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在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进农垦含章宝邸，为您带来项目的全面测评。

农垦含章宝邸择址宝坻核心区域，享配套生活圈，由国央企匠心打造建面约80-115㎡洋房和小高层居住。吸引对品牌认可度高，吸引地缘改善，以及周边城镇外溢改善置业人群。

项目亮点：

一、宝坻核心地块  配套齐全

占据城市核心稀缺地块，学政文脉，全维配套、便捷交通，核心地段稀缺资源、独特价值、不可复制。

二、新中式风格  产品多元化

建筑整体风貌为新中式建筑风格，打造建面约80-115㎡洋房和小高层居住区。

三、多重景观布局 居住舒适

农垦“含章”系第二子，落位宝坻城市中心，高品价比、臻美园林、丰盈配套、等多重优势满足不同置业需求。

四、实力国央企 品质护航

天津农垦地产直属食品集团，开发项目涵盖高端住宅、商业综合体、酒店等。

价格分析：

农垦含章宝邸地处宝坻城区最核心的位置，东至宁海路，南至精天道，西至双站路，北至务本道。拥有非常成熟和完善的资源配套，环顾项目周边，近几年内都没有新的住宅地块出售，项目是唯一一个城区正中心的新建商品房住宅项目。

建筑整体风貌为新中式建筑风格，打造建面约80-115㎡洋房和小高层居住区，约10500元/㎡。

楼盘规划：

含章宝邸整体定位是低密度的宜居生态住宅社区，项目占地约4.9万平米，总建筑面积12.2万平米，其中住宅8.5万平米，容积率仅为1.8。共计16栋楼，956户。全部是9至11层到顶的小高层，一梯两户设计，居住舒适度高。

整个小区共设3个出入口，东边为主出入口，南边为次出入口，其次东侧南部位置还有一个消防出入口（后期根据物业管理决定是否开启）。小区地下停车位共计920个，地上115个。车位配比1：1.08，并且每个车位均预留了充电桩的安装条件，充分满足不同购车需求。

户型：满足刚需置业的两室

建面约85㎡两室两厅一卫通透性户型，户型整体布局非常方正，对于三口之家/新婚两口来说使用空间是充足的，南向整体3.9米大面宽设计在85㎡的产品当中是非常奢侈的。

客厅及卧室双阳面“生活阳台+飘窗”的整体设计，在保证充分采光的前提下，整体空间的使用拔升到了一个不同的品质层级。首先在入户玄关处将餐厅与客厅做了合理分区。

主卧设计在南侧，开间达到了3.25米，15.11平米，并配有飘窗设计极大程度的增了主卧空间的利用率及采光，同样增加了镶嵌式衣柜装修设计，迎合了女主人的生活追求与需求品质。

餐厅设计在客厅的旁侧，形成了餐客一体的设计让空间利用得到最大化；L型厨房的动线设计，最大程度的合理运用空间，搭配大窗的设计保证了厨房的明亮度和采光效果及通风效果。

北侧次卧将近十平米的空间，可以作为儿童房或者老人房，摆放双人床或者学习桌空间完全充足，为了节省空间，柜子设计的都是镶嵌式的，增加了储物功能。两个卧室互不干扰，私密性更加良好。

卫生间采用了干湿分离的明卫设计，既保证了卫生间的明亮度，也达到了干燥通风的效果。同时卫生间北侧设有设备平台，后期可以根据自己喜好或者需要来使用。

交通出行：

轨道交通：

日前，宝坻区组织编制了《宝坻区综合交通体系规划（2021-2035年）》，提出了未来宝坻区交通体系发展方向，框定了各类交通基础设施的规模和空间位置。

宝坻未来将深度参与“轨道上的京津冀”，建设冀东铁路大枢纽，建设京唐铁路、京滨铁路、津承铁路，形成“十字形”枢纽。通过增复线、提速工程改造津蓟铁路，更好发挥市郊铁路和集疏港通道的双重功能。

根据规划公示稿显示，现有宝坻站标注为“宝坻北站”，而位于潮白河南岸，正在建设中的高铁“宝坻南站”标注为“宝坻站”。目前规划建设有京唐铁路、京滨高铁以及津承城际途经此站。

据此前公开信息披露，京唐铁路工程天津市境内线路长42.8公里。项目于2017年10月开工建设，目前天津段桥梁工程主体完工，计划2022年建成通车。

京滨高铁是连接京津之间第二条城际快速铁路，据此前公开信息披露该铁路设计时速350公里。京滨铁路站房工程计划今年年底封顶，京滨铁路宝坻至北辰段预计2022年建成通车。

据此前公开报道，津承城际铁路由天津西站至承德站，全长293km，设10个车站。分为三段推进建设，分别为天津西至北辰段、北辰至宝坻南段、宝坻南至承德段。宝坻南至蓟州段已于2019年12月完成可研评审，将作为天津的市域城际铁路先期开工建设。

宝坻站枢纽将加快完善”4.0时代”规划建设，形成沟通全国的核心载体。通过站城一体化规划、枢纽场站立体融合建设，成为充满活力的城市枢纽，以及面向全国的门户形象承载体。宝坻站周边业态以休闲度假、会议会展以及枢纽商务功能为主。

公共交通：

宝坻591路公交途径项目东侧，591公交线路贯穿整个宝坻城区东西方向。且距离宝坻汽车站和火车站均在5分钟车程范围内，多样的交通方式为以后的出行提供了全面的保障。

自驾：

紧邻环城南路和裕华街城区主干道，贯穿宝坻城区东西方向和南北方向，交通四通八达，且距离宝坻汽车站和火车站均在5分钟车程范围内，走西侧双站路（建设路至潮阳大道），到宝坻高铁站也仅10分钟左右的车程，后期去北京、天津都非常便利；多样的交通方式为以后的出行提供了全面的保障。

5、周边配套：

教育：

农垦含章宝邸西侧就是新建的务本道幼儿园和务本道小学，目前已全面投入使用，全新的硬件设备和年轻的师资力量为孩子的成长保驾护航，距离北侧宝坻八中仅400米，真正实现了一站式教育资源配套，大大减少了上下学接送孩子的时间，即使是老人帮带孩子也不用担心安全、拥堵和时间的问题。社区走出来，三五分钟就到学校门口了，孩子直接上课。孩子放学后短时间内就可以进入吃饭及休息的状态，对孩子身心健康都是非常有益的。

医疗：

距离宝坻中医院仅1.5公里，距离人民医院仅1.8公里，均在5分钟车程范围内，且人民医院是集医疗、教学、科研、预防、康复等为一体的三甲级综合医院，是天津医科大学临床医院，医院设施完善，功能齐全，设备先进。距离西侧的新妇幼医院约3.5公里，并且新妇幼现在也是全科类医院。便利的医疗条件，为家人的健康保驾护航。

商业配套：

紧邻劝宝购物广场、怡购商业中心，以及劝宝超市等知名商业，这些都是城区内为数不多的集购物、餐饮、娱乐于一体的大型综合性商业，另外南侧的吾悦广场也在建设当中，将来也会成为宝坻的大型商业综合体。充分满足日常生活所需，东侧商贸街也被称为宝坻的“餐饮一条街”，街道两侧各种餐饮饭店林立，为平时家庭聚餐或者三五好友小聚提供了便利场所。

公园配套：

西侧直线距离800米处就是龙熙帝景公园和窝头河公园，龙熙帝景公园和窝头河公园是宝坻政府重点打造的全民健身和观赏性公园，夏日乘凉、放松身心或是节假日休闲娱乐提供了便利场所，且项目北侧为城市待建公园，南侧环城南路的对面，就是规划中政府要重点打造宝坻五大公园之一的钰松公园，现已全面开工建设中，钰松公园占地约185亩，未来将会是宝坻最大的公园，地标性的建筑，为茶余饭后的休闲娱乐提供了更多的选择。