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今年五一的关键词——报复性出行，可以准确概括到各行各业。

五一假期期间，刷到的朋友圈更多的是拥挤的交通运输枢纽、翻番的酒店价格、排队打卡、特种兵式出游的人从众......假期期间开发商也卯足力气，拿了不少特价房源充斥五一黄金周，基本被埋在旅游景点中。

往常，五一小长假是置业的黄金时期。

根据克而瑞天津机构周度来访认购监测的数据来看，2021年和2022年，五一五天假期均达到了全年的峰值，假期期间单盘平均分别接待207组和125组，单盘认购量分别达到了16.2套和7.7套。

而，今年假期期间单盘平均接待88组，平均认购7.4套，认购转化率为8.4%。

对比前两年的来访、认购数据，今年五一假期来访略显平淡，总认购数据2124套超去年1886套。

一是 三年的长时间压抑下，都出去玩了二是 一季度楼市积压需求集中释放，全国持续上行承压三是 市场青黄不接，只有存量房源没有新供给01
旅游需求暴增
今年的“五一”是近3年以来的，除春节外的第一个小长假，积累下的内需也要比之前几年都还火爆。根据津云释出的官方数据，“五一”假期天津共接待人数1103.85万人次，实现旅游收入57.58亿元，同比2022年增长117.2%和100.0%，与已释出统计数据的热点城市对比，天津接待游客量排名前位，旅游收入保持中等水平，天津旅游性价比较高。

假期首日，古文化街景区游客人数突破25.6万人，达到1986年开街以来历史极值！天津站及管辖各站旅客发送20.42万人次，突破20万，为今年以来最高峰，天津站及管辖各站下车共计18.8万人。
在长时间的压抑下，终于等到机会来满足自己自由流动的需求。5月3日，携程发布的《2023年“五一”出游数据报告》显示，“五一”“热门吸金目的地TOP10”中天津位列其中。

从楼市数据也能反应出来，假期中二手房门店带看频次较少，“五一”期间多数都在忙着出游，业主配合看房的积极性不高，看房者数量也比较有限，并表示一季度大部分意向客户已经出手，4月开始成交整体速度变缓。部分新房案场销售表示，假期五天的第一天和第五天，客户量相对比假期中多，假期中购房者外出旅游居多，看房人数也明显少于往年。不仅如此，区域新房市场热度也表现出增幅不均的现象。根据克而瑞天津机构监测数据，4月单盘平均接待客户65组，市区为98组、环城为77组、远郊为38组、滨海为59组，五一假期期间环城和市区看房客户增量远低于滨海和远郊区域，市区五一假期期间认购套数未超过4月平均水平，滨海和远郊接待组数快速增长由于打工回家置业和外地人来津购房。

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全国上行承压
根据克而瑞统计数据显示，4月整体成交规模由升转降，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。据CRIC监测，30个城市商品住宅成交1642万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看，环比下降27%，同比持增37%，虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平，市场复苏动能略显不足。

4月全国楼市成交量绝对量回归本轮行情启动2月时的水平。究其原因，主要源于行业信心尚未完全修复，前期积累的刚需刚改需求释放完毕所致，现阶段仍面临阶段性的调整期。

进入4月的天津楼市，来访量基本持平2022年市场平均水平，认购量略高于2022年平均水平，与全国楼市表现基本持平，在全国行业环境较弱的情况下，天津楼市上涨受阻。今年五一假期期间，全市平均单盘来访、认购量较4月平均分别上涨35%和48%。

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市场供应不足
最后不可忽视的，经过了一季度的火爆市场后，多数项目库存短缺叠加近期供应减少。1-4月新房市场供应疲软，少数项目供应“以销定产”有少量推货，供应整体处在低位。库存短缺的项目无法激起客户情绪，客户来访下降。

受土地成交减少的影响，首开项目明显减少。2021年同期共有10个项目实现首开，2022年同期共有6个项目实现首开，而到完全放开的2023年，仅有5个项目实现首开。根据克而瑞市场监测数据来看，从年初到3月末，共有14个项目售罄，推新速度远不及清盘的速度。今年5个首开项目开盘去化率可达到70%，远高于加推项目的认购转化率。待售的新盘正在分化已开楼盘客源，这也是一个不争的事实。

这也说明了另外一个问题，在加推难去化的现象下，滞销楼盘未来或将失去市场，而这一数据大约占比50%。

目前经济基础恢复得尚不牢固，疫后积压需求的集中释放仅支撑了2、3月需求恢复，这一因素在二季度对市场的支撑作用将会边际转弱。在城市基本购买力（二手房交易规模、外地人购房占比）变化不大的情况下，天津市未来将伴随城市经济基本面的宏观影响产生房地产行业相关波动。主要关键因素在于：5月份的土地市场；短库存项目市场表现；二季度产业招商增量。
下面来看看上周楼市具体的表现情况：

部分内容和数据来源于津云公众号和丁祖昱评楼市。