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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进天津中梁公馆，为您带来项目的全面测评。  

  项目位于海洋高新区云山道吾悦广场以北，主推小高87-106平米。

  下面跟随小编一起来看看吧。

  一、地段描述：高端产业基地 现代化新城区

  中梁公馆位于天津市滨海新区，滨海新区作为副省级的经济区常年为天津市贡献超过 40%的 GDP，被誉为“中国经济的第三增长极”。在天津市最新的十四五规划中，政府首次提出了“滨城”的概念，要强化滨城的职能，补齐滨城民生短板，解决城市发展碎片化等一系列问题，滨城也成为天津市的重点发展区域。

  截至2013年，滨海新区已经开通运行的轨道交通有天津地铁9号线（东海路-天津站）、泰达现代有轨电车（泰达轻轨站-学院区北），2015-2020年，滨海新区规划建设B1、Z2、Z4三条轨道交通。

  中梁公馆位于天津滨海新区海洋高新区板块，该板块作为滨海新区较为重点的发展板块，几年时间里海洋高新区汇聚了友阿奥特莱斯、红星美凯龙、吾悦广场和山姆会员店四大商业配套，中海油、麒麟芯片和信息产业园相继进驻海洋高新区，使海洋高新区成为了近年来发展潜力较大的板块。海洋高新区以金海湖这一自然资源为依托，以大型商业集群配套资源为中心，从而打造较为适合居住的板块。

  板块内以产业布局为主，近 3 年来随着产业园的职工不断引入，目前高新区常住人口较多，随着板块常住人口不断增多，购房的需求也在增加；未来板块打造的商品房将会形成全新的改善型居住需求。纵观滨海区域价格，海洋高新区新房价格在11000-13500元/平米，而备受市场关注的生态城整个片区同类产品价格在11000-18000元/平米，可见海洋高新区的现阶段价格与生态城北部片区相比差距不大，而比较成熟的生态城起步区、中部片区低4000元/平米，价格上还是有一定的优势和提升空间。

  二、产品特色：22.1万平全能健康智慧社区

  项目总占地约 7.9 万平米，建筑面积约 21.1 万平米，容积率 2.1，绿化率 35%。苑区共 26 栋住宅， 由 21 栋 16-18F 小高层，5 栋 9-11F 洋房组成，高品质低密洋房社区，整体采用围合式布局，中间低、两边高，错落排布。

项目首期开盘位置在南侧金角 4 栋住宅，涵盖了全部小高层产品，均为 87 ㎡创新 2+1 宽厅户型以及 106 ㎡会呼吸的三室两厅两卫，5#户型为 78 ㎡智慧 3.0 两居以及 96 ㎡全能三居户型。

  区域内首家成长体验社区，注重打造全龄共享空间，提升社区居住品质。根据建筑布局，分别为“主、次入口礼仪轴”以及“核心景观成长轴”在主次入口礼仪轴线上，设置归家礼序树阵，以及水景幕墙，以及雕塑，打造生活仪式感； 在“核心景观成长轴”重点打造中心幼儿、青年、老年活动空间，打造全龄共享社区。

  户型解析：项目首开主推四种户型： 87 ㎡创新 2+1 宽厅户型、106 ㎡三室两厅两卫， 78 ㎡ 两居、96 ㎡全能三居户型。

  其中87 ㎡创新 2+1 宽厅户型：

  全明空间宽庭设计：约5.1米大面宽客厅连通阳台，阔绰空间感，户户全明、采光充足，多功能利用空间，有效祛除湿气，减少霉菌滋生，呵护家人的健康。

  LDK一体化合理动静分区：家庭核心共享空间营造，双洄游动线，提高空间利用率。百变空间，满足不同结构的家庭需求，主次卧与客厅、厨卫合理动静分离。

  U型厨房避免油盐侵扰：采用经典U型厨房设计，取、洗、切、炒动作流畅自然，符合人体工学，烹饪更近便捷。

  宽阔主卧南向瞰景飘窗，尽享充足的阳光与新鲜的空气，享受生活的静美时刻，安心入眠，治愈一天疲惫身心。

  三、出行描述：完善便捷的交通路网

  轨道交通：

  中梁公馆所处板块内边规划 B1、B3、Z2 三条地铁，建设中的地铁 B1 线、Z2 线；目前滨海新区轨道交通B1 线主体已开工建设，Z2 线已经进入规划公示阶段。其中，B1 线将成为天津市滨海新区城区南北方向轨道交通主干线；本项目站点为第九大街站，目前主体结构已完工，B1线与轻轨 9 号线在塘沽站、在滨海站皆可换乘。项目东侧邻近B1 地铁线第九大街站，直线距离约 200 米左右，出入中心城区与滨海商务区可实现快速通勤。

  Z2 线连接了天津市区与滨海新区之间， 海河以北地区的重要生活区和产业组团，是天津市区与滨海新区之间便利出行的重要地铁线路。

  此外，项目距离滨海西站仅1.5公里，承担滨海新区津秦客运专线的运输。另外，津秦高铁也是规划在建的环渤海高铁组成部分，是沿海通道的组成部分；是从大连经秦皇岛、天津滨海新区、黄骅到山东烟台、威海的线路。预计环渤海高铁计划将力争2023年完工通车。另有京滨城际铁路是一条连接北京市与天津市的城际铁路，最终抵达站点为滨海西站。未来将会提供给跨城生活人员更快捷的交通方式。

  公共交通：

项目周边多条公交线路汇集，目前有 124，833，932，933，934 路 5 条主线，可乘车到达塘沽老城区、开发区、生态城等区域，发车时间基本约在 3、5 分钟一趟。

  自驾：

  中梁公馆项目位于云山道吾悦广场以北，从项目出发自驾3公里以内，可以抵达滨海西站，金海湖风景区，红星美凯龙商业以及友阿奥特莱斯，天津滨海职业学院等地。自驾12公里即可抵达滨海新区塘沽金街步行街，滨海新区文化中心，滨海万达广场，紫云公园，于家堡洲际酒店等地。交通出行便捷。

  配套描述：商圈环伺 坐享教育配套

  中梁公馆项目东侧邻近政府引进九年一贯制天津外国语大学附属学校，直线距离约 100 米，目前据政府对外公示正在建设中。天津外国语大学在生态城合作开办的学校，目前升学率位于生态城较前列。

  项目周边4公里范围内，拥有滨海新区新北第一小学，塘沽工农村小学，塘沽未来学校，云山道学校，天津滨海职业学院，等配套教育。

  医疗配套：

  项目周边2.5公里范围内可达厦门路的妇幼保健院，是一家二级专科医院；与妇幼保健院紧邻的蓝卡社区卫生服务中心，致力于打造“互联网+医疗健康+养老医疗” 创新模式。项目距离塘沽中医院以及塘沽妇幼医院直线距离约 3.3 公里。距离三甲级医院第五中心医院以及亚洲排名第二的泰达国际心血管医院等直线距离约十公里左右。

  公园配套：

  项目紧邻的金海湖是滨海核心区最大的人工淡水湖，是市民重要休闲场所。项目距离金海湖南岸滨水公园1公里，布设了470米滨湖亲水栈道、773米环形慢行系统，4814平方米景观休闲空间，136种观赏植物，6万㎡植物科普展示园。

  其他配套：

  项目距离新城吾悦广场购物中心（在建中），仅3公里自驾约6分钟可达。附近还有大规模的家居中心---红星美凯龙以艺术体验式商场距离约2公里，驾车5分钟可达，创新了家居行业的零售模式，是家居行业排名第一的巨无霸。它是高端群体家居消费场所，日后房屋装修选材上毫不费力。

另外还有距离项目不足一千米的友阿奥特莱斯，该项目投资10亿元，总建筑面积11万平方米（规划）

  四、价格描述：区域优化 未来价格尚有空间

  价格现状：

中梁公馆项目总占地约 7.9 万平米，建筑面积约 21.1 万平米，容积率 2.1，绿化率 35%。苑区共 26 栋住宅， 由 21 栋 16-18F 小高层，5 栋 9-11F 洋房组成，高品质低密洋房社区。目前项目尚未开盘，首期开盘位置在南侧金角 4 栋住宅，涵盖了全部小高层产品。目前该板块内，中交春风海上，滨海新城吾悦广场均在售，均价11000-14000元/平米区间，临近的振业御湖项目，9月份开盘价格在16500元/平米。未来该片区由于产业人群较多，新房库存量较少，未来价格尚有空间。

  价格潜力：

  中梁公馆尚未开盘，周边新房在售情况，根据各项目推出的产品的不同，价格一般在11000-16500元/平米。二手房方面，该板块由于入驻项目较少，只能参考东侧工农村板块二手房价格，目前工农村周边在售普通住宅类的二手房均价13000-21000元/平米不等，随着房龄老化和新盘户型产品的创新化，未来全新的新房社区板块将会成为改善的重点。

  同时，海洋高新区是一个新兴的居住板块，其发展速度很快，明显赶超当前滨海新区周边板块如临港、东疆等，优势主要体现在大型商业配套的兑现速度上。而该项目恰好位于该区域的核心位置，保值增值潜力较大。

  五、项目亮点：

  一、1公里内三大商业环绕

  18万平米吾悦广场汇聚休闲购物、餐饮娱乐、健身等，预计于2021年12月开业。红星美凯龙艺术家居广场，直线距离约1公里。友阿奥特莱斯，距离项目直线距离约2公里。

  二、9年制高新区小外相邻

  邻近九年一贯制天津外国语大学附属学校，打造高新区教育标杆。

  三、全龄共享成长体验社区

  区域内首家成长体验社区，注重打造全龄共享空间，提升社区居住品质。构建一个集合“生活、智慧、美学、邻里、游乐”于一体的沉浸式全龄共享成长体验社区。

  四、全通透LDK一体化户型设计

  得房率、使用率、居住舒适度高，打造首家全LDK一体化通透户型，重新定义新的居住方式。

  五、全能健康智慧社区3.0体系

  4大创新智慧安防，在传统智能化社区上进行升级，增加AlI互动环境监测及居家智能化系统。