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近日天津市出台土地新政：实缴五成首付即可对具备分期独立开发建设条件的地块启动开发，具体政策条款为：

“凡在2023年12月31日前新出让的经营性房地产用地，土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴纳期限最长不超过一年，对具备分期独立开发建设条件的地块可实施阶段性土地出让支持政策。”

此项政策意在降低房企在拿地和前期开发阶段的资金压力，降低房企拿地的门槛。那么此项政策对激活天津土地市场能够起到多大作用？天津中原研究院结合近期天津及国内市场的走势加以分析：

其一：土地市场整体表现仍在分化

国内市场整体表现：据中原研究院统计数据显示，今年第一季度国内土地成交面积同比下降三成，为2010年以来全国土地交易规模的新低。

上海、广州、杭州、合肥等少数重点城市表现较好。以上海为例，19宗地块中有15宗突破“竞价上限”进入一次性报价区间，平均溢价率上升至7%以上，创下2021年以来新高。但多数城市土拍市场表现尚无起色。

天津市场整体表现：受年初集中供地政策调整影响，天津市1-4月份仅成交7宗地块，其中还包括了城市更新的定向出让地块。合计成交规模47万方、同比下降13%，且全部为底价成交。以下是具体成交明细：

其二：新房市场高点回落，后市大概率维稳

根据国家统计局公布的2023年1—4月份全国房地产市场基本情况显示：

房地产开发投资完成情况方面：1—4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%；其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。

商品房销售和待售情况方面：1—4月份，商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。

4月末，商品房待售面积64487万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长15.4%。整体库存仍在增加。

市场整体仍处于投资修复、去化库存的阶段。

天津市场方面，2023年1-4月新房市场住宅共成交3.7万套，成交面积401.5万㎡，面积同比增加74%。受2022年积压的需求集中释放，成交量大涨。从成交分布结构来看，同比上涨最明显的区域为东部片区，其中新天津人成交最为活跃。但在积压需求释放后，市场热度回落的趋势也十分明显，近期市场的来电、来访数据及认购数据已经逐步恢复到常规水平。

其三：房企生存状态未实质性改善

在当前市场复苏分化的情况下，聚焦核心一、二线城市仍是多数房企的主要策略。但需要注意的是尽管2022年11月至今，从中央到地方楼市利好政策频出，包括一季度市场成交规模也有一定修复，但楼市回暖的基础尚不稳固，4月起市场回调趋势明显，同时房企融资政策开了很多“口子”，但距离信用修复、恢复经营、重启拿地仍有一段路要走。

基于上述分析，五成首付政策对房企具体研判单宗地块的可行性能够起到较强的支持作用，包括降低了拿地的门槛、改善了地块开发的现金流。但对整体土地市场的激活而言，仅靠此项政策尚不足以对市场行情产生大的扭转。

后续土地市场的走势，一方面仍需新房市场能够保持稳定，为房企拿地提供坚实的市场支持，另一方面也需要其它激励政策协同发力，形成更全面的市场推力。