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  区域概述：

  上东金茂智慧科学城位于天津市东丽区津滨大道与沙柳南路交口舒畅园西侧。由于近几年，河东区开始进行大规模的棚户改造，不少土地出让开发建设，新房项目远多于已经饱和的中心城区，从而东丽区吸引了不少河东区客户安家。其中东丽经济开发区形成以汽车零部件、医疗器械及生物医药、新材料新能源、检验检测为代表的高端服务业。截止至2019年，东丽区全区共有常住人口76.33万人，目前区域属万新街二手房均价约17904元/平。 总的来看，区域作为连通滨海与市区的桥梁板块，未来土地价值潜力较大。

  板块概述：

  上东金茂智慧科学城位于万新街板块，其作为津滨大道的重要成员，整体定位为发展的又一延伸名片区域，连接市区与滨海新区起到了“桥梁”作用。截止目前津滨大道万新街板块涵盖融创、金茂、金隅、城投等多家家开发商，新房均价在20000-24000元/平米之间。

  轨道交通：

  上东金茂智慧科学城北侧为沙柳南路站，是地铁4、10号线换乘站。南侧增兴窑站，是地铁10号线车站，距离项目南出入口的步行距离约100-200米。截至目前，地铁10号线一期工程11座车站主体结构已完成，预计年底能完成全线铺轨工程总量的15%；地铁4号线南段预计在明年底试运营。

  公共交通：

  其他交通设施，包括公交站点、停车场、自行车停泊点等，可从轨道站点出来步行前往换乘公交车。最近公交站为“东城家园”站，包括42路等线路可通往金钟河大街，日常出行拥堵度一般。

  自驾：

  仅从区位看，上东金茂智慧科学城距天津滨海国际机场约6.4公里，距天津站约7公里，紧邻城市快速路网，两条地铁线在建。而且，处在天津双城相向发展战略的黄金主轴上，可从卫国道、津滨大道、津塘路三条线路直通滨海或市区。

  教育配套：

  片区内规划有幼儿园3所、小学3所、初中1所、高中1所。其中，金茂在此包含代建一所建筑面积约6700㎡的小学。此外，还规划有幼儿园与中学。据悉项目将引入优质教育资源，将区域打造为天津具有国际标准，全程化精英基础教育产业集群。

  医疗配套：

  上东金茂智慧科学城周边10公里内拥有武警天津市总队医院、天津市第三中心医院、天津市第四中心医院、天津市第一医院等，需驱车前往到达。

  其他配套：

  上东金茂智慧科学城北侧，是规划商业用地，具备条件可以打造一个建筑面积超过南开大悦城的商业MALL。其东侧，是规划教育用地包含在此代建一所建筑面积约6700㎡的小学。此外，还规划有幼儿园与中学。其西南侧，是一个占地面积约2.22万㎡的市政公园，同样由金茂代建。

  价格现状：

  上东金茂智慧科学城是金茂在天津首座城市运营项目，面向城市品质首置和首改客群。参考价格约24000-25000元/平米。因此，对比周边在售的洋房产品，其新房价格，高层产品不是非常具备优势。

  价格潜力：

  随着万科东郡及融创融园等新房的售罄，置业需求进一步被压抑。因此，对比融创城二手房洋房成交价为25000元/平米，与上东金茂智慧科学城在售24000-25000元/平米的精装价差，基本持平。因此，项目在价格潜力上具备新房房龄优势。

  户型：

  上东金茂智慧科学城产品形态包含小高层和洋房，户型区间建筑面积约80㎡-110㎡。三款户型，包括建筑面积约82㎡的两室一卫以及建筑面积约98㎡、约113㎡的三室两卫。布局紧凑，功能性不减，有效地控制住了总价门槛。

  建筑面积约82㎡的两室一卫，布局有很大创新。金茂这款户型，将厨房挪到了户型中部，同时在入户玄关旁增加了一个独立餐厅。相比传统“H”户型餐厨分离、从厨房端菜去餐厅要穿过玄关，这种设计实现了餐厨一体化，围绕餐厅打造动线，缩短了家人备餐、用餐的距离。尤其是厨房的尺度被放大，洗切炒一应收纳合理定位，搭配餐厅边墙可放置的餐边柜，增加了很多储物空间。南向客厅独立，引景入室。一个大进深阳台延展了室内空间和视线，而且和客厅可分可合，选择权交给业主。

  项目亮点：

  上东金茂智慧科学城打造的小户型整体符合市场预期。与此同时，区域内的地铁4、10号线也正在紧锣密鼓地建设当中，两条线均在片区内设站。而20余万㎡的商业规划，金茂则计划打造览秀城。加上规划的学校、酒店和商务办公集群，整个上东金茂智慧科学城未来的城市界面潜力十足。