滨海中关村北塘板块纯低密住区——龙湖九里晴川楼盘测评-楼盘测评-天津乐居网

滨海中关村北塘板块纯低密住区——龙湖九里晴川楼盘测评

来源：乐居买房2021-11-02 17:30:58

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进龙湖九里晴川，为您带来项目的全面测评。

龙湖九里晴川项目位于滨海新区中关村科技园北塘板块，由龙湖开发，包含洋房和别墅的纯低密住区。

下面跟随小编一起来看看吧。

1、地段位置：滨海新区中关村科技园北塘住区

天津“十四五”重大举措，推动城市发展由单中心向多中心转变，“滨城”这一概念应运而生。滨海新区位于天津市区以东，临渤海而据，目前以发展成为以开发区为核心，多点发展的格局。而作为“滨城”的发展模式已经明确，城市综合配套能力显著增强，将落位更多的轨道交通、优质学校、成熟商业，吸引更多的人才。

天津滨海-中关村科技园作为京津冀产业转移重点承接平台之一，于2016年11月22日揭牌，重点承接科技创新和研发转化等产业，主动承接北京非首都功能转移。园区四至范围是北至永定新河，南至京津高速延长线，西至塘汉快速路，东至渤海湾，区域总占地10.3平方公里。目前，已建成45万平方米北塘古镇，65万平方米办公楼宇。

天津滨海-中关村科技园积极打造有利于科技研发和科技成果转化的“类中关村生态体系”，目前园区累计注册企业超过2100家，已进驻科芯、致导科技、百川生物、威努特等一批创新项目，努力打造创新创业生态系统。

2020年1月16日，滨海新区印发《关于加快滨海-中关村科技园高质量发展的若干措施》。2020年3月2日，天津市支持重点服务京津冀协同发展的政策措施（试行）》再推六项新政。更好的为吸引产业进驻、人才落户服务。

北塘是滨海新区一片没有工业项目的区域，整体定位为规划国际会议、特色小镇、企业总部及特色旅游、综合配套、生态居住区五大功能。从产业结构上以互联网、智能化以及生态旅游为主。从环境上看，周边被森林公园及大面积的水域包围，南侧与塘沽传统居住区以及开发区相接。

北塘板块集中连片的红砖办公独栋是片区的独特抢眼的标志。以滨海中关村为中轴，向东西两翼扩展，已逐渐形成环境低密、生态宜居的居住片区。

2、产品特色：小路密网街区化低密组团

北塘区域内整体是以小路网分割街区式建筑组团，建筑风格统一为耐久性极佳的红砖立面，配合低密生态区域环境，整体舒适度极高。

龙湖九里晴川项目包含10宗地块，四横四纵紧密相连的路网将小块地块紧密联系。项目整体占地14.9万㎡，总建面16 万㎡，容积率为1.07，总户数为1176户。每个地块规划7栋楼，产品包含洋房、叠拼及联排别墅，整体纯低密住宅。

北端中央地块作为教育用地与城市公园用地出现，配套有幼儿园、小区商业及公园设施。地块处于社区中轴位置，各组团业主均可便捷到达教育及公园点位，同时可以规避配套设施利用产生的对周边环境的干扰。少量商业用地在东南侧，分布于两栋住宅之间，紧邻主要干道，可以为社区居民提供基础生活配套服务。

社区内部采用人车分流规划，并在社区外部设置独立的人行、车行、混行出入口，满足便捷的出入需求的同时保证安全性。

龙湖九里晴川选择世界园林大师莫奈的九幅绘画作品作为园林场景打造的蓝本，核心主题为“莫奈主题系列花园”，园庭中打造运动廊道和花园休憩两大区域。

3、户型分析：宽厅设计超大采光面

建面约147平米三室两厅两卫：

户型整体方正通透，独立入户玄关，开门可见约6.8米的开阔宽厅，整体南向三开间朝阳，共约13.8米的采光面，呈现墅级居住体验。户型为洋房户型，3米挑高，在空间上更具通透性，使整体居住感更加舒适。

户型整体动静分区明确，由餐厅、厨房及多功能宽厅组成一体化动区会客休闲空间，成为家人、友人相聚社交的主要空间。

主卧位于户型最深处，整体约27㎡的套卧设计，保障主任休息私密性，独立收纳空间及卫生间，使主卧套内实现完整休息起居需求，并实现南北通透、空气流通及采光无死角。

4、交通出行：近邻轨交换乘站立体交通网络

轨道交通：

项目东北方向1公里处即是北塘站，该站是规划Z2线和在建Z4线的换乘站。

Z2线从北塘站始发，往西途经滨海西站和滨海机场等主要交通场站，到达天津市区，贯穿天津市东北部各区。

Z4线从汉沽途经北塘站、开发区和塘沽，向南至大港区，贯穿滨海新区南北。

距项目约9公里可达轻轨东海路站，轻轨9号线可与地铁3、5、2实现换乘，通达全市各地。

公共交通：

位于项目北侧约400米，有公交北塘融公馆站。有公交137路、519路、520里以及948路途经此站，可便捷到达开发区、轻轨东海路站、新港以及欣嘉园板块等滨海各地。

自驾：

项目周边拥有便捷的“四横三纵双地铁”交通路网，可便捷到达滨海新区生态城、开发区、塘沽、中心商务区等各区域以及通达天津市区。“四横”指的是北塘大街，泰达大街，第三大街和新港四号路，均为双向6车道。“三纵”指的是洞庭路，黄海路和南海路。

5、周边配套：全方位配套生活设施完善

教育：

项目地块内配建幼儿园为公立福州道幼儿园分校，目前已经开园运营。

项目向北约3公里可达天津市昆明路小学滨海学校，学校总建筑面积12754.26平方米，建筑层数地上四层，局部地下一层。包含教学、活动、办公用房及食堂、风雨操场等设施。

滨海昆小旁为蓝天北塘幼儿园，总建筑面积4878平方米，共三层建筑，包含教室及活动室、音体室等教学用房；办公室、厨房等生活用房以及其他配套设备用房等组成。

距项目约3.7公里，有规划建设的北塘国际学校。此前签约落地为北京凯文学校，该校是一所由清华大学附属学校负责教育教学管理的私立双语学校，提供1-12年级国际化的教育。

距项目北侧约1公里，位于阳澄湖路与漳州道交口处规划有一所北塘九年一贯制学校。

项目南侧约1.2公里为天津科技大学滨海校区，包含西院、东院及大学城体育馆等配套。

医疗：

项目向东约1.5公里有天津滨海新区中医医院及天津中医药大学第四附属医院，该院以现滨海新区塘沽中医医院为基础，以天津中医药大学附属医院为标准，建设“以中医为主、中西医结合为特色”，集医疗、预防、教学、科研、养生、保健、康复为一体的国内先进水平的现代化三级甲等综合性中医医院，总建筑面积15.2万平方米，规划床位数1000张，年门诊接待量100万人次。

公园配套：

项目向东约1.6公里为永定新河，向北约1.4公里可达北塘古镇以及与中新生态城相隔的永定新河、蓟运河交汇的生态景观，沿河有永定河大堤。

项目向西约6公里可达塘沽森林公园，开发建设总面积现已达4.6平方公里。

其他配套：

项目向东约1公里可达北塘文体中心，目前已经投入使用，内部含有游泳馆，体育场，羽毛球等文体设施。

6、价格分析：洋房1.6W/平改善性价比

项目已经部分实景呈现，洋房产品少量在售，户型为建面约125、147平米三室，均价约16000元/平米；别墅产品包含叠拼建面约174平米，上叠均价约17000-18000元/平米，下叠均价约22000-23000元/平米；联排别墅在售为建面约185平米中户以及建面约215平米边户，均价约22000-26000元/平米。