正文

环城，天津中心城区的性价比，刚需改善人群的“会买”之选。尤其是紧邻外环、与市区一衣带水的一圈，跑量盘争相涌现，新板块如雨后春笋。其中佼佼者如中北镇，起步早、规划完整、兑现度高，如今的成功有目共睹。然而中北镇目前发展已高度饱和，其余诸板块，哪家最有实力成为“外环一线”下个风口？

  ·壹·

  想要赶超，首先得明白别人为什么成功。

  作为中心城区最成熟的卫星板块，中北镇有其发展较早的年代优势，有随着人口、配套逐年聚集带来的规模效应。更重要的是其地理位置与成熟交通网叠加而成的通勤便利性，使作为居住板块的中北镇与产业密集的市中心和周边产业园能形成更为紧密的联系。

  “外环一线”一顶一的置业需求是刚改，房子都是买来住的。每天用在通勤上的时间越少、去往市区主要节点的路径越通达，无疑也就越能吸引购房群体。

环城向东

  而单就地理位置这一先天条件而言，“外环一线”能与中北媲美的板块就已刷下大半。众所周知，天津南北长、东西短。虽然将范围缩小到中心城区，这种距离差在地图上已经不甚明显，但实际出行还是能直观感觉到，居住在南北轴线上的交通成本远高于东西轴线。举个最简单的例子，横贯市区的地铁2号线尽管环外已延伸至机场，全长也只有27km，仍然差不多是目前市区已开通线路中最短的一条——仅比只通了一半车的4号线长，而4号线南北两段全加在一起长度要超过40km。

  然而正如前面所说，中心城区西侧外围，以蓬勃扩张的中北镇为中心，发展已趋饱和，购房性价比在环城同档位置逐渐逊色。城西高歌猛进的风头已过。

  那么，同样占据交通优势的城东呢？

  ·贰·

  除了位于市区短轴之上，其实天津中心城区东部最重大的区位价值更在于扼守着津城与滨城核心区的交通走廊。故而早在滨海新区整合之前，津塘公路、滨海国际机场已经率先带领沿线起跑。论整体，东丽区算是环城四区中发展最早、起步最高的一个。

金钟板块

  依托双城走廊优势，大量开发区、办公园区汇聚于此，使这里成为天津产业人口新增的主要方向。无数津滨通勤人每天繁忙往来。天津城东“外环一线”所仰仗的从不是单一的市区人口外溢红利，更占据着滨城产业人口导入的绝佳地利，置业需求始终旺盛。

  与滨城的紧密关系，决定了天津城东的置业板块大多具有以联系双城的主干道为核心、线性扩张的特点。津滨高速，由于是封闭式道路，沿线无法发展板块，暂且不论。“外环一线”，津塘公路板块历史最久，也是目前建成度最高的。但正是由于发展过早，这一板块缺乏整体规划，开发饱和、界面陈旧、城市更新难度大，很难推动板块的整体价值跃升。津汉公路串联机场，但偏偏与市区联系更紧密的“外环一线”地带基本都为产业用地，空港和东丽湖的居民大多在本区域或滨海工作，很难解决通勤市区的置业需求。

  目前看来，天津城东最具上升潜力的板块“缺口”唯在金钟。（受益于外环拓圆，其实准确讲，金钟板块现在已经是妥妥的天津“环内”。我们这里姑且严格一点，仍照天津人传统的区域观念，将它降档放在“外环一线”板块里一起讨论。）

  但，除开地缘优势，金钟有什么资本后来居上？这就涉及到关系一个板块发展高度和真正居住品质的更多维度。

金钟配套

  ·叁·

  与过去绝大多数板块东一榔头西一棒槌的零散开发截然不同，金钟板块是在示范镇建设的统一规划框架下，统筹设计、科学布局、整体推进建设的。这一模式近年多应用于滨海、远郊的新城建设，在中心城区罕有应用。

  这一模式的好处是可以最大限度精准定位、科学规划、均衡片区资源。正如金钟板块，目前已部分完成了拆还迁、出让地块整理和主要基础设施建设。路网通畅，生活配套触手可及，初期人口导入已现规模……纵观整个金钟板块，以金钟河大街为界，北侧以住宅、公园、教育的板块为主；南侧为住宅、产业、商业结合。整个片区就如一张已经打好高水平线稿的画布，只待时机跃升为浓墨重彩的名作。

  一个板块是否宜居，除了地缘优势，还要看公共交通、看教育资源、看休闲商圈……甚至于看入驻了哪些房企，你将与谁为邻。

  交通方面，依托金钟河大街，金钟板块可直接触达河北区腹地，进而衔接中环线、快速路等市中心骨干路网。地铁6号线通车多年，单在金钟板块内就设有4站：徐庄子、金钟街、大毕庄、南何庄，目前已经全部开通运营。并且未来规划建设的10号线二期预计也将在板块内与6号线实现换乘。届时，这里将形成环城四区中极为稀缺的双地铁十字交汇快速通勤网络。

金钟地铁

  教育方面，据媒体报道，2020年末，中交地产已与逸阳教育集团合作，计划在中交雅郡城东春晓项目地块内新建小学，以“公办学校委托管理”的方式引进逸阳教育集团旗下逸阳文思学校。与此同时，新中村C地块目前正在建设，该地块配套有一所小学。随着这些学校的兑现，金钟板块教育资源也将迎来多元化提升。

  此外，金钟一期安置区自2012年陆续还迁入住，配套设施齐全，且人口密集度与社区成熟度并进，目前集中了居住、办公、行政、商业、公园以及中小学幼儿园等成熟配套。未来金钟板块还有大型商业集群规划，南侧南淀公园作为中心城区“一环十一园”的重要组成也已提上日程。

  ·肆·

  金钟示范镇拟供应商品房地块分为四个区域，其中除出让四区暂未面市外，出让一、二、三区近年已先后吸引中建、中交、金地、中铁建投等多家品牌房企先后落地，规模效应初显现。在品牌房企——特别是众多央国企——的共同打造下，稳定的建设速度，保交付的信誉度成为了金钟板块最稳健的保障。

新中村6号地

  在不久前披露的天津最新一批“预申请”地块名录中，金钟出让一区再度推出纯居住用地。

  本次参与“预申请”的金钟地块为新中村6号地，位于新开河沿岸头排，东至规划仁通路、南至规划诚锐道、西至思源东道、北至规划诚润道，周边现有央企品牌中建锦绣丽城系列新盘在售，板块内配建小学亦在同步建设中，拟于2023年交付投用。

  根据土地规划，新中村6号地为纯居住用地，拟出让土地面积约2.97万㎡，规划建筑面积约4.75万㎡，容积率约在1.6左右，无论地址位置还是规划，都适合建设偏低密的宜居型精品盘。

  该地块计划于今年第四批集中供地推出，届时金钟板块将迎来全新血液。相信在不远的将来，基础设施成果已臻全面呈现的金钟板块依托自身优势，必将优先承接市区人口、产业和城市功能外溢，区域价值水涨船高。