八大里再到新梅江，板块轮动的节奏从未停止。随着海河柳林地区发展规划落地，陈塘商务区被全面带动起来。同时随着土地的集中供应，催动板块从品牌到产品进行快速的迭代，陈塘正在向新城市化转变。

参考河西区整体新建商品房价格在37000-40000元/平米，二手房价格约32000-37000元/平米。板块内品牌二手房源较少，挂牌二手房以老旧小区居多。其中，据项目较近环境较好的四季馨园，建成年限已达10年以上，均价在30000元/平米左右。次新房集中为交房约5年左右的天房美棠以及新八大里片区房源，均价约37000元/平米以上。

7、项目亮点：