正文

  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进招商江山玺，为您带来项目的全面测评。  

  招商江山玺地处南开腹地，享醇熟城市级配套，招商蛇口以TOP级“玺系”产品，打造143-190平米纯粹大户社区。

  下面跟随小编一起来看看吧。

  项目亮点

  地处南开腹地 配套醇熟

  招商江山玺占据城市核心稀缺地块，南开区腹地，周边拥有丰富的教育、商业、医疗等生活配套。

  双环线、双地铁 便捷道路交通

  位于双环线之间，道路交通非常便捷；拥有6号线以及在建8号双地铁，无缝接驳通达全城。

  招商TOP级产品“玺系”

  项目定位招商“玺系”，玺系作为招商蛇口TOP产品系，每个细节都精心匠造。

  实力央企 品质护航

  招商蛇口隶属于招商局，招商局是一家业务多元的百年央企、综合央企、驻港央企。招商蛇口，深耕津门十六载，品牌传承，品质践行。

  价格分析

  招商江山玺7、9、12号楼已开盘在售，7号楼主推建筑面积约为143平户型，9号楼主推建筑面积约为169平户型，12号楼主推建筑面积约为143平户型，均价50000元/㎡。

  招商江山玺是时隔多年后，招商蛇口重回天津主城区。“玺”系又是招商蛇口TOP级产品线，全大户型配置，大玻璃落地窗，酒店级社区大堂和园林，阳光地库，精品精装，智能化……基本上目前天津高端住宅的标签元素，招商江山玺都具备了,足见其对天津的重视。

  天拖从2012年融创天房开始，经过接近10年的板块发展，现在的天拖板块早已聚集了很多高净值人群，具备非常强的高端改善购买力，整个板块的人文圈层非常好，现在已经到了板块升级迭代的周期，经过融创、天保、招商等众多品牌开发商在此聚焦开发，未来板块成熟度不可限量。

  相对其他板块，天拖有着非常好的人文圈层，各方面生活配套全面丰富的基础上还占据了天津的两大环线，紧邻天津中环线、快速路以里的核心位置。而且天拖的整体城市界面非常好，而且还有城市更新的空间，兼具了成熟的现状与未来价值的潜力，可以说地块资源非常有优势。   

  招商江山玺位于南开天拖版块，南开区保泽道与简阳路交口，整体占地面积约3.4万㎡，地上面积约9.9万㎡，容积率2.9。建筑密度仅20%，整体社区规划仅680户，地下车位规划1097个，车位比例1:1.6 。

  整个社区规划了12栋住宅，包括3栋12-17层到顶小高层、9栋22-25层到顶高层，两梯两户的布局。起步户型就是建筑面积约143㎡的宽厅三室，最大户型是建筑面积约190㎡的宽厅四室，妥妥的纯大户型社区。

  社区北侧有一个纯人行出入口，方便业主日后去北侧的中学和体育中心。社区东侧次入口，集合了地库入口和人行入口，但也是分离式设计，避免人车交叉动线。业主开车回家，基本都是在市政路上拐个弯就能下地库，社区内完全人车分流。

  楼体摆位并不是传统的兵营式排布，而是点式错落布局。每栋楼都错开了遮挡角度，也拉开了楼间距。

  按照项目规划文件来看，招商江山玺的中央景观花园达到了1万平米，并在景观区引入了泛会所空间，几乎大多数楼栋都有一个开阔的窗前景观。

  另外，整个社区大量运用智能化，体现在智慧通行、智慧安全、智慧服务三大方面。

  规划上注重舒适度均衡之外，招商江山玺外立面采用了铝板+大面积落地窗的配置，在天津市场上这已经成为高端产品的主流，也一直是国内豪宅的标配。

  户型分析

  建筑面积约169㎡的三室三厅两卫户型

  独立玄关入户后，可放置鞋柜、储物柜，扩大储存空间，加强了收纳功能，尽显私密归家仪式感。

  户型中央是一个南北贯通的客餐厅，客厅开间约6.2米，含阳台的进深约6.62米，非常标准的宽厅。接近41㎡的空间，划分为三大功能活动区后，尺度依然很充裕。

  规整的沙发区背后，可以摆放钢琴、书桌、茶台、展示柜、书架，甚至健身器械、架子鼓等等，满足业主各种业余爱好。

  南向阳台约1.25米的进深，是亲近自然的最好角落。落地窗下，晒着太阳喝杯清茶，侍弄几盆名贵的花草，好不惬意。北向则是传统的侧厨，带北开窗的餐厅，开间约2.95米，摆下一张直径1.4米餐桌后，两侧还能过人。

  南向三面宽，让整个空间与室外空气能够高效流通，通风效果极好。主卧为套间设计，“U”字型的衣帽间，储物空间大大增加，女主人的名牌服饰和包包也有了充足的空间收纳。卧室的大飘窗，配上坐垫、靠包就成了一部沙发，相当于送了一处卧室的休闲角。内嵌的卫生间不仅方便居住者使用，还可以隔离电梯对居住者的干扰。

  北侧卧室可灵活作为儿童房或者客卧，也可满足多位家庭成员居住。三个卧室布局与客厅形成动静分区，互不打扰，生活与起居区动静分离，减少活动噪音，并确保了彼此的生活私密性。

  双卫且均为明卫的设计，便于通风采光且方便实用，减少用卫生间拥挤的尴尬，提高生活质量。

  交通出行：

  步行1公里就可以到达地铁6号线天拖站，除了地铁6号线外，还有建设中的地铁8号线，地铁8号线将途经中北镇、天拖、五大道、海河教育园区等重点片区，预计2024年一期将建成通车，未来在兰坪路将设有站点，从项目出发1公里左右即可到达站点。

  地铁6号线是天津市第五条建成运营的轨道交通线路，起自东丽区南孙庄站，途经河北区、红桥区、南开区、河西区、西青区，东南止于津南区梅林路站，与天津轨道交通5号线形成“O”型环线。此外地铁6号线二期工程已建成，预计于2022年初可实现试运营。6号线二期工程正线总长14.34千米，设9座车站，线路途经河西区、津南区和海河教育园区。

  招商江山玺东侧红旗路上就是天拖公交站，拥有十余条通达全市各个区域的公交线路，如45、50、52、193、609、646、650、681、687、700、829、850、903、911路等，多条公交线路配合轨道交通形成了立体的交通网络，通往市区重点商圈，出行极为便捷。

  招商江山玺项目位于南开腹地，毗邻中环线和快速路。项目位于双环线之间，道路交通非常便捷，中环线可以方便抵达中心老城区位置，快速路也成为大家出行便捷的环线，项目距离快速路入口只需要车行300米，就可以方便的抵达各区。

  周边配套：

  招商江山玺周边教育资源完善，步行约400米就是公立幼儿园南开一幼，步行约200米是南开区中营瑞丽小学。同时到距离项目2公里范围之内就有多所大、中、小学和幼儿园教育资源配套。

  招商江山玺周边可达多家三甲医院，约2公里可达天津市一中心医院，是一所以器官移植、急救医学、耳鼻喉专业学科为特色，融医疗、教学、科研、预防、保健为一体的综合性三级甲等医院，是天津市医学中心之一。

  约3公里可达天津中医药大学第一附属医院，始建于1954年，现为三级甲等医院、全国百佳医院、国家中医针灸临床医学研究中心、国家中医临床研究基地和全国中医文化建设示范单位、天津市中医医学中心。

  约5公里可达南开医院、天津中心妇产医院和天津医科大学总医院。天津医科大学总医院是天津市最大的集医疗、教学、科研、预防为一体的综合性大学医院，医院为三级甲等医院、全国“百佳医院”、天津市医学中心。

  周边已建成的精彩1956商街、天拖创意生活园等商业设施，结合餐饮、休闲、娱乐为一体的特色商业街区，对标的是上海的新天地，成都的太古里，把工业的历史结合现代的商业打造成特点的商业街区。整体体量是十万方完全可以满足业主的未来生活。

  招商江山玺北侧正在建设一个大型体育馆包含游泳馆等功能，后期为业主增加更多的休闲去处，助力健康生活。

  此外项目周边毗邻多个商圈，约4公里可达鲁能城购物中心，商场总建筑面积12万平方米，地上六层和地下一层各6万平方米。包括HardRock餐厅、沃美国际影城等在内的知名品牌都为首入天津。在餐饮方面，多家大热人气餐厅开设天津首店，此外包括星巴克、原麦山丘、西贝、海底捞等餐饮名店也都在鲁能城购物中心呈现最高规格的门店。

  约5.6公里可达时代奥城商业广场，占地面积约46万平方米，总建筑面积约124万平方米。项目是由高端涉外住宅、高端精品商业、生态国际商务写字楼、酒店式公寓等多种业态组成的城市综合体。

  周边拥有两大生态公绿水园和水西公园，这两大生态公园成为业主休闲运动的最佳去处，形成了一个天然氧吧。

  水西公园也是天津市外环内最大的湿地公园，有得天独厚的地理优势，面积140.57万㎡，其中水体面积42.73万㎡，布局了21个园中园，以新中式风格为基调。

  绿水园总占地面积约16.5万平方米，近80%的面积为植物种植区域。5100余株乔木、5200余株灌木、1.2万平方米地被植物，在加上近千平方米水生植物、6万平方米草坪，充分发挥了公园的生态效益，体现景观面貌。