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  乐居买房讯 5月17日起，乐居百城联动，在全国解锁“优选好房”。活动围绕楼盘实地深度测评展开，邀请行业专家和媒体人参与品评，旨在发掘区位优越、口碑过人、配套醇熟、户型出众并兼具性价比优势的城市标杆项目，诠释何谓“好房该有的样子”。 

  此前，乐居天津已通过实地测评，见证了体北鲁能公馆项目的性价比和品质空间。

  接下来，我们将通过竞品对比的方式，进一步反映该项目在板块、价格、户型、配套等维度的实际情况，供广大购房者判断、挑选。

  区位：依据未来河西区自身的基础和发展优势

  体北鲁能公馆行政区属天津市河西区，位于天津市中心东南部，海河西岸，全区辖13个街道。河西区管辖面积37km²，第七次人口普查数据显示常住人口82.22万，人口密度约为22162人/km²，而区内将金融业作为城区经济重要支柱产业，形成了以金融产业、航运产业、文化产业、规划设计等为主的特色产业集群，同时以小白楼商务中心区、友谊路金融服务聚集区、陈塘自主创新示范区、新八大里商务商业区等产业集群，未来河西区将依据自身的基础和发展优势，建设成为发达的商务商贸区、新兴的都市型工业区和特色突出的文化博览区。

  物业类型：精装产品系列 定位于品质型高端客户

  体北鲁能公馆占地面积91040平米，总建筑面积为184801平米，共计规划了20栋楼，1036户，其中高层11栋，18层到顶，82、97、107、120、135㎡；小高层6栋，10-15层到顶135㎡；洋房：3栋，7层到顶160㎡。容积率：2.05 ；绿化率：40%。

  项目为鲁能公馆精装产品系列，依托城市级配套资源，倡导优雅的生活方式，定位于品质型高端客户，产品核心精神是以全新开发理念将休闲娱乐、健康养生、活力运动、优质教育及居住等功能融为一体，逐步建立改善人居生活体验新模式。

  与另外三个项目的社区规划相比，容积率和绿化率的指标基本相同的，在外立面上各有特点，体北鲁能公馆体量较大，有1036户房源，且刚刚上市销售。

  
  价格：依旧在板块内具有独树一帜的优势

  体北鲁能公馆总建筑面积约18万平米，其中地上13万平米、地下一层车库约5万平米。地上包括住宅约12万平米，商业900平米。社区绿化率40%，容积率仅2.05，最高18层。首开楼座为南区16-20号楼，以及北区13、15号楼预计售价5万/平米以及北14号楼、首开的价格预计在5.3万元/平米左右。项目住宅部分全部为精装修交房，81㎡、101㎡、107㎡、117㎡装修标准为5000元/平米左右。135㎡及166㎡装修标准为6000元/平米左右。由于项目所处为传统居住区，因此周边次新房项目较少，仅有在售二手次新房项目为25层到顶高层，户型区间101-144平米，均价在43000-50000元/平米。

  体北鲁能公馆板块内同类型没有新房产品，周边体院地块尚未公示挂牌时间和价格，因此对于板块首开新房依旧具备区域新房的定价权，同时结合区域内刚需和改善人群，鲁能公馆的户型对应的总房款，以及未来新社区的园林和物业服务等因此，依旧在板块内具有独树一帜的优势。

  户型：精装产品 定位于改善高端人群

  体北鲁能公馆本次首开为南区 16-20号楼，5栋18层到顶小高层，2梯4户，中户为81㎡两室两厅一卫、边户为101㎡三室两厅一卫。北区13、14、15号楼为18层到顶小高层，其中13、15号楼2梯4户，中户为107㎡三室两厅两卫、边户为117㎡三室两厅两卫；14号楼为1栋18层到顶小高层，2梯2户，全部为135㎡三室两厅两卫。

  主力户型为小高层117㎡产品，三室两厅两卫。客餐厅独立，3个开间在阳面，约9.8米南向开间，双阳卧室，同时打造充足的收纳空间。阳台、客厅、餐厅一字型设计，餐厨动线合理。延伸室内空间，让客厅进深空间更大。餐厅开间2.8米，开发商将空间合理利用做到极致，全屋没有任何浪费面积，实现了三居布局的同时，兼顾了生活阳台的实用性，南北通透阳台部分打造灵活多功能的空间，不仅可以传统的晾衣，同时可以改造成兴趣空间。配备的大面积落地窗及侧面窗，增加采光和视野开阔度。主卧配备飘窗，增加室内的空间感，北侧多功能室从户型标准上可以打造书房，同时也可根据需求设置为次卧、客房或老人房等空间，未来交付房间内将会配备所有的智能系统和精装设计，打造现代生活空间。

  周边配套：多条地铁线路环绕 成熟配套生活便利

  体北鲁能公馆周边900米距离，为天津地铁5、6号线的换乘站天津市肿瘤医院站，目前该站点周边正在施工修建的天津地铁7号线，站点也将位于肿瘤医院周边。

  项目处于市区成熟区域，因此已成型教育配套较为丰富。周边1公里内拥有华夏未来幼儿园，同时项目距离260米处则为河西中心小学，由于天津小升初为摇号机制，因此河西区二片内未来摇号的对应初中为实验中学、四十一中学、滨湖中学、环湖中学、梅江中学、梧桐中学。而一路之隔的待挂牌的体院地块，依据规划，未来将在该地块内将代建了一所中学。

  同时，体北鲁能公馆根据地块规划，将会在社区旁项目将代建河西中心小学的新校区，未来建成后，以满足区域内居住社区适龄人口上学的需求。

        综上对比：体北鲁能公馆作为板块内近5年来第一个纯新的居住区，同时也是河西区人口居住密度较高的区域的新建商品房项目，具有完善的生活、教育、医疗以及商业配套，未来建成后将会搭载周边教育资源，成为河西区的标杆项目，由于总房款售价符合天津市河西区的平均总价空间，因此在地段的竞争性上具有一定优势。同时搭载自身的well铂金级认证建筑体系，在空气，水，声音环境，光线，舒适性，健康性，精装修这7个维度，经过严谨科学的设计优化，打造成为园林环境与居住空间，人体健康与生活享受相辅相成的一体化的社区。