正文

2024年7月，整体市场回落明显。

  其中新房供需两淡，绝对量仅略高于年初的1-2月。二手房表现略好于新房，但也仍有近4成城市成交回落，上海、杭州、重庆等跌幅都在2成左右。

  在经历了5-6月份政策利好及房企年中冲刺后，新政效应减弱，成交开始放缓，观望情绪再次升温，市场进入冷静期。

  从当前整体市场情况来看，我们认为，去库存仍是核心，对企业而言仍需“提质减量”。

  2024年7月，新房市场供需两淡。CRIC数据显示，30个重点监测城市7月新增供应804万平方米，环比下降24%，同比下降16%，绝对量为年内低位，较二季度月均下降23%，

  其中，4个一线城市整体预计供应面积142万平方米，环比下降37%，同比下降23%，较二季度月均水平下降26%，供应显著回落。26个重点二三线城市合计供应662万平方米，环比下降20%，同比下降14%，累计同比降幅为33%。

  7月市场供应回落主要是因为6月年中冲刺季已过，企业推盘力度和积极性大幅下降，从前两年来看，在年中集中推盘后，2022年及2023年7月供应环比下降都在30%左右水平。

  在供应回落下，2024年7月30个重点监测城市整体成交1009万平方米，环比下降29%，同比下降11%，与二季度均值相比下降16%，仅略高于年初1-2月水平。

  其中，4个一线环比下降24%，同比下降4%，较二季度月均下降5%，累计同比下降29%。26个重点二三线城市成交环比降幅29%略高于一线城市，同比持降13%、累计同比下降37%。

  对比前几年成交来看，2024年7月成交环比下降幅度仅高于2023年，与2019年至2022年均有较大差距。由此可见，与供应相比，7月成交表现不如人意。

  具体到城市来看，4个一线城市“四限”解绑新政对市场提振效应递减，仅广州同比持增，与二季度月均值基本持平。二三线城市中多数城市环比均出现大幅回调。表现相对较好的有西安、成都等城市，市场热度虽然微降，但是仍处于相对高位，单月成交规模居前。还有南京、长春、常州等少数城市成交同环比微增，延续低位震荡走势。这些城市7月成交表现略好于二季度，市场延续弱复苏走势。

  自“517”新政后重点城市二手房整体韧性一直好于新房。尤其是上海，2024年6月上海二手房成交面积接近200万平方米，成交量创2022年以来单月新高。

  CRIC数据显示，2024年7月，22个重点城市二手房成交面积预计为1393万平方米，环比转降3%，同比增长31%，增幅有所扩大。前7月累计成交面积预计为8731万平方米，累计同比下降4%。

  其中，近4成城市成交回落，6月二手房市场火热的上海，7月成交环比跌幅达27%。这其中有一部分是因为6月的高基数影响，另外一部分也是由于经过前期的高交易量后，很多性价比高的房源都被消化殆尽，在低价房源减少的同时，新政效力减弱，上海市场开始趋于冷静。

  当然也有表现较强的城市，如成都、深圳等成交发力，成都成交规模再破200万平，环比增幅高达17%，而深圳在上月高基数的基础上，本月成交规模不降反增，环比再增长8%，并再创2022年以来单月新高。

  我们认为，当前二手房市场虽然整体成交动能略有放缓，但是因刚需购房客群基数较大，市场韧性还是略好于新房。

  2024年至今，房地产政策主基调仍延续宽松趋势，尤其是在4月政治局会议之后，政策侧重点转向“去库存”。居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限。房地产融资协调机制建立并加速推进，白名单项目获批近万亿融资额度。央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房“以旧换新”。各地购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布。

  在政策利好推动下，部分城市市场热度回暖，但整体成交复苏情况不及预期。与以往从点到面的片状复苏不同，当前市场热度点状分布明显，对核心热点城市来说，既有热点区域也有去化压力较大区域，而对部分没那么核心的城市来说，市场内也出现了部分热点项目，还有个别出圈项目，如南京、合肥、成都等城市都连续出现了难得的开盘即售罄的项目。

  由此可见，当前市场仍有一定的需求存在。从当前热销的项目来看，更多是复合优势，不仅需要强势区域内供应稀缺，还要高性价比，企业品牌、产品、设计、服务、景观无一不卷，这对企业也提出了更高的要求。

  我们认为，当前政策低已现，一方面是中央密集表态稳地产，另外一方面是地方接连松绑托市。短期内再发布重磅利好政策的可能性不大，因此，对于企业而言，还需积极自救提高经营稳定性。

  总体来看，预判8月，我们认为，受高温天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，8月整体成交预期延续低位波动。

  不同城市仍然呈现出显著的分化行情：第一梯队当属成都和西安，短期内市场韧性相对较强，对周边地市虹吸使得整体新房成交尚有支撑；第二梯队当属京沪深杭等新政边际效应递减，本月受供给结构影响，京深去化率持增，而沪杭则高位回落，后续市场热度也将随新盘入市波动加剧；第三梯队当属合肥、南京、武汉、长沙、天津等二线城市，新房成交仍处于阶段性调整期，短期内不会出现明显回升。其他多数弱二线和三四线城市成交大概率没有起色。