河西陈塘学苑路板块纯低密住宅——华宇御熹臺楼盘测评-楼盘测评-天津乐居网

河西陈塘学苑路板块纯低密住宅——华宇御熹臺楼盘测评

来源：乐居买房2021-08-23 10:30:24

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进华宇御熹臺，为您带来项目的全面测评。

华宇御熹臺项目位于天津市河西区陈塘科技商务区向东辐射区域，属于新兴的陈塘学苑路板块，为目前市区难觅的超低容积率纯住宅项目。该板块为近年河西区土地供应集中区域之一，区域内坐拥多条地铁线路，近享醇熟住区完善配套，毗邻天津市重点发展的海河柳林地区，目前已有多个新盘陆续入市，成为除新梅江之外河西区又一新盘扎堆的置业板块。

下面跟随小编一起来看看吧。

1、地段位置：河西商务科技中心区配套成熟

华宇御熹臺项目位于天津市河西区陈塘科技商务区向东辐射区域。陈塘科技商务区为河西区十四五规划发展中明确的“一核两轴三中心多点支撑”的空间布局中的三个中心之一，该区域除作为海河柳林设计之都先行区之一，也是河西区重点发展的科技商务中心区。

片区依托大沽南路城市发展东西主轴，与老天南大、海教园、高新区，形成天津城市四大高校群。以人口与产业的强辐射，形成商务、居住、教育、产业，四大体系围合黄金点。

项目地处陈塘学苑路板块，以科技大学、财经大学等院校围合而成的片区是如今市区仅存的大学城板块。片区依托大沽南路发展中轴，向西与小白楼CBD、下瓦房、南楼、新八大里商圈相串联，集成天津城市向东发展主脉，汇集成熟的商业、教育、医疗等多重配套。板块在未来人口导向、配套更新及交通引入上皆具备竞争优势。

目前板块内以成熟住区为主，人口密度高。教育、交通、医疗等生活配套完备。而该板块也在近年来成为河西区除新梅江地区之外，土地集中供应的区域。2013年至今，板块内先后吸引了包括中交、富力、华宇、绿城等头部房企接连入驻。随之而来也为片区的城市配套带来整体的更新迭代。

2、产品特色：市区超低密临近地铁

华宇御熹臺项目落地为华宇品牌中TOP级的御景系产品，外型采用现代海派法式建筑风格，整体规划9栋住宅，共148户。

其中，洋房3栋，为6-9层到顶，三种户型分别为建面89、91、105平米，全部为三居室；叠拼为6栋，4层到顶，建面约143平米，分为下叠、上叠户型。主要梯户比为1梯2户，2梯2户。目前项目洋房在售，共计100套房源，产权70年，均价约40000元/平米。

项目占地1.47万㎡，建面约1.83万㎡，打造约1.25超低容积率住宅。社区园林规划了“一心、两轴、六园”的景观体系，景观会客厅、星宇乐园、艺术长廊等多个功能区分布其中。

3、户型分析：全明通透高得房率

项目包含洋房和叠拼产品，目前洋房在售，户型分为建面89、91、105平米，全部三室。

105㎡三室两厅两卫：

建筑面积约105㎡的三室两厅两卫，客厅、主卧、次卧三面朝阳。南向三面宽整体达到9.5米，采光充足。户型整体布局方正，全明通透，动静分离，适合一家三代居住。

客厅面宽可达3.5米，尺度充足开阔；客厅、餐厅、厨房一字型设计，将空间感释放最大化。厨房与餐厅衔接，L型布局，动线合理。欠缺独立玄关，开门直对餐厅稍显不足。

卧室分布于客厅两侧，私密性佳，互不干扰。主卧套房配飘窗，独享独立衣帽间和卫浴。而南向的次卧，可根据业主需求灵活布局。

标准双卫均为明卫，保证通风没有死角，且配有专属洗衣机位置。

89㎡三室两厅两卫：

建筑面积约89㎡的三室两厅两卫，户型精致，三室布局也做到了全明。客餐厅一体约25㎡，充分利用空间塑造家居休闲核心区，动线流畅。

该户型为客厅、餐厅、南向阳台相连的设计，开阔全明，南北通透。餐厅与厨房相邻，动线流畅。

主卧朝阳飘窗，室内空间以及观景视野得到拓展；北向的两间次卧，可根据业主所需设置成书房、健身室或者是儿童房，灵活多变。

户型在有限空间内做出了两个卫生间，虽然在面积上有所牺牲，但满足了功能需要，并单独设置出洗衣机的位置，双卫设置同时也保留了多代居住的可能性。不过在照顾到功能全面的同时，单个房间的面积稍显局促。

4、交通出行：多轨辐射立体交通网络

轨道交通：

华宇御熹臺社区向东步行约700米可达地铁1号线华山里站，可与地铁2、3、5、6号线实现换乘，沿途可达和平区、河西区、南开区、红桥区等各重要商圈，并可直达天津西站。

项目周边3公里内还包括在建中的地铁11号线和地铁10号线。地铁10号线一期工程西起西青区于台站，北至河东区屿东城站，预计2022年完成工程建设。地铁11号线为天津中心城区东西向骨干线，一期工程线路西起南开区水上公园西路站，东至东丽六经路站，2023年完成工程建设。

公共交通：

项目周边最近的公交站即微山东里站，距离项目约300米范围内还有公交华山里地铁站站，有多条公交线路326、93、623、631、临时693等。

通达市区和平区营口道周边、河西区梅江居住区、河东区太阳城居住区、红桥区西站等各重点地区。

自驾：

华宇御熹臺位于河西区新会道与曲江路交口，可沿东江道向东，至曲江路向北约200米可达。

项目周边汇集多条城市主干道，北侧约400米即为大沽南路，为天津城市东西发展主轴，串联起中环线、小白楼等和平区、河西区内多个商圈。同时连接津滨双城的天津大道，便捷通达滨海国际机场；与大沽南路交汇的快速路黑牛城道，承接东南半环，贯穿南开、河西、河东三个主城区，是城市主动脉之一。沿途红绿灯较多，平时路况还好，不是非常拥堵。

项目南侧约600米可达贯穿河西梅江板块的东西主干道珠江道，便捷到达友谊南路、解放南路等河西区重要交通干道。此外，项目与大沽南路、黑牛城道快速路保持理想距离，近而不扰。

5、周边配套：教育资源丰富医疗配套完善

教育：

河西区拥有天津市区较为集中的教育资源，且教育水平普遍较高。华宇御熹臺位于陈塘学苑路板块，板块内教育资源丰富，拥有从幼儿园到高中全年龄段教育资源。

项目周边幼儿园有河西十一幼、河西二十四幼、河西二十八幼、河西区曲江幼儿园以及蒙特利双语幼儿园等；小学有新会道小学、天津师范大学第二附属小学、财大二附小、科大附属柳林小学等多所小学。

项目所在为河西区三片，包含天津四中、天津第四十二中学、北京师范大学天津附属中学、第二新华中学等，其中天津第四中学和天津第四十二中学，均是天津市排名前十的市级重点中学。

位于项目北侧的北京师范大学天津附中旁已确定引入北京师范大学天津附属小学，目前在建设中。

医疗：

华宇御熹臺周边有天津市第四医院、天津市河西区柳林医院、天津华津医院，均在附近1公里范围内。

项目周边近邻坐落于天钢柳林副中心的天津市环湖医院新院、天津市胸科医院等综合性医院及知名专科医院，方便居民就医。

天津市胸科医院是一所以治疗心、肺疾病，集医、教、研、防为一体的现代化的三级甲等专科医院。新院位于津南区台儿庄南路261号，已于2014年启用，建筑面积12.1万㎡，设病床993张。

其他配套：

华宇御熹臺所在陈塘学苑路板块北侧一路之隔即为天津市重点打造的“海河柳林地区”，将建成以智慧城市和生态宜居为主要特征的现代服务业高地。

2020年，海河柳林地区定位为设计之都，其后陈塘片区即成立“北方设计联盟”，通过制定设计产业政策，率先发力设计产业布局。

陈塘科技商务区目前已引入包含中交京津冀区域总部、中建设计院第二总部、中交智运、中电科半导体、中交二公局城建公司等一批央企总部。与片区内的天津财经大学、天津科技大学等高校形成产教联动。

6、价格分析：洋房约4W/平临铁低密

华宇御熹臺项目产品包含洋房和叠拼，目前洋房在售，6-9层到顶，户型建面89、91、105平米，全部三室全明，均价约40000元/平米。项目叠拼产品为4层到顶，建面143平米，分为上、下叠，目前还未开售。

项目所在板块为近年来河西区土地供应主力片区之一，板块内新房会在近年陆续上市。目前周边在售的有，中交融正均价约37000元/平米，中交富力天禧均价约42000元/平米。

项目所在板块内二手房以老旧小区居多，环境较好的四季馨园，建成年限已达10年以上，均价在30000元/平米左右。

价格潜力：

华宇御熹臺项目为目前市区难得的纯低密市区，周边生活配套齐备，尤其以教育资源最为丰富。洋房均价40000元/平米，在片区内适中，而在以新梅江为主力的新房市场中颇具性价比。结合项目在售户型，最小89平米的洋房，作为置业河西区的门槛相对比较友好。

对比同板块内新房产品，华宇御熹臺项目整体容积率低，社区总计仅148户，居住舒适度高。户型及产品来看，该项目在售纯洋房产品，兼顾功能布局以及单套总价，最小户型89平米三室总价在343万左右，对于有一定经济基础的想在市内置业的人群来讲很有吸引力；建面105平米的三室总价在410万左右，对于市区改善以及地缘改善人群也能满足居住品质的提升。