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乐居买房讯 2021年，堪称中国楼市跌宕起伏之年。上半年供求两热到下半年急转直下，楼市呈现两极化明显。天津市场更是起起落落，新房市场以价换量频现，二手房成交逆势看涨……2022年，天津房地产市场会有怎样的变化和预期呢？

新年伊始，天猫好房“住福万家”新春置业季活动开启，天猫好房天津站对此采访了天津中原物业顾问有限公司二级市场副总经理 唐勇先生，展望2022年天津楼市。

• 2022年天津楼市进入修复期

2021年天津市场在四季度表现为同比量价双跌，新房及二手房市场均是如此。而二手房市场前三季度成交量价均同比增加，进入第四季度出现明显下探。唐勇认为，预计2022年，天津市场进入整体修复期。主要表现为成交量修复紧缩，成交价格回升短期动力不足。 

首先，2022年房地产市场环境有所改善，表现在几个方面：

1、行业环境 较2021年有所好转

2021年，对于开发商而言，尤其是民企，受三道红线影响，现金流压力较大。房企急于出货，生存压力较大。一些大房企的相继暴雷，对于市场的信心以及购房者的预期都有很大影响。进入2022年，随着房企现金流压力的趋缓，整体行业环境有所好转。

2、经济环境 调控出手刺激市场信心

据天津市统计局发布，2021年天津生产总值为15695.05亿元，同比增长6.6%。全市房地产开发投资同比增长6.2%，新建商品房销售面积增长9.8%。

但是分季度来看，四季度经济增速缓慢，说明整体经济环境压力较大。这样大环境下，房地产行业也很难独善其身。包括整体市场的购买活力，表现出信心严重不足，市场热度下降明显。政策层面看，天津限贷政策严格，信贷环境相对比较紧张。这就造成2021年三、四季度，天津新房、二手房市场压力大的核心原因。

2021年12月份开始，存款准备金率下调可以视为释放货币的一个明显的信号。2022年1月17日，央行超量续作MLF并下调公开市场操作利率10个基点。等同于政策性降息落地，目的为了稳住信贷增速下滑势头，特别是激发实体经济贷款需求。1月20日，开年第一期LPR迎来“双降”，体现政策发力稳增长，将有助于扭转市场悲观预期。特别是5年期以上LPR与房地产市场密切相关，其利率下调有助于稳定购房者住房按揭贷款需求的回暖。

另外，房住不炒的定调不变，也能看出中央对于稳定房地厂市场稳定良好发展的决心。大环境企稳，楼市缓慢回升有望。

• 新房和二手房受新政影响 短期效应明显长期向稳

去年天津出台了很多新规、新政，更多的是行业新规。

首先土地市场变为集中供应，尤其是进入第四季度，由于同时间土地成交量集中增加，尤其在一些集中区域，新项目的集中入市，拉升了楼市的供给量短时加大。同时，颇多房企急需加快回笼资金，快速去化成为房企迫切的诉求。那么年底的以加换量会频繁地出现。这是去年土地市场对新房市场的一个直接的影响，同时对于市场的信心有一个下挫的影响。

2022年土地集中供应还会持续，不过去年第三次土地集中供应可以看出，供应量在调整下降，对于2022年上半年的供应压力有所减缓。

另外，2021年在针对稳定学区置业出台的相关政策，首先会直接影响学区属性强的二手房市场。比如，对于和平区二手房市场，会直接刺激远期购房需求的集中释放。对于学区属性较强的二手房市场，短时间表现为热度提升，长期来看会逐渐平稳。不过市区重点区域的二手房，本身的优势还是非常明显的，而且会长期存在的。

• 2022年天津楼市的新增长点

去年出台的很多楼市政策，对于新房和二手房市场的影响时多维度的。2022年从全国到天津，应该不会出台针对房地产市场放松的政策，甚至有可能对于行业规范某个方面会更加严格。针对于房产的专项政策，应该是趋于稳定的。然而在泛政策层面，有两个机会。

1、货币政策的信号和动作已经非常明显，利好信贷市场，间接利好房地产市场。其效果，取决于货币政策的力度大小。

2、人才引进政策，力度上最少与2021年持平，不排除在重点区域进行局部放松。吸引大量人才的落户，也会间接利好房地产市场。

• 建议：购房从需求出发 兼顾房源保值性

随着海河英才计划不断推进，“新天津人”的数量在逐年增加。对于2022年有购房打算的年轻人也好，尤其是落户置业人群，建议在购房时：

一要看自己的预算，二要看自己的需求，再有要看房源的保值性

1、如果有子女上学的需求，同时手中的预算相对充足的话，以和平区为代表的，包括南开区、河西区，带有优质学区的重点片区，片区内的二手房可作为优先考虑。整体市区的教育资源相较于环城以及其他地区还是具有明显的优势。而市区其他片区，也不乏一些性价比占优的板块，门槛适中。

2、而环城地区，首先是在距离上离市区更近，不论是轨道连接还是交通的通达性上，为生活带来便捷性；再有要看板块配套的成熟度，或者说在交通便利同时有统一规划，这样的板块未来发展空间很大，这样的板块可以重点考虑。还有一个重要因素，是看这个区域内的需求维度。距离市区较近且具成熟度较高的环城板块，本身地缘性客户需求较高。另外市区主动化以及被动化的外溢同样能够支撑起这样一个板块的置业需求。

3、区域选择上还要看，有一点比较重要，自身配套的兑现程度较弱以及兑现速度上较慢，那么这样的片区在选择上要谨慎。缺乏市区外溢以及地缘客户的支撑，短期来看具有一定的风险。