正文

  一、城镇基准地价更新的背景及意义

  城镇基准地价是在国土空间总体规划确定的城镇开发边界以及有实际管理需求的区域内，对不同的土地级别，按照住宅、商业、工业、公共服务项目等用途分别评估的某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均土地价格，是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的政府法定公示价格。

  2020年3月，党中央、国务院下发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》明确要求各地完善城乡基准地价制定与发布制度，逐步形成市场价格挂钩动态调整机制。同时，自然资源部规定，基准地价更新周期为3-6年。我市现行基准地价于2017年由市政府批准施行，基准期日为2016年1月1日。现行基准地价实施5年来，国内经济形势发生了巨大变化，当前，我市正处于推动高质量发展、构建新发展格局的关键时期，对城镇基准地价提出了新的要求，有必要对现行基准地价进行更新，对分类体系进行细化。

  本轮城镇基准地价更新是保持房地产市场平稳运行，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，支持“十四五”规划关于“制造业立市”各项部署落地落实，服务发展战略性新兴产业，推动实现“一基地三区”功能定位的具体举措，有利于精准引进人工智能、生物医药、新能源新材料等新型产业，巩固壮大实体经济根基，实现制造业立市；有利于引进国际品牌旗舰店等高端业态，建设国际化知名商圈、国际文化旅游消费目的地，打造成为国际消费中心城市、区域商贸中心城市；有利于吸引集聚一批央企和总部型企业在津设立企业总部、二级公司，构建以领航企业为引领、以单项冠军企业为支撑、“专精特新”企业跟进跃升的梯次发展格局。

  更新成果除了规范国有土地使用权出让价格评估外，对促进自然资源资产产权制度改革、推进有偿使用制度改革、加强建设用地使用权二级市场价格监督、开展自然资源价值量核算、强化土地资源要素市场化配置等工作提供重要基础和支撑。

  二、城镇基准地价更新的特点

  本轮城镇基准地价更新，贯彻《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制的意见》（中发〔2020〕9号）要求，在住宅、商服、工业三大类用地的基础上，增加公共服务项目用地和交通运输用地。并对各类用地进一步细分用途，更新制订基准地价。

  ——在住宅用地中，增加了自持型住宅（租赁住宅）用地，有利于突出住房民生属性，落实国家扩大保障性租赁住房供给的要求，完善我市住房保障制度体系建设。

  ——在商业用地中，增加了自持型商业、自持型办公、研发设计、企业总部、会展中心、旅游等用地，有利于推进京津冀协同发展，承接北京非首都功能，打造国际消费中心城市和区域商贸中心城市。

  ——在工业用地中，增加了标准厂房、战略性新兴产业用地，有利于落实国家和我市产业发展政策，支持新产业新业态发展，推进实现“一基地三区”功能定位。

  ——增加了公共服务项目（机关团体、文化、体育、教育、医疗卫生、公用设施等）用地，有利于发挥市场在资源配置中的决定性作用，扩大土地有偿使用范围，促进土地节约集约利用。

  ——增加了交通运输（停车楼、库）用地，有利于加快补齐停车供给短板，改善交通环境，满足人民美好生活需要。

  最终设定“五大类、九中类、二十一小类”的城镇建设用地用途分类体系，基本覆盖全部建设用地用途。

  三、城镇基准地价更新主要成果

  本轮基准地价成果覆盖范围总面积约4123平方公里，分4-12个级别，基准日为2021年1月1日，使用年期为法定最高出让年限，开发程度为“七通一平”（盐田用地为“三通”），分级别设定标准容积率，地价表现形式为地价和楼面地价，实现了全市各区域各用途基准地价的内涵统一。具体详见表1：

  表1   天津市基准地价设定条件表

  住宅用地划分为12级，1级到12级基准地价为41250-1445元/平方米（地价）、16500-963元/建筑平米（楼面地价）；自持型住宅（租赁住宅）用地划分为12级，1级到12级基准地价为12375-434元/平方米（地价）、4950-289元/建筑平米（楼面地价）。

  商业用地划分为12级，1级到12级基准地价为37230-1231元/平方米（地价）、12410-684元/建筑平米（楼面地价）；自持型商业用地划分为12级，1级到12级基准地价为22338-738元/平方米（地价）、7446-410元/建筑平米（楼面地价）；娱乐用地划分为12级，1级到12级基准地价为29784-985元/平方米（地价）、9928-547元/建筑平米（楼面地价）；旅游服务用地划分为12级，1级到12级基准地价为14892-493元/平方米（地价）、4964-274元/建筑平米（楼面地价）。

  办公用地划分为12级，1级到12级基准地价为29370-1044元/平方米（地价）、9790-580元/建筑平米（楼面地价）；自持型办公用地划分为12级，1级到12级基准地价为17622-626元/平方米（地价）、5874-348元/建筑平米（楼面地价）；研发设计用地、企业总部划分为12级，1级到12级基准地价为14685-522元/平方米（地价）、4895-290元/建筑平米（楼面地价）；会展中心用地划分为12级，1级到12级基准地价为11748-418元/平方米（地价）、3916-232元/建筑平米（楼面地价）。

  工业用地划分为6级，1级到6级基准地价为1300-271元/平方米（地价）、1300-271元/建筑平米（楼面地价）；标准厂房用地（自持型）划分为6级，1级到6级基准地价为910-190元/平方米（地价）、910-190元/建筑平米（楼面地价）；战略性新兴产业用地划分为6级，1级到6级基准地价为780-163元/平方米（地价）、780-163元/建筑平米（楼面地价）；盐田用地仅滨海新区制订，位于全市2级到5级，基准地价为510-297元/平方米（地价）、510-297元/建筑平米（楼面地价）。

  机关团体用地、科研用地划分为6级，1级到6级基准地价为6520-864元/平方米（地价）、3260-432元/建筑平米（楼面地价）；文化用地、体育用地、教育用地划分为6级，1级到6级基准地价为1785-475元/平方米（地价）、1785-475元/建筑平米（楼面地价）；医疗卫生用地、社会福利用地划分为6级，1级到6级基准地价为3825-551元/平方米（地价）、2550-367元/建筑平米（楼面地价）；公用设施用地、公园绿地划分为6级，1级到6级基准地价为1065-282元/平方米（地价）、1065-282元/建筑平米（楼面地价）。

  停车楼用地（地上）划分为4级（仅中心城区和西青制订），1级到4级基准地价为1500-988元/平方米（地价）、1500-988元/建筑平米（楼面地价）；停车库用地（地下）划分为4级（仅中心城区和西青制订），1级到4级基准地价为750-494元/建筑平米（楼面地价）。

  四、关键词诠释

  基准地价更新：《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）第7.9条第一款规定：基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

  来源：天津市规划和自然资源局