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  2021年，房地产在动荡与挑战中推陈出新,也在摸索与改进中砥砺前行。2021年的土地市场尘埃落定。这一年对土地市场来说，是极为特殊的一年。2月出台的“集中供地”试点是中国土地出让史上意义重大的变革，全年市场则经历了上半年的过热到下半年速冻的急剧转变。

  天津作为热点城市之一也参与其中，经历了年内三批次的集中供地并实现成交。房企参与度从上半场的“激昂”到下半场的“谨慎”……一系列变化，2021年的土市究竟如何呢？下面我们一起来回顾下！

  壹．1036亿元 “量跌价涨”

  据天猫好房天津站不完全统计，2021年天津可经营性土地供应139宗土地，较2020年增加19宗，供应总建面1599万㎡，环比上涨11.9%。

  成交108宗地块，较2020年少11宗，成交总建面为1270万㎡，环比下降7.3%。

  土地成交金额为1036亿元，环比增长12.3%，对比年初制定的计划，预算完成率仅7成。

  全年共有45宗地块溢价，平均溢价率为6.5%（2020年溢价率为4.1%）。

  2021年无延期，共流拍/停牌总计40次，其中流拍4宗地块，停牌共计36次。

  在限价政策和市场环境的双重作用下，2021年天津供地节奏保持平稳，成交面积、成交总体量略有收缩，同比下跌；但是成交总金额、平均楼面价均同比上涨，综合比较，2021年土地市场较为平稳。

  贰．新增土储哪家强？

  梳理品牌房企2021年在津拿地情况，金额方面，绿城、融创、中海分别以131.3亿元、118.2亿元、111.3亿元位列前三，新城、中交、旭辉、中铁、金地、中铁建、招商分列4-10名。

  新增土地规划建面上，新城、融创、绿城分别以92.3万㎡、85.7万㎡、85.2万㎡的新增土储规模领跑拿地面积榜；中铁、中海、中铁建、万达、农垦、金地、龙湖分列4-10名。

  叁．先扬后抑 房企分化

  热度：先扬后抑‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  首次集中土拍16宗底价成交，29宗溢价成交，停牌13宗

  第二次集中土拍31宗底价成交，9宗溢价成交，停牌19宗，流拍2宗

  第三次集中土拍9宗底价成交，流拍2宗

  天津总体土地供应小幅放量，成交略有收缩；三轮集中供地量、成交量递减，热度来看，首轮土拍热度最高，二、三批次集中土拍市场热度明显下降，溢价率大幅下滑、流拍率持续攀升。

  总的来说，全年集中供地的热度呈现“先扬后抑”的走势，首轮火热后，在政策打压和企业自身现金压力之下，二、三轮集中供地陷入“冷静期”。

  规则：从加码到放宽

  首批集中供地结束后，天津对二批次供地规则进行调整，其中二轮供地规定最高溢价率不超15%、单宗住宅用地达到最高限价后采用摇号形式，同时挂牌部分地块捆绑自持保障性租赁住房。其中，第二批集中供地共推出18宗含自持租赁住房地块，有11宗成交，自持租赁租房3066套，自持租赁建面18.4万㎡。

  第三轮供应地块均无自持租赁要求，竞拍门槛小幅放宽，但对于购地房企企业资格和资金等方面审查仍较为严格。

  房企：热度高涨到回归理性

  上半年土拍热度较高，平均溢价率超过10%。面对第一批集中供地，供求双方都在抢时间赶进度。尤其是房企端，考虑到后面两批次的土地很难实现年内上市，所以将重心更多地投入到首轮供地中。

  自下半年以来，房地产行业资金环境明显收紧，同时7月末以来以22个集中供地城市为代表的重点城市纷纷调整了供地规则，尤其加强了对房企购地资金和竞拍资格的审查。房企拿地热情明显下降，二批次溢价地块占推出地块的比重大幅下滑；三批次地块均以底价成交。

  首轮规模房企“抢跑”，二、三轮国企、央企托底

  集中供地中，企业投资表现也大相径庭：首轮集中供地中区域深耕型房企、规模房企均表现较为积极，而第二轮、第三轮集中供地中不少民企“隐身”，国企和地方平台公司成为拿地的主要力量。

  一方面受到“三道红线”等金融监管政策，2021年房企的融资现金流急剧收缩，“无钱拿地”，另一方面第二轮集中供地中各城市对拿地自有资金的审核加强，拿地门槛大幅提升。

  此外，随着单宗土地出让金总额越来越高，今年集中供地以来，联合拿地的案例越来越多，以后还会进一步加剧。可以寻找与自身开发规模，操盘模式相近，诉求相对趋同的房企，联合竞买，分摊保证金方面的压力，也分摊开发的风险。