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春节假期影响成交缩量，均价保持平稳

2月份，受春节假期影响，新房市场成交缩量，全市新建商品住宅共成交2998套，环比减少36%，同比减少69%，成交面积33.31万平米，环比减少37%，同比减少67%，成交均价18921元/平米，环比微降2%，同比增长15%。

中原研究院认为影响市场出现回落主要有以下四点原因：

1、春节假期影响大。

今年春节假期恰逢2月中旬，对2月市场影响超过10天以上，为近年新年假期对2月市场影响最大的一年。

2、外地客户数量减少。

去年在疫情放开后，受疫情限制的外地客户集中涌入，推动成交量出现大幅增长，在外地客户购买需求在去年集中释放后，今年外地客户量下降，影响成交量出现回落。

3、客户购房信心不足。

在去年疫情放开后，购房者对经济和市场复苏的预期过于乐观，开始积极入市。然而经过一年的市场发展看，当前宏观经济未有大幅提升，客户信心指数下降，因此影响购房者的购房心态较去年出现变化，出手更加谨慎。

4、政策调整预期加大，客户当前以观望为主。

年前广州、上海、苏州及北京的通州区等部分一、二线城市对楼市的调控政策再次松绑，天津作为重点二线城市，对于包括取消市区限购、降低公积金贷款购房首付比例等政策的调整预期也在加强，因此客户目前多以观望为主，待政策明确后，再出手购房。

宝坻成交量逆势上涨，多区价格出现回落

从成交区域看，全市十六个区仅宝坻区成交量环比出现增长，其他区域均出现不同程度下降。宝坻区在春节期间不但各项目货量充足，而且部分项目推出特惠房源，如城北板块的洋房产品单价最低降至7000元/平米左右，吸引春节期间返乡客户的关注。市区、环城和滨海新区成交量本月均出现不同程度下降，在去年底和1月初热点项目开盘和加推消化部分客群后，当前市场以去库存为主，市场关注度高的一些项目预计将从3月开始陆续入市或推出新房源，而且随着购房政策调整预期的加强，客户当前多以观望为主，出手谨慎。

从成交价格看，本月多个区域的成交价格出现回落，只少数如红桥区、津南区等受热点项目轮动影响，均价出现小幅上涨。从对近两月市场监测看，多数项目依然延续去年底的案场优惠政策，尤其在春节后，开发商营销力度明显增强，预计当前各项目的价格策略仍将维持一段时间。

三月预期

成交量有望触底回升

中原研究院认为，随着春节假期的结束，预计3月份市区及环城热点板块将率先升温，市场将呈现以下三个特征：

1、新盘抢入市、抢客户。

今年市区预计将有超过70个项目在售，为近四年最多，其中新盘数量也将在10个以上，市场竞争激烈。因此抢先入市，抢客户成为各开发商的营销目标，像河北区的中车津浦智汇港在3月2日已率先入市，南开区的金融街融府、西青区的格调松蕉花园、金地风华919等项目也预计将在3月开盘。

2、在售盘以价换量加速销售。

在建筑新规发布后，带架空层、附加值更高的新产品将陆续入市，而当前市场中在售的项目，尤其是已入市多年的楼盘将面临被市场和客户淘汰，因此预计价格战将更加激烈。从年后近十天的市场反应看，环城多个项目推出了特惠房源来吸引客户，如北辰区的宜兴埠板块、津南区的国展西板块、东丽区的金钟板块等部分项目的销售价格较去年底下降3%左右，单价降至1.4万/左右，案场认购量恢复至去年12月水平。

3、政策利好助力市场回暖。

2月份贷款利率再次大幅下调，首套房利率降至3.55%，为天津历史最低，同时公积金贷款首付比例调整的征求意见稿也已发布，预计在3月落地实施，以上政策的出台均对市场有利好作用。

中原研究院认为，在当前市场环境下，为了保证小阳春市场如期出现，应尽快将包括取消限购、降低公积金贷款首付比例等利好政策集中释放，以加速市场回暖。如果楼市新政可以应出尽出，叠加新规后新盘的陆续入市掀起的市场热度，预计虽然今年小阳春的市场热度难以到达去年的水平，但仍有望推动成交量出现明显的提升。

来源：天津中原研究院