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招商蛇口凭借房地产开发全链条的专业能力、园区运营管理的丰富经验、产业聚集的协同效应参与到中国城市升级、产业新城建设的浪潮之中。在深耕蛇口、布局全国、进军世界的历程中，逐渐形成“前港-中区-后城”（PPC）综合发展模式。

结合行业发展新形式，招商蛇口以综合发展为基础，不断优化业务结构，将原来的三大主业调整为三类业务：开发业务、资产运营、城市服务。其中，开发业务是以住宅为主的可售型产品，资产运营包括商业办公、酒店公寓、产业园区等持有物业管理与资产管理，而城市服务则包括物业管理、会展、邮轮、康养等城市运营服务，以分别践行“规模在开发”“价值在经营”“竞争力在服务”理念，综合发展，蓄势蝶变。

1）开发业务是招商蛇口的基本盘。

对于招商蛇口而言，开发业务作为公司高质量发展的主赛道，是规模和利润的主要保障。因此，招商蛇口的社区开发业务保持战略定力，坚定区域聚焦和城市深耕，深耕粤港澳、长三角、京津冀、成渝都市圈，优先高能级核心城市，以“好城市、好团队、好收益、好回款、低存销比”的“五好城市”标准布局开发业务。

2022年，招商蛇口实现销售面积1194万㎡，实现销售金额2926亿元，销售规模在行业排在第六。2023年上半年，招商蛇口实现销售面积693.96万㎡，实现销售金额1664.36亿元，销售规模在行业排在第五。截至2023年6月底，上海、苏州、合肥、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。

与此同时，招商蛇口积极拓展城市更新项目，已重点布局深圳、香港、上海、重庆、广州、佛山、东莞、常熟等城市，打造了深圳海上世界片区、深圳罗湖招商中环、重庆长嘉汇弹子石老街、常熟琴湖会客厅、南昌东湖意库等城市更新项目,开展创新的金融合作模式，加强城市更新项目的孵化力度。截至2022年末，按既有规划计算，公司累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万㎡。

未来，招商蛇口将继续坚持以销定产，保持区域聚焦、城市深耕，坚定执行以市场为导向，牵引公司资源的优化配置，持续提升重点城市的市场份额。

2）资产运营是招商蛇口展现空间运营能力的重要赛道。

在招商蛇口的中长期转型规划中，通过提升资产运营在收入及利润中的占比，能够更好地形成稳健均衡的业务结构。作为招商蛇口重要的新动能，资产运营涉及集中商业、写字楼、产业园区、长租公寓和酒店等多元业务，秉持“业务聚焦、有进有退、主辅有别和轻重并举”的发展策略，助力城市丰盛发展，丰富市民美好生活。其中，集中商业持续推进“双百战略”，坚持效益优先，规模适度，夯实核心资产培育与运营；产业园区围绕严控增量、做精存量，实现“物业空间运营”到“产业发展运营”；长租公寓业务轻重结合，打造租赁公寓全程专业运营专家；对酒店、办公等其他运营业务，总体要求轻重结合，以轻为主，重资产协同主业发展，轻资产实现能力提升。

截至2023年6月底，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目36个，总经营建筑面积约201万㎡，在建及筹开项目42个，总建筑面积约296万㎡；写字楼在营项目29个，总经营建筑面积约110万㎡；产业园区在营项目30个，总经营建筑面积约209万㎡；长租公寓已开业项目40个，经营建筑面积102.7万㎡；酒店业务已开业项目15个，经营建筑面积41万㎡。

此外，招商蛇口秉承“敢为天下先”的改革精神积极响应国家号召，身体力行REITs实践，打造了蛇口产园REIT（SZ.180101）和招商局商业房托（HK.1503）境内外双REITs平台并持续夯实，构建“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平，促进公司经营良性循环。

3）城市服务多栖生长，聚力培育轻资产增长极

在聚焦培育第二成长曲线的过程中，招商蛇口通过持续挖掘开发业务及资产运营业务的客户资源优势，打造城市服务生态圈，巩固差异化竞争力。在此背景下，招商蛇口原本的物业主业已扩容到包含物业管理、邮轮、康养、会展的城市服务业务。

对于城市服务业务，招商蛇口明确要求：一是物业管理业务要坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动“沃土云林”商业模式落地，实现高质量发展；二是做大轻资产业务，围绕商业、产园、物业、公寓、会展等多元业务旗下的产品线，从“梳理品牌、打造标杆、赋能主业”入手，重点培育各类产品轻资产管理能力，通过打造标杆项目，不断提升专业管理能力，实现专业管理输出，使轻资产业务成为新的业绩增长点。

深耕天津17载，以初心创造美好生活

招商蛇口以作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口坚持以“产融创新，低碳先锋，经营稳健”为特色，围绕开发业务、资产运营和城市服务，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，赋能城市生长，承载美好生活。

招商蛇口于2005年进驻天津市，业务布局南开区、和平区、河东区、西青区、北辰区、滨海新区等9个行政区域，开发产品包括精品住宅、甲级写字楼、商务公寓等。截至目前在天津开发房地产总建面约417万平方米，投资总额超500亿元。

秉承招商蛇口“美好生活承载者”的企业愿景，天津公司源起和平，立序高阶生活场，创天津世家府邸先河的西康路36号。擎起奥体，瞩目时代潮流，融入现代美学立面的经典代表作品钻石山。再至2021年重返南开，以品质先锋豪宅领耀人居理想的江⼭玺，招商蛇口用自己的专业与服务，一次一次迭代天津人居标准，用优质产品为广大业主带来跨越时代的惊喜。

▲招商蛇口天津布局图

未来，招商蛇口将继续专筑品质人居、倡导健康生活、助力公益事业，与城市共美好。