腾飞张家窝 一列开往未来的高铁

腾飞张家窝 一列开往未来的高铁

——天津张家窝版块价值发展论坛

  4月29日下午，天津张家窝版块区域价值发展论坛在天津新浪乐居举行，论坛就张家窝区域价值及未来商讨展开讨论，以下为实录。

  【主持人】：尊敬的各位来宾，媒体朋友们大家下午好！欢迎大家来到由天津新浪乐居承办的天津张家窝版块价值发展论坛，我是本次活动的主持人，非常高兴在这里和大家见面，希望通过今天下午这场论坛给大家带来一个非常有意义的下午时光。

  首先我为大家介绍一下出席活动的嘉宾和朋友。分别是：天津市社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫教授、天津商业大学房地产经济学、土地经济学讲师王伟博士、中交一航局房地产开发有限公司副总经理周彦科周总经理、北京GVL广告公司总经理鞠宁总经理、合富辉煌中国天津公司总经理孟祥顺、合富辉煌中国天津公司副总经理王祥敏、天津伟业房地产投资顾问有限公司副总理张利泉、天津伟业房地产投资顾问有限公司总监谢乾以及来自《今晚报》的记者姜昊、《假日100天》的记者石爽。

  我们知道，一个城市发展进程当中，特别是像在天津，我们看到了很多一个又一个的新城，传统行政区域之外新城的成长和发展，如今也是今天的主角新南站张家窝版块正在以飞驰的速度成为让很多人关注的一颗新星。特别是从去年2013年开始到现在，在土地市场张家窝版块可以说是风声水起，吸引了包括万科、保利、金融街国内一流品牌开发商进入这个版块，可见这个区域对于企业的吸引力和企业对于这个区域的价值发展潜力是非常看好的。所以我们第一篇章先从张家窝版块的区域发展的角度进行讨论。

  首先先请卢卫教授给我们就西青张家窝版块在天津整体发展中的战略地位进行发言和介绍。

天津社会科学院经济社会预测研究所所长 卢卫

  【卢卫】：谢谢大家！我想简单说几点。因为大家都知道，张家窝是新崛起的一个新城，我感觉至少有三点是具有特殊性的。不了解天津的人可能对这个地方没有什么概念，但是我们身处天津，感觉它这些年的发展来说，第一，张家窝在天津市应该说正西部的位置。因为城市本身是向四面周边扩大，不像北京一环一环的，天津不是这样的，天津城市布局过去以城中六区为主，现在由于这两年建设滨海新区，整个城市发展成为了一个双核，滨海新区叫副中心，城市中心叫主中心，这种发展实际上就使天津的整体布局变成了一个带状的布局。就是一个扁担担两头，张高丽在天津做书记的时候，他提出双城双港，相向发展，这个布局是跟北京不一样，就避免像北京一圈一圈往外摊的大城市病。虽然有拥堵、有人口过度密集、污染源等等，但是不那么严重，北京和天津人口是差一些，北京很多，但是更重要是布局。这个布局是比较好的。叫做一个轴线来带动城市群的发展。

  再回到说张家窝。从北京到天津之间，当年吴良镛院士1998年到2000年左右做了一个大致的规划，当时提出要建立一个从北京到天津的城市发展轴，这个轴实际上就是从北京的东南方开始，就是通州这个方向一直向东南方向延伸经过北京的亦庄、经过廊坊、经过天津的武清、经过天津西青区进到天津中心区，这个轴还可以延伸，经过天津城区一直可以延伸到滨海新区。所以这个轴的概念在京津之间是非常明显的。从天津来看，它本身就是一个轴线的布置，所以我们一直在想实际上天津也有一个轴线，中心发展轴贯穿天津中心市区，以中心市区的六区为核，西边的东丽区包括北辰区，包括在以上的新区，还有下面的东丽区、塘沽区，这是天津中心市区都面临的，东丽区塘沽区包括沿海的滨海新区，这样一条轴线，虽然这个区位上不是很明显，但是你要观察这条带，这条带可以叫京津发展带，经济隆起带也可以说是房地产带，非常明显，仔细观察这条带所有房地产项目都是非常好，相对于天津的南北两翼，南面的津南、大港，还有北面的宁河、北辰区，相对其他区域来说，天津东西两翼发展一直是最快的，而且呈现向外蔓延的状态。这是中央没有作出京津冀一体化战略决策之前，是这样发展的。为什么？因为天津北京的经济联系就必然是天津城市这样的布局，相反，从北京来看，北京市是1.6万平方公里的土地，但只有0.6万平方公里是平原，而且那个平原区域基本上都占了，北部是海淀、西部朝阳，没有办法，最近这些年作出向东南方向发展的决策，东南方向实际上是它的三个新城，一个通州、一个顺义、一个大兴，通州现在发展很快，现在已经500万人口的规模，再发展就到亦庄了，亦庄是北京的开发区，这两年已经扩大了区域，扩大了北京和天津的交接区域，再往扩就是廊坊了，廊坊是北京的卫星城，比如说大学城一些机构都在廊坊。再扩就是到天津武清，是京津高铁唯一的停靠站，为什么在那里有一站？发展区域和区域优势非常明显，不光是蓝印户口，大家说得有点过，蓝印户口大概就占武清的百分之二三十，更多像北京没有户口的人，天津这块价值优势首选武清，再往下是西青。所以我觉得这是第一个特点。

  第二个特点，我觉得西青自身的发展非常好。天津市这个概念，越靠中心经济发展越好，但是天津还不是这样，天津市内六区比较好的是和平和河西，其次是南开。周边的四个郊区市区，东南西北各一个，这当中一个是北辰，一个是西青，东丽不说了，东丽和津南有一部分划到滨海新区里面自然沾光。但是就天津西部来说，西青区的发展因为它贴近市区，像侯台建立了天津大学区域，这些区域包括它这两年经济的外溢，比如说西青区有汽车，还有文化产业，像杨柳青，它相对的一部分工业企业都发展得不错。原来在天津市最好的县城是北辰，现在西青变成第一了。西青的发展这两年经济基础有了，土地资源相对充裕，同时西青区还是天津市靠近市区当中最有发展潜力的新城，有很多，比如说这里面我刚才也提到，至少现在有四个。张家窝现在算一个，中北镇一个，杨柳青镇，还有南河镇，是霍元甲的故乡，这四个小城镇当中各有千秋，有快有慢，杨柳青发展得益于原来政府所在地，中北镇在市边上，南河和中北镇都得益于地铁的优势，更重要的张家窝还有一个优势，就是第三点，交通的优势，它有京津高速，高铁类似于天津南站，这个站是为高铁建设的，将来陆续再建设，同时它有地铁三号线经过，是始发点，延伸到了张家窝，这也是刚刚开通的。这个开通意味着它会成为现在天津市比较成型的一二三号线，还有一个九号线到河东、到滨海新区的九号线。这四条线现在来说是远远不够用的，但是现在由于他们建设的速度还算比较快，所以效益非常好，可以看到天津市现在跟北京和很多大城市一样，今年还有五号线、六号线、规划的十号线、Z1、Z2通往滨海新区中心的，整个天津市在联网，越是联网，地铁的便利性、准确性不受各种气候干扰、价格便宜的优势越显著。

  现在来看，最早一号线在奥林匹克公园还有中山门都发展起来了，现在二号线和三号线都从西青区过，现在天津地铁密度最高的都是在天津西青区。特别是有外来的高速交通和市内高速交通贯穿，类似于北京周边的一些也快，像大的换乘站的这样的区域，像朝阳、海淀都有这个，它的发展为未来的发展搭建了一个交通的平台，所以我觉得会有以上三点。第一处在京津冀发展轴，现在这个事是总书记挂帅，现在什么都不做，就是做交通的规划，北京市向南向保定向石家庄方向发展，路过天津市正好路过西青甚至路过张家窝，只要靠高铁，高铁是现成必然带动了张家窝的规模，包括产业的规模和开发和房地产项目的规模。大家说现在很好，中央调控要放开，我觉得那是大方面的政策，是对京津冀发展来说全国的第一个事。第二个事是发展长江经济带。但是不是像保定没有根据的炒作，哪儿没有到哪儿了就说是副中心，天津的发展是实实在在的，而且有规模，有规划，连同有实际的积极的增长规模。

  我现在住在西青区，西青政府建设相当不错，包括像社会山，城郊居住比较舒适，还有森林公园，还有和谐合理的整治。我觉得无论是搞经济建设还是房地产开发都是非常好的。
  【主持人】：谢谢卢教授，卢教授先给大家铺开了一个画卷，特别是提到西青区和东丽区作为天津经济发展轴的东西两翼，特别是像张家窝正好是处在西青的决策当中。刚才卢老师提到在西青区，中北镇发展比较成熟了，杨柳青坐拥它的政治文化核心的角色，如今张家窝是一个新崛起或者说正在发展的一个新的区域。接下来请王伟博士，您觉得和西青其他几个区域如何互补或者说它有自己什么样的优势，能够体现出在西青房地产发展比较活跃的区域，表明自己的特点。

天津商业大学房地产经济学、土地经济学讲师 王伟

  【王伟】：卢教授从宏观面上已经介绍了，从市区来看城市方面确实在摊大饼，另外一些小的卫星城出现的，像双街、空港、南面的津南、东面的中北镇，这几个新城发展最好的、发展起来的就是西青区的中北镇，张家窝和中北镇比较的话，成功有两点，中北镇成长起来唯一一个成熟的小优势，空间区域优势明显，开车从市中心过去，只要十几分钟就可以到。中北镇最大优势就是空间优势。

  第二个中北镇有大学城、有产业在周边密布，说明这个地方不是空城，是一个有活力的地方。再回过头来看张家窝，张家窝其实原来有中北镇所有的优势，张家窝最大的特点几个也是新城里面几个比较成功的，就是以交通为先导的发展起来的新城，这个地方要发展必须要把交通打开，要么走快速路，要么是地铁，要么是高铁，而张家窝区域最大的优势就是它距离市中心的时间优势，这个时间优势不仅是距离城中心，而且是距北京、上海的时间优势。我们以前讲的优势是空间优势，开车、私家车、个人交通，我们现在讲公共交通，张家窝到市中心到北京的时间距离远远低于周边的其他区域，甚至比市中心还要方便，去北京、上海或者来市中心都非常方便。因为张家窝地区是一个新兴的区域，一开始规划以公路交通为主，中北镇还没有通地铁，很不方便，居民是用不到的，张家窝不一样，张家窝有高铁，第二个优势张家窝周围也是挨着大学城，这也是一个优势。

  【主持人】：刚才卢教授和王博士是从个人角度进行了阐述，天津整个城市发展到区域定位的一个优势。我刚才提到，两三年前开始，张家窝版块特别是从房地产角度来讲很多知名房地产开发企业进驻到这个区域来。接下来请到中交一航局的周彦科周总，不知道咱们作为也是张家窝中的一员，中交局进驻张家窝版块的初衷是什么，您是如何认知和看待张家窝发展的？

中交一航局房地产开发有限公司副总经理 周彦科

  【周彦科】：非常感谢新浪以及大家的探讨。中交一航的历史比较悠久，是1945年成立的，最早的前身还是香港那边，现在直属国资委旗下的中交建，中交建现在是世界五百强，2010年的福布斯企业排行榜，排行是首位。民航局在我们国家成立69年的过程当中，包括在建的长江黄河大桥、澳门机场、中海大桥等等，以及天津的滨海国际机场，电视塔、新港码头这一系列都是我们建设的。中交一航始终坚持做最好的核心价值，这么多年以来，历届领导人都到过一航局或者是参观过一航局的项目。从这些来讲，天津本地的一些居民对它接触不太多，它还是属于一个新面孔。

  截止到去年，整个一航局在施工完成过的码头有1446个，我们施工的高速公路和路桥这一块大概685多个，铁路也是，前几年我们介入铁路，铁路这块大概完成了300多公里，这块给一航局争夺了很多荣誉。我们詹天佑大奖和房地产相关的奖项有19项，从全国来讲，是唯一一个连续十一次获得张家窝大奖的。

  一航局作为中江集团的一分子，2013年国资委提出要建世界一流的企业，这里面提出五商的概念，主要是一个全球知名的承包商、第二是城市综合开发运营商、第三是特色房地产商、第四个是基础设施的综合投资商、第五个是海洋重型设备和港口机械制造以及系统集成综合承包商，这块以后大家会了解，南海那边一些码头或者机场修建我们都是有所参与的。

  我们一方面投资房地产，另一方面是城市综合体开发运营商，这个是2013年提出的，这个版块基于前期在2010年国资委把整个原来的老中房集团于2010年八月份整体划并到中交一航旗下，所以当时中交一航在2010年一直说16家。

  在中交一航整体发展框架之下，2008年开始介入房地产，这块介入不是很早，这块还是小学生，不过我们公司相对来说发展这么多年，还是有大批的项目，包括在大连的、包括在秦皇岛、青岛，各个公司前期建码头的时候，公司都储备了大批的土地。另外公司成立以后，对产品的开发秉着精工品质、绿色生活的产品开发理念，张家窝这块也是我们在前期做了很多的调研。我们第一个项目是塘沽的项目，现在这个项目是天津市第二个项目，做这个项目之前我们做了大量的调研，包括中北镇，包括塘沽、武清、包括津南等等，我觉得这个版块相对来说是最有潜力的。
  【卢卫】：但是还做基础设施配套是吗？

  【周彦科】：对，我们一直在做。我们在介入，包括Z1Z2，这都是串起来的，我们一直在谈，这块还没有具体的敲定。

  结合这个地块本身，大家也知道，因为我们这个项目是离南面最近的，离政府都是几公里范围之内，相对来说政府整理规划是比较好规划，我们这个项目整体定位相对也是高端的，因为我们这块也起叫中交樾公馆，从企业来讲公馆也是我们高端系列的产品，所以这块前期经过了很长时间的调研，争取以我们的基础设施配套、以国企的责任和诚信把这个项目打造起来，给西青、给老百姓打造一个好房子。

  至于说发展战略，前期还是以环渤海为主。公司大部分土地在环渤海地区，所以还是以环渤海为主，以天津为中心。

  【主持人】：周总的介绍是带着信心和实力进入西青区张家窝版块了。同时最后简单的介绍了一下项目的特点，定位高点是基于张家窝相对来说的区位优势，具体的想请孟总就张家窝区域内，有我们的区域自身区别于其他项目明显的特点，这个是很多购房者比较关注的产品细节。

合富辉煌中国天津公司总经理 孟祥顺

  【孟祥顺】：随着张家窝的发展，感谢新浪给我们这个交流的机会，我们合富辉煌也是致力于营销策划，是服务型的房地产公司。我们在天津跟进这个市场现在有十几年的历史了，尤其是张家窝这个版块，我们根据这个区域将近有八年的历史，这个版块从无到有，从一片庄稼地到各个楼盘云集的区域，包括近几年的发展，刚才我回想早几年接触张家窝这个版块，我们的交通不是那么便利，跨过外环线这条心理防线一直也没有突破，这几年其实有很大的变化，我们在张家窝做过一些项目，随着我们接触的项目的不断改变，客户的心理和诉求以及购买的需求都在有变化，之前张家窝感觉比较偏，近几年的变化，临近的区域、临近的南开区和河西区大家都开始关注这个版块。像您刚才所提到的西南版块，其实天津中心的核心区域的发展是往西南版块延伸的。所以说最主要的发展过程当中出现了像早些年的华苑居住区，但是在整个天津区域里面算是一个比较不错的居住环境的小区，进而发展到梅江。梅江的发展实际上是产品以及它的地段优势，以及梅江相对像富人区的概念。

  张家窝这个版块刚才也提到了，为什么提到产品？第二，还有未来的发展性的问题？接入到张家窝的版块，从最早的钻石山项目，樾公馆的项目，其他的一些项目都会对这个区域有很大的提升。像政府在这个层面做了一个非常重要的工作，就是一个交通的问题，还有绿化的问题，这是能达到人居住的最基础的需要。如果人可以居住，首先可以解决交通的问题，张家窝版块又离市区的交通物理距离不是很远，这个区域占了几个优势，第一是区位优势，第二是交通方面的一些优势，包括现在近期的重点性的规划也需要把南站打造成一个以南站高铁、地铁、客运站加上大型的停车设施为一体的综合中心。实际伸延着地铁的核心区域发展的话，首先解决掉的是东南，有地方性的交通。刚才王老师提到了拉近了京沪的关系，为这个区域发展注入了而且是最强大的一种内动力。

  第二块来讲，这个版块的发展，早几年到近几年的发展使这个区域人居版块的氛围渐渐形成。刚才说到低密的产品，这个低密方向是这个区域的核心要点，其实从规划来讲，从单一性来讲，是对区域人居高端属性已经定调了。所以未来产品的舒适性、它的居住价值甚至到城区购房者的信念都不断提高，从樾公馆产品来看，我们也是按照市场的主流方向和未来到张家窝版块的购房者，提供舒适的产品。我们借着樾公馆这个项目，也想为张家窝版块甚至把西青版块作出贡献，提供更好的产品提供给未来居住者、消费者一个更好的居住环境。所以产品方面我们认为是非常成功的，也希望通过新浪这个平台多为我们进行宣传，为购房者做一些正确方向的引导。谢谢！

  【主持人】：谢谢孟总，刚才孟总又帮我们回顾了一下，从天津房地产市场角度，典型区域发展的轨迹和脉络，映射到张家窝未来的发展也是能够继续踏着这样一个发展轨迹。把这个项目所处的张家窝版块的区域进行了详细的梳理，但是我想说，在张家窝这个版块、这个区域，这么多项目我们看到了，很多项目都在这个区域，这些共有资源是很多项目共享的，相对来说我们沿线比较接近于南站，但是毕竟在整个张家窝的版块也没有多大，这些资源还是被所有项目共同享有的。我想中交产品如何在众多项目当中脱颖而出还是需要有它自己的一技之长或者说自身的脉络和特点的。我想请鞠总，作为广告人应该说对于项目的产品包装，标新立异也好，或者说跳出大家的视线被人关注到应该有自己的想法和思路，请跟我们分享一下您对于区域和这个项目的认知。

北京GVL广告公司总经理 鞠宁

  【鞠宁】：我觉得这个背板很有创意，你把张家窝版块形容成开往未来的高铁，我觉得形容特别贴切，关于未来，版块价值多少取决于未来得到多少。做这个项目观点上涉及最核心的话题是城市，因为这是一个版块，而且这个其实在很短期之内就以一种非常高的密度呈现了，因为张家窝这三个字可能是在二十四个月之内，两年之内突然变成一个热词，是关于未来的。我们当时探讨城市有三个观点，三个观点恰恰跟项目的定位、延展都有关系。

  美国30年代出现了城市规划这个观点，张家窝从三个角度来讲未来感非常强，第一是从密度，因为曾经有说过一个观念，组成城市核心的是密度，密度方面其实这个版块特别特殊，怎么特殊呢？各位专家都说了，旁边是文教资源扎堆的区域，这个文教资源盘活一件事，我们认为这个区域当时看到的时候觉得特鲜活，就是西青南开的关系，可以看到是后南开的观点，因为西青跟南开之间这个关系是交互关系，南开提供了一种丰富的持续滚动的人力方面的资产，这个资产盘活了西青很多的产业形态，我们看到一组数据，2013年高新技术的占比是31.32%，已经非常高了；2012年是28.3%，这是因为南开区提供了丰富的人力支持。

  还有一种老化的说法，退二进三，整个三产形态的产生在南开西青绝对是第一站，也是具有后备理想的鲜明区域，也支持密度的观点，这种力量在可持续的角度之上。我们当时探讨整个项目的规划，听这个项目的规划师、建筑师来谈。后来我们发现在日本、在六十年代方兴未艾的城市运动的关系，当时出现的核心的人物有黑川纪章、有丹下健三，他们提出城市的新陈代谢主义，二战以后日本经济形态是高峰，而且为日本八十年代发展提供了一个支持。今天张家窝为什么像二十四个月迅速变成一个热词，其实跟版块的效应有关联。我刚才引用了一些新陈代谢主义，这个区域的未来跟过去他们密度极其高，所以我认为如果从第一个角度来看，今天樾公馆所处在的土地价值是变量的，而且是持续的。

  第二是个容积，面是二维的，容积是三维的，容积空间方面我们认为这个变量更大了。举例子来讲，每一年整个圈子里面西青的学校还有西青上班的白领我们叫西青中产阶级非常的扎堆。这个变量是不可小视的，它未来城市发展空间不光是城市规划，还有人的产出。人的产出加上前瞻性的规划组合在一起。

  刚刚几个老师谈到张家窝现在的绿化程度和道路的疏密程度很多都是前瞻性的设计，我们说还是跟这个版块容积上的体现有关系。

  第三个角度，我们当时看过以后觉得观念很重要，举个例子，春春翠翠的天津本土人占据一定的比例，更多是外来认识，这个城市很大变化就是外来人口区划，这个价值比较上有一种跳脱的感觉。当时跟项目聊，发现这个项目涌现了很多客户有一种趋势叫储蓄型投资客户特别明显，他们有投资心态，相信自己的未来，他们同样非常重视现在，不完全把它当成过渡性的居所来看。我们认为新兴中产阶级起步初期有一个强烈渴望，第一是指引，我无须去寻，这是开发区经验和质地提供的精神感受，第二你的经验使我的居住不光是现在，还有未来，我们五年后看现在。

  其次就是新兴阶层，他们更理性，而且相对成熟进行决策置业的心态。所以这个项目就谈到了一个大观念叫零过渡居所。起点即终点，起步的时候就有这样一个帮你设计过、雕琢过的生活空间。基本上对于整体产品和区域，过去的观点是从这几个角度，也就是说今天这个项目和这个区域城市属性具有非常非常大的关联、而且它的价值跟城市的关联程度也是非常高的。

  【主持人】：谢谢鞠总，给了我们一个关于未来提出的一个概念。经过他们研究认为，张家窝版块如果针对房地产来讲是需要有人气，不管是多个纬度讲，天津本地还是外来的投资性人群，对于这个区域，人的注入是有一定信心的。这是我理解的对于这个区域发展的一个简短的总结。

  我们今天主题就是把张家窝版块形容成一列正在驶向未来的高铁。这个高铁当中恰恰中交的项目相当于高铁的头等舱，头等舱位置有限，可能保利项目也好，还有其他的项目也好，他们定位也是巨高端类的产品。接下来想请伟业的代表方发言。您可能做很多项目的操盘，对于区域的认知和类似产品性价比的竞争，首先从区域来讲，您觉得未来在张家窝版块是否会聚集、形成中高端的低密类型产品为主的区域。

  作为中交，您觉得我们应该站在什么样的角度一起去发展。

天津伟业房地产投资顾问有限公司副总经理 张利泉

  【张利泉】：刚才各位专家已经把张家窝这个片区阐述了自己的观点，实际上我要具象的谈一下张家窝片区未来人居的发展，包括我们项目在这个区域所处的位置。

  实际上伟业从2006年就进入这个区域了，但是当时实际上发展极为初期的阶段，交通和配套非常不完善。最近两年，整个版块又一次形成一个新的聚焦，热度再次提升。我觉得这个版块未来来讲应该呈现出以这种中高端低密度的居住、非常宜居的综合的住区。

  首先提到宜居型的住区我们重点关注几个方面，第一是交通环境，因为它给居住者提供便捷的交通环境。第二就是一个内外部的居住环境对居住者的环境打造。第三是从产品层面，它要不同的产品形式满足不同人群的需求。第四是配套完善，不光是基础性，包括教育、医疗、还有综合商业、很完善的配套体系，第五中高端的居住社区，这个版块需要众多的品牌开发商联合打造，去提升整个区域的价值。

  其实我们看到的，从中交樾公馆项目可以看到主打是高端、宜居的属性，项目本身具备这个特点。交通上，我们所处的版块离市区是非常便利的，从交通上乘车也就15分钟左右，包括大家提到南站高铁和地铁三号线的交通对整个区域起到了非常好的促进作用。

  第三个是外部环境，包括整个区域现在有高新区、大学城，这个区域的“三高人群”对这个区域的人们有智力和区域上的价值提升。

  在周边的侯台温泉湿地为这个区域在生态环境当中提供了一定的保障。

  中交樾公馆这个项目，我们打造成相对舒适型的低密度的产品，以别墅、洋房这样的低密度产品为主，它提供了很舒适的居住品质，包括我们打造意式墅级的阳光社区。

  从配套上来讲，区域内大学城的形成和集中化的效应，也带来了整个教育的牵引，现在逐渐呈现了一个配套完善的状态，包括中交、万科、保利对这个区域有一定的价值提升。这个区域内具备非常宜居、适合居住的条件，未来它将主要承载西青、市区河西区、未来的客户，随着中交樾公馆项目的发展，未来对区域起到了整体提升和带动作用。

  【主持人】：谢谢张总，张总从专业的操盘者的角度对项目进行了深刻挖掘，把这个区域和项目进行结合，像一套非常流利的营销说辞一样进行了介绍。

  对于业内来讲，在探讨区域、探讨市场发展，探讨市场定位需要做很多前期的工作，核心就是让购房者现在这样一个区域，接受我们的产品，这个是议题里面没有的。刚才大家说了区域好和项目发展的区域，您觉得目前张家窝这个区域还需要什么，需要自身提高什么，或者说政策上以及其他方面是不是有些往更快速度发展的突破口。

  【卢卫】：我感觉张家窝还有一个优势，从卫星城发展来看，这两年无论是欧洲还是英国的这些经验，卫星城就是中北镇，卫星城发展的方向需要一个绿色隔离带，很难说控制住这个地方，张家窝怎么发展？这个地方不会和市区组合在一起，可能跟南河镇组合在一起。这应该特别注意周边绿化带，你一定要注意市区，不要给它接在一起，要让它有一个相对距离比较近，但是又相对比较自由的，必须有绿化带和隔离带，这是非常重要的。

  按照天津现在提倡的美丽工程，政府提出一大堆的口号，比如说外环扩大了，一侧延伸500米做绿化带，原来是光有河，没有绿带，河还要挖出去。

  第二个事，我觉得要把换乘服务这块配套放进去，现在有高铁站，但是各个项目的社区对于高铁之间的短途的公共交通，有但只是一种形式，或者说开发商临时提供一定要有后来又没了，这不行！既然你想定位于未来的中产阶级郊区，先设计好，这个东西必须好，没有人家谁来啊？就是区域内的公共交通短期内应该是免费的。或者是应该和开发商直接研究，形成其他区域没有的服务，这个差异化就明显了，如果这个城建密度过高的话，你就得想办法等着公交、等政府来配套，那就晚了。因为你在你地界之内，你高铁也好什么也好，政府配套都是早晚的事，等他配合还不如我们自己先想到了。
主持人：周总这边有什么需求呢？

  【周彦科】：从最早卢所长说的，前期设计这么多年，前几年一直是不温不火的，从去年来说还是南站给带起来的，这块跟中北镇相比，中北镇不如张家窝完善。整个发展起来比不上滨海新区的小型的卫星城。

  【卢卫】：刚才说杨柳青、中北镇加上南河，这一块100平方公里打不住。从去年就列入滨海新区小城镇第四批建设。

  【周彦科】：另外这个版块也说了，是整个西青区围绕天津的外环线，如果下一步再往外扩的话，只能把这块划进去。我觉得无风不起浪。

  【卢卫】：不划优势就在那儿摆着，划了更好。

  【周彦科】：相对来说，如果有版块发展，第一保证基础设施，还有交通这块，另外还有其他的拟定的片区的发展是离不开人群、离不开产业人群的支持。没有人群的支持，路修得再漂亮，没有人也不行。

  现在张家窝片区仍然呈现快速的发展。前年我买的时候不到两千的楼面地价，规划人家批的是1.5，一墙之隔，一个马路涨了50%，包括现在我们可以翻过来看，中北镇地价价涨得更快，津南区也到五千多了，张家窝我觉得再摊的话就不是三千了。高端的住区这些高端的配套设施有了以后，实际上把高端人群吸引过来了。这块对于大的开发商政府应该加大投资和力度。后期我们陆续配套设施会跟上。相信这几年前纪念已经感觉张家窝市场是价格的洼地。

  随着这种发展，这个洼地是一点一点填平的，原来北辰的房价都便宜，但是相对来说张家窝设计价值更高一些。

  【主持人】：周总说的很关键一点是人，虽然鞠总提到市场的未来的时候对于这个人员输入会更有信心，如果说，从政府角度一直是招商引资或者以产业为主，您觉得以张家窝的区域、特别是政府平台应该吸引什么样的企业或者产业进入这个区域。

  【卢卫】：一个是服务业，还有一个时髦的词叫产权融合，现在就业岗位还是有污染，还是那种粗放的发展，服务业发展正好跟它配套了，中北镇进入的日本的购物中心、公园啊，这个地方不可能只对区域发展，可能只是西半部，现在中北镇交通便利，进去的光是上下班的人。如果他们定位是中高的人群是非常有战略意义的。因为天津目前是一个对外吸引力最大的城市，每年就有四十多万，四十多万甚至超过了北京和上海，现在一些新的高新技术、离上海、南方近，它有这种便利性，另外外离天津的空港、海港都不远，如果说这个区域能够成为规模聚集的中产阶级的社区，这样房子如果我建成了都是有差别了，那时候梅江刚开始还是生态，保持它原来的绿化和保持。

  然后在规划上引导向低密植，高频度、优秀方向进行导引和监视。我觉得这一点希望很大。

  【主持人】：上个月月底的时候乐居组织了一场看房团，我跟了西部线，当时去了中北镇和张家窝项目，我们有两组客户具有特点鲜明，一个是天津本地的客户，他们两口子在天大，天大的两个老师，说准备在西区或者中北镇看项目买房子，另外给我印象比较深刻是一个北京的，但是在北京工作，根据企业发展有可能要迁出北京，从北京迁出他就想在天津置业，我问他为什么不去去武清或者是梅江呢？你为什么来中北镇？到张家窝以后他一下子感觉特别强，我特别奇怪选择在这个地方买房，一个外地人来异地买，应该他对这个区域不是盲目的投资，肯定他自己做了很多的功课，我觉得他不是很盲目的。第二天他找了一个二手房代看的中介，实际上对于人才的引进其实有一些主观性的，需要我们去作。

  接下来我想请王博士谈谈，王博士对这部分购房者抛开区域、抛开产品、抛开品牌从买房投资置业角度给网友一些建议呢。

  【王伟】：投资房产最主要的关系就是房产的升值比例。我们看了一个统计，对于城市来说，对于一个地铁线来沿线来说，升值空间最大的不是市中心，总价越高，增长空间倍数比较大。因为随着地铁的修建，他们会把沿线的建筑迅速拉平，比如说北京买房子的时候，沿着地铁线，地铁开到那儿，我房子就买到哪儿。

  第二点，我们看这个区域是不是这样一个中北镇的形态，现在来看张家窝区域是天津本西南版块投资洼地。因为中北镇已经发展了起来，如果再去投资的话，收益率是看得到的。目前来看将来价格会和现在是持平的。首先要看区域内有没有快速交通或者地铁，第二看看是不是普通的价格洼地。

  【主持人】：最后我们也想请各位业内的人士，刚才看到这个提纲，进入2014市场调控方向不变，年初南方城市房价骤降引起市场的恐慌城市，最近结合天津京津冀一体化的趋势，昨天又传出蓝印户口的取消，这对天津以后的发展带来不错的机遇。最后想请的位嘉宾简单谈一下您对于2014天津房地产谈判如何预测。

天津伟业房地产投资顾问有限公司总监 谢乾

  【谢乾】：从今年年初开始，包括在全国来讲，从整个2014包括综合房地产市场发展来看，今年两会提到了一些经济增长7.5%的规模效益，包括从目前的经过来看，它是属于支柱型企业，在从7.5%这个数字来看，房地产未来肯定还是稳定发展的大方向。

  从市场上宏观调控来说，比如说它针对不同的城市、不同的房地产结构采取了差别化的方式，包括三线城市的制度和带动，和对于它可能会出现的过快增长的预防。如果以后有了政策出台的话，肯定是越来越尊重市场，未来可能是一个健康发展的前景。

  提到了京津冀一体化，其实这是一个国家大战略，包括在年初这个阶段，我和开发商交流的时候，都会聊到京津冀一体化的概念，京津冀一体化对于天津会有什么样的待遇，他做一个前置的有规律的发展，对于北京的一些产业、城建后续的发展对它压力还不大。对于整个版块未来的人头导入和产业导入卫星发展和天津市的规划都有良性的带动作用。

  从蓝印角度来提，本身卢教授说得对，改变本身不是妖魔化的，也不是房地产消费的主题。区域来讲蓝印比例会有一些个性的占比，但是从整个天津市区环城四区包括西青区在内的话，其实环城四区重点还是起到了区域升级，产业导入以后的速度和需求，包括市场对我地产品的资产外溢，相对来讲要看它是否可以健康。

  说到微观的这个西青市场，大家提到的中北镇，一定时间段内中北镇的一个标志。这个区域日渐成熟，未来空间也会很大，张家窝一方面有良好的拥堵，同时它有很好的客户需求，本身来讲周边像海泰这种产业的导入，还有大悦城的导入，还有区域上来讲承担的是南开、河西区市区的接壤，承担高端客户的外溢，有很大的客户基础和高素质高收入的客户基础，未来从天津来讲，天津片区市场发展还是很好的，还是非常健康的。

  【主持人】：对于市场的发展还是有信心的对吧？

  接下来请问王总谈谈您的判断，对市场发展的趋势。

合富辉煌中国天津公司副总经理 王祥敏

  【王祥敏】：我做一个初步的总结，简单沟通一下，我们合富辉煌在西部新城这个区域，卢老师提到西青版块，这个区域让我们很兴奋，十年前的2004年我们合富辉煌和中北镇政府打造了一个西部新城的概念，这是2004年打造的。

  当时这个概念就是卢老师提出来的，当时我们跟万科、跟金厦集团的论坛，当时是在天津泰达，我们合富和卢老师一起主持的，中北镇作为第一个十年化的发展，这个区域来说是一个代表，整个天津市是一个代表，而且天津市当时发展环城四区来说，中北镇是我们的先行者，当时天津最早的四个大型片区，梅江、瑞景、利苑、华苑的概念，再外溢就是中北镇的概念。第二个十年正好是房地产发展的第二个十，今天我们又坐在这里，跟卢老师跟中交一航局又坐在一起讨论张家窝未来十年的发展是怎样的情况，所以说在这样一个历史时刻，又是一个转折点，我们说前十年房地产是一个疯狂的十年，应该说在整个发展过程，未来十年我们还将拓宽发展途径，前十年发展可能有小城镇的改变或者城市化的改造，包括整个外来人口的引进等等所有概念都破除，这个十年就是我们冷静的十年。包括房地产的政策也是冷静的政策的推导。刚才说到我们的政策，2014年的宏观调控政策，国家宏观调控政策，我相信这十年来应该是一个稳定的调控政策，绝对不会出现大的波澜。因为现在中国的房地产造成一些不太良性的发展，是区域性的，但是有些区域可能会造成一些挤压的泡沫。比如说刚才私下聊有很多泡沫出现，但是说实话衍生回来，天津整个房地产市场在全国来说还是处于低洼区，因为天津是直辖市，我们是一线城市，返过来套到区域市场来说。刚才说到张家窝，现在中北镇楼面低价都已经超过了八千了，我们刚才周总说到了，我们楼价还是两千多，最高到保利才拿到不到五千的楼面地价。未来还有很大的发展。

  我们说张家窝承载天津西部区域第二个发展十年的起步，我们看到张家窝这个其余带来的种种，刚才大家提到了很多，包括交通，包括整个的产业，包括我们的配套等等都会提升，但是我们之前的做过一个区域发展研究，跟乐居一样，我们就是打造一个宜居的区域，一个城市的试点，可能我们跟天津的城投，包括天津的规划院包括我们跟天津市政府也讨论这个课题我们在天津如何打造一个乐居、人居的地方。卢教授提到不仅要打造一个TOD的轨道交通，我们还要BRT这样的小的快速交通体系的概念。我们是近郊区域，如何打造这样一个区域进入城区的连接点，现在跟城区的连接点除了地铁以外公共区域不太完善，这是我们的潜力所在。

  张家窝未来会比中北镇打造得更好。我们位置好，我们有高铁，但是我们产业综合立体市发展比中北镇OK，我们有住宅这样的发展，我们也有产业的发展，可以看到旁边就是海泰高新区，很多企业入住到里面，而且张家窝政府吸引很多做工业地产的开发商进来，产业链非常完整，未来我们可能有工业地产和商业地产的配套，所以这个区域的发展价值还是非常大的。

  还有一个，刚才卢教授又讲到一个娱乐产业，因为西青区政府这块我们合作时间比较长，最早在中北镇有项目，后来在杨柳青有项目，政府方面的招商引资在娱乐方面花费也比较大，引进一个环球应城，大到环球影城，直径大概有400米。我们当时看到，这个区域的影城概念一出来，对这个位置未来区域的发展就是综合立体化的。

  我们还跟政府提出来一个生活幸福指数，卢教授肯定也研究过这个问题，几个幸福指数的维度，你们说居住的指数、生态指数、交通的指数、政府服务机构职能的指数，政府方面跟老百姓的窗口是否可以对接，还有最重要的几点就是就业，我们为什么要就BRT，最幸福的出家门不久就到单位了，上北京或者上海一个多小时，到就业的地方一堵要两个多小时，这个跟公共交通联系在一起的。

  还有教育，我们这边教育很好，大学城很好了，未来小学、中学延展式的教育有没有，所以我们就研究这样一个幸福指数，张家窝这个区域潜力还是非常大的，尤其它的土地资源非常多，我们跟政府研究它的政府资源远远高于中北镇要高。据我们所知，京沪高铁站这个位置周边大概还有十几平方公里的净地，中北镇已经没有地了，但是这块还有，这块土地价值未来无穷大，而且它土地规划非常好，我们跟天大规划设计院还有大地规划设计院都做过深刻的研讨，这个区域的规划往往不单单是住宅，是有商业、有商贸物流的，等等给政府提的非常好的建议和建设性意见，政府清晰到不能光看GDP，不能光卖地，也要考虑到将来就业的发展，规划上策划先行、规划先行，政府先行，我们把张家窝当成天津的小城镇。天津小城镇未来价值绝对是最大的释放地，这就是我们对张家窝这个版块包括我们现在打造这么多著名的房地产商打造的项目，包括中交一航包括樾公馆，而且未来这个区域说蓝印政策取消了，可能会部分打击有针对性的项目有大问题，说实话环城四区作为市区的补充不是主打，蓝印政策只是补充，未来的政策肯定是限购政策是要调整的，包括中国的购房需求是挺大的，但是它购房性需求是改善需求，我们未来面对的客户群是中高端客户群，就是中产阶级未来区域的打造。张家窝肯定会释放出来，而且正在踩到我们这个政策线，而且完全符合我们这样一个时期。

  所以我们觉得这次乐居举办的包括中交一航的论坛是张家窝在区域历史背景上的一个转折点。

  【卢卫】：我预测了一些事，先说天津经济，全国经济上半年GDP7.4%左右，我们现在做的模型可能要到2015年都是12%，前几年是16%，一直全国第一，但是依然非常高。高出将近7%点几。就是说天津的发展，经济也非常好，也非常快，要可持续健康发展，房地产就是很大，来的人、看房的人，房价又没有相应的，也就是每年12%，实际上时候是平的，现在甚至有点低，我觉得这是一点，第二个我觉得我想是整个天津的布局，天津的布局在张高丽书记的时代，过去那五年，它是想打造一个滨海的包括工业、科技啊等等好多对象都在滨海出现，实际上它的任期太短，这个事没有做完了，滨海有点拖沓了。但是西部没有问题，我始终认为东部缺乏对人的吸引，它只是有一些产业链上的功能，是大荒地，再怎么规划别说高端商业高端商务进入了。现在外部环境都是整个世界经济了，欧美、日本等等都挺好，都在复苏，从金融危机往外走，还有缓。

  另外还有一个重要指点就是新一届政府不像上一届政府，所有调控的方法是非常灵活、机动、非常有效的。这一年可以看出，李克强自己也是博士，有一个智囊团给他做咨询，政策定得也非常好，跟上一届政府非常不一样，房地产是否打压不会太多担心，不会让它沉下去。昨天我看，天津市滨海新区楼市我觉得限购政策要放开，这个事很有可能。现在那么多房子闲着，资源浪费，特别是北京，包括服务业，放到保定根本不能操作了，去了以后，北京和河北差距不光是一个房价多少的问题，还有一个环境生活氛围以及生活质量的问题，到那儿一下子低很多会待不住，世界上很多国家都经过了很漫长很漫长的二三十年的过程。但是不管怎么说，河北省一直讲我们河北是最大受益的，但是天津实际上暗含的受益更大，会把北京经济的功能包括服务业的功能，一些高的总部经济吸引过来，吸引过来首先受益的就是西部的，不是像滨海，而且人烟越稀少，偏僻，那个地方如果不尽快形成规模的话就发展不起来。不管怎么样从天津布局来看，西比东好。

  另外，再说一个天津大学城第三高教区是在西青，静海还有医学院，那部分不可能都去环湖地产，肯定还得往市区这边走，很近，同样会吸引那些地区的高收入人群。所以我想这个地区一定要朝着这个中高端的中产阶级定位来走。刚才我说，我现在就住中北镇，定完了西部新城我很有信心，过了五年我就在那儿买房子了。我感觉欠缺的为中高端的人服务所不够，比如说停车场，绝对不够，游泳池也不够，健身房不够，体育场不够，这个问题在张家窝应该克服，有了绿化、有了交通，这些配套要先上。把这块配套上，将来不仅赚钱，而且还会赚大钱。挡不住大家健身需求，需求很大，这个东西应该配套，考虑到未来的需求，那个甚至都不重要，那个不像美食街、不像中北镇，提前规划好，吸引一部分人，名优特产的小吃，是点睛之作。

  【主持人】：谢谢各位嘉宾，时间有限，今天论坛到一段落。

论坛嘉宾合影

  一个区域的崛起体现不是一个城市的发展，也不仅仅是建设者的激情，像卢教授提到是千千万万每一个人对于这个区域的关怀，对于这个区域的关注，我们希望张家窝版块像今天主题，像一列开往春天的高铁将无数的希望与美好播种，最后，有劳各位嘉宾一会儿在背板前合营留念，一起记录下今天精彩的时段，最后请大家关注新浪乐居官方微博威信了解本次论坛详细报道，谢谢大家！