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以价换量或成主基调 行业基本面筑底
来源:乐居买房2022-06-29 15:37:21

  今年上半年,城市政策以宽松为主,在以往严格调控的基础上进行松绑。截止到6月26日,据不完全统计,松绑政策调控超280次,覆盖城市超160个。5月单月更是调控103次,松绑内容主要从需求端出发,包含降房贷利率,降首付比例,公积金利好、放松/取消限售、放松/取消限购、购房补贴、支持多孩家庭购房,落户放松,房票等。供应端主要是从优化预售资金监管,土拍规则略微放松的角度。5月起,部分城市开始出台稳经济纾困措施。整体而言,上半年政策松绑现象频频,各地因城施策支持刚性和改善性需求释放,促进房地产市场健康发展和良性循环。其中公积金调整的次数最为频繁,其次是降首付比例,放松限购。在政策松绑的情况下,各城市松绑的措施也多样化和创新性,如多城市出台支持多胎家庭购房,温州安居贷,长沙以租换购,绍兴、郑州、南京溧水、宜兴等城市推出房票购房政策。

  从整个上半年政策频出的情况来看,天津楼市政策则较为低调,自3月中旬津云发布的《分区施策 天津这样支持居民改善住房》至今,在政策出台以及落地上,天津向来以稳健为主,以政策力度从小到大、循序渐进的推进方式,助力楼市发展,在确保经济平稳发展的前提下,使政策环境逐渐宽松。一来这种渐缓式的推进模式是基于房住不炒的背景下稳定经济发展,不宜操之过急;二来也给足了政策延伸到市场端的反应时间。在政策支持之下,天津市在人才落户的问题上展现了足够的诚意,也提出了更高的要求,虽然短期内可能会影响外地来津购房落户者的意愿,以发展的目光看待的话,其实并不是坏事,这个政策更能吸引真正愿意留在天津发展的人才,从而尽可能地扭转目前天津人口负增长的局面,实现可持续性发展。

  近20年以来,房地产市场政策经历了5次宽松期,第一次是2008-2009年,国际金融危机的影响,商品房销售增速连续多月下滑,在四万亿投资计划下以及需求端政策刺激下,2008年底市场降幅趋缓;2011年,在紧缩性政策效应下,销售面积连续8个月同比负增长,单月最大降幅达13.6%,连续3次降准,地方宽松政策出台,2012年2月销售面积降幅趋缓;2014年,经济增速趋缓,房地产库存压力较大,销售面积连续13个月同比下滑,中央下调贷款及存款准备金率,地方二套房认定标准放松,多城限购松绑,棚改货币化安置比例上升,市场于2015年3月同比降幅收窄;2018年,金融贸易战,商品房销售面积增速放缓,土地流拍现象增加,属于历次下行周期里力度较小的周期,在年内多次降准,多城需求端政策松绑下,2019年2月销售降幅趋缓;2021年下半年,在行业去金融化的背景下,高负债房企面临生存难题,虽然今年上半年宽松政策遍地开花,但从市场恢复来看,仍不及去年同期,数据显示,2022年2月商品房销售面积累计同比下滑,随后降幅不断扩大,至2022年5月,商品房累计同比下降23.6%。

  从宏观角度来看,国家统计局给出的5月份全国数据都是转好的,从克而瑞给出的百城销售数据来看,5月份新房成交量环比增长11%,同比跌幅收窄5%,跌幅为55%。因此,从宏观数据来看,政策的效果是存在的。

  从微观角度来看,可以将城市按照政策效果的表现分为三类。

  第一类,是以郑州为代表的绝大多数城市,其中包括二线、三线、四线城市。

  第二类,是人口的总量、购买能力、城市能级各方面基本面排在全国前列的,以及房地产市场一直表现较好的城市,例如武汉、南京、西安等。

  第三类,是效果比较明显的城市,例如杭州、成都、西安。这些城市刺激政策的效果主要体现在二手房方面,即限售政策松绑之后,二手房挂牌量都呈现急剧增长的趋势。

  2022年天津上半年的第一批土地“两集中”,共挂牌30宗(29宗宅地+1宗商服),已停牌15宗宅地。最终仅成交6宗(5宗宅地+1宗商服),流拍9宗。除了大港地块溢价15%之外,其余全部底价成交,且市区没有土地出让。本次土拍,相比于去年第一批成交45宗地(29宗溢价),今年简直是急转直下。年中已至,天津的第二次土地集中供应并未如期而至。

  2022上半年,全国土地市场供需规模较去年同期呈现收缩态势,根据数据显示,2022上半年土地供应规划建筑面积29769.71万㎡,较去年同期下跌45.63%;成交规划建筑面积18071.96万㎡,较去年同期下跌60.82%,一方面,“两集中”政策继续深化落实,城市错峰开展土地出让,加之今年青岛、武汉等城市增加供应批次,致使上半年土地市场供应端在一定程度上有所收窄;另一方面,上半年部分城市常现疫情反弹局势,土地挂牌和出让活动受到一定阻碍,导致土地市场整体供需量呈现下滑态势。

  2022年土地成交楼面价低位开场,自2月起重点一二线城市开拍频次逐步走高,优质地块大量流出,带动楼面价连续3月上升,4月份成交楼面价为6539.38元/㎡,环比上涨19.6%,同比上涨13.8%,主要是由于深圳、杭州、成都等热点城市集聚该月开拍,在一定程度上推高价格。

进  入5月份,随着集中拍地接近尾声,成交楼面价也呈现稳步回落态势,上海集中土拍受疫情影响于6月初开启,值得注意的是,上海本轮将土地监管资金由原来最高的130%下调至110%的措施在一定程度上减轻房企的参拍压力,拿地积极性有所提升,同时地铁沿线和学区地块竞争更为强劲,在一定程度上推高6月成交楼面价,达年内新高,为7137.36元/㎡,环比上涨25.63%,同比上涨32.54%。

  从销售业绩TOP100房企拿地来看,销售业绩TOP31-100的拿地占比呈上升趋势,而销售业绩前30的房企拿地占比下降,拿地集中度下降。数据显示,销售业绩TOP31-50以及TOP51-100房企今年上半年拿地占比较去年同期提升,分别上升4、10个百分点。

  另外,销售业绩TOP10房企以及TOP11-30房企拿地占比均较去年有所下降,分别下降9和4个百分点。究其原因,在整体市场下行背景下,龙头民营房企拿地更为谨慎,地方深耕的房企以及地方城投拿地节奏加快。

对比2021上半年及2022上半年拿地面积TOP20房企来看,呈现两方面特征:其一,今年上半年房企整体拿地规模较去年出现大幅缩减态势,2021上半年拿地面积TOP20房企中有2家房企规划建筑面积突破1000万㎡,下限规模在300万㎡以上,2022上半年拿地面积TOP20房企中最高拿地规模仅有217万㎡;其二,今年上半年涌现出一批地方型企业,明显多于去年,可见在市场经济下行,房企拿地资金压力油然而生的背景下,地方政府在土地市场上鼎力相助,促进土地市场平稳健康发展。不可否认的是,成交体量下滑以及国央企、地方企业占比走高也在一定程度上反映出资金承压仍然是民营房企于土地市场投资的阻力。

  上半年天津目前已有多个宽松政策落地执行,主要体现在:金融支持层面降低房贷利率以及提高首套公积金最高贷款额度。其次还有完善政策体系,满足群众合理住房需求;支持分区施策更好满足群众合理购房需求;多子女家庭、就近养老、优化住房结构等政策,最后针对分区施策,力度如何,还是要等具体细则落地。天津政策调控虽起步较晚,但已进入加速期。

  就2022上半年趋势来看天津市新建商品住宅整体均处于上行状态,成交量及成交总金额、均方面都有大幅度的上涨;而与2021年同期比较来看,2022年上半年房地产市场冷淡许多,成交量及成交总金额相较2021年有很大的差距,成交均价方面基本处于平衡。这也能看出即使受疫情的几轮影响,虽冷却了天津市房地产市场的成交的热度却未能打破坏房地产价格的稳定性,虽受社会因素及自然因素的多方干扰但房地产价格仍处于稳定状态。

  5、6月以来,全国新项目的开盘去化率上升的城市逐渐增多。例如,无锡新项目的开盘去化率由10%左右的水平上升到15-20%的水平。同样的,深圳新项目的开盘去化率由30%上升到44%。也有一些城市它新项目的开盘去化率持续下降,比如郑州、武汉、嘉兴、常州、珠海、青岛、宁波、济南、南京、东莞。从周度数据来看,第24周成都新开盘去化率由前期的40%左右上升到70%,杭州新开盘去化率由66%上升到88%,苏州新开盘去化率由23%上升到77%,其中包含了单个项目热销所带来的积极影响。

  从整个市场来看,5月份一部分城市以价换量的营销措施开始产生积极效果。第一季度时,很多企业在营销和新开盘的表现并不是特别积极,原因就在于,积极的营销措施很容易给市场传递错误信息,误以为企业正面临资金困境,正在进行清仓出货。但5月份以来,很多企业开始配合政策积极的进行营销

  从销售端来看,今年的房地产销售规模远不及去年同期,根据国家统计局数据显示,2022年1-5月,全国商品房销售面积为50738万㎡,仅占去年全年销售面积的28.8%,与去年同期相比下降23.6%;商品房销售金额为48337万㎡,与去年同期相比下降31.5%;今年的销售远不及去年同期,一方面,去年上半年是成交的一个小高峰,下半年在强化去金融的背景下市场逐步走低,较高的基期拉高了降幅;另一方面,今年上半年疫情再度重启,整体居民购房情绪不高,需求释放缓慢。

  从单月数据来看,5月销售数据呈现乐观局面,全国商品房销售面积结束连续3月下降趋势,销售面积止跌转升,销售金额也一样,根据国家统计局数据显示,5月单月商品房销售面积10970万㎡,环比上升25.8%;单月商品房销售金额10548亿元,环比上升29.7%。随着疫情的逐步好转,宽松政策效应有所显现。

  市场恢复缓慢的一个原因在于房价持续下滑,在房价持续下行的背景下,造成了购房者不敢买的心态,入市更为谨慎。根据国家统计局数据显示,商品房销售单价连续1年持续下滑,今年2月跌破万元/平。5月,商品房销售单价为9527元/㎡,环比上升0.3%,价格扭转下跌局面。房价止跌一定程度上显露出开发商对市场信心的提升,减少降价促销的手段,此外,房价的企稳也标志着市场修复起到初步成效。

  上半年,中央和地方合力助合理购房需求释放,城市出台松绑政策的自主性更强,房票再现。在疫情的冲击以及行业基本面偏弱的背景下,上半年的市场远不及去年同期,然而,5月单月基本数据释放出曙光。随着宽松政策效应的持续发酵,预计6、7月的数据进一步改善,9月累计同比数据有望转正。政策方面,全年政策将维持宽松基调,宽松力度将与楼市恢复数据紧密结合,成反向关系。

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