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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进上东金茂悦，为您带来项目的全面测评。  

  上东金茂悦为天津首个悦系产品，为改善阶层专项打造的品质住宅产品。对项目品质有一定追求的地缘改善、品质刚需、市区外溢首改、改善买房人的青睐。下面跟随小编一起来看看吧。

  项目亮点：环内稀缺宜居板块

  1.环内稀缺宜居板块

  项目位于成林道板块，地处津滨发展主轴，西连中心城区，东接滨海新区核心区，交通便捷。

  2.天津首个都会悦系产品

  金茂悦系产品，做为天津首个都会悦系产品，更是面向城市中坚力量打造的品质住宅。

  3.四横三纵道路网及轨道交通

  项目所在的区域向北依托卫国道，向南依托成林道和津滨大道，占据东区交通的中心线，具有非常好的通达性。

  4.央企品牌 品质保障

  项目由实力央企中国金茂打造，强大品牌力护航项目品质。

  价格分析

  目前上东金茂悦二期产品在售，共计13栋楼，2栋8层到顶洋房，11栋13-15层到顶的小高产品，主推户型为建面约83㎡、99㎡、120平米、140㎡。整体均价约21000元/㎡。

  项目所在板块新房项目已陆续上市，在售新盘距项目较近的恒基旭辉都会江来，价格在21500元/平米，包含洋房和高层。此外，还有位于卫国道北侧的远洋寛阅时光，均价约20000元/平米。

  项目周边万新村、万新街区属于成熟的居住区，目前周边二手房价格约17000-23000元/平米，挂牌二手房以老旧小区居多，大部分房龄在30年以上。其中，距项目较近环境较好的香邑国际、翠海佳园，建成年限在10年以上，存在大量潜在的居住改善需求，价格有空间、需求很旺盛。

  今年东丽区的土拍均围绕着成林道，也出现了久违的溢价，今年东丽区的首块土拍就溢价了28%，堪比中心核心区。而且，除金茂之外，目前还有万科、旭辉等多家房企入驻的成林道板块，未来很有可能成为临空经济区甚至整个天津东部难得的环内改善居住功能板块。

  其中上东金茂悦承载了金茂在高端府系产品之外、更受年轻新贵青睐的潜力地段品质改善需求。

  楼盘规划

  上东金茂悦位于环内众多利好集结的成林道板块，东至迭山路，南至程州道，西至国山路，北至程新道；项目整体占地约5.9万平方米，建筑面积约11.9万平方米，容积率仅为2.0，绿地率约40%，是环内少有的低密高绿化社区。

  项目整体分2期开发，共计27栋楼，1100户，建筑形态呈现出来的都是洋房和小高层产品，是环内少有的低密高绿化社区，定义为一个纯粹的品质型改善社区。

  目前上东金茂悦二期产品在售，共计13栋楼，2栋8层到顶洋房，11栋13-15层到顶的小高产品，主推户型为建面约83-140㎡。整体在售均价约21000元/㎡。

  户型解析

  建筑面积约99㎡三室两厅两卫，整体方正，南北通透，采光通风，没有任何的浪费面积。

  入户独立玄关设计，不仅增加了这部分空间的使用功能，同时可以增加入户仪式感。

  客厅、阳台、餐厅“一字型”布置，呈现出开敞、通透的大起居空间。客厅、餐厅两厅功能分布明确，空间大而且对流通风。L型大面宽厨房，充分满足厨房的使用需求。

  南向客厅与卧室双飘窗设计，提升空间利用率；其中主卧套房设有独立卫浴，主人不用走出卧室即可更换衣服，梳洗，打扮，一气呵成，多层次收纳系统，增加空间美观及实用性。北向卧室打造的是多功能的X空间设计，可以满足客户不同家庭时间段的不同需求。

  双卫且均为明卫的设计，便于通风采光且方便实用，减少用卫生间拥挤的尴尬，提高生活质量。

  交通出行

  轨道交通：距离地铁2号线登州路站约2.5公里，2号线是东西向横穿市区的地铁轴线，能与目前开通的所有轨交线路换乘，正在规划建设的地铁10号线也将在屿东城站与其接驳。

  天津轨道交通2号线线路西起西青区曹庄，东至东丽区天津滨海国际机场，串接南开区、和平区、河北区、河东区、东丽区、西青区6个行政区。

  与此同时，地铁2号线的特别之处是串联了天津站、滨海国际机场等天津重量级交通枢纽。

  公共交通：项目约1公里范围内有好新家园以、香邑国际及登州里公交站，包含339路、28路、653路、861、机场专线4路车路等多条公交线路。通达天津主要商业核心区域，河东万达商圈、天津站后广场商圈、以及小白楼滨江道商业区、天津滨海国际机场等。出行非常便捷，站点附近早晚高峰略有拥堵。

  自驾：项目拥有三纵四横的五维立体交通网络。“三纵”为中环线，昆仑路，外环线，昆仑路作为天津快速路网的重要组成部分，已经成为百姓出行必备的便捷路线；“四横”为卫国道，成林道，津滨大道、津塘路。向内可便捷地到达市中心及各个商圈；向外，随着成林道东拓工程，可以快速到达空港自贸区及滨海新区。

  周边配套

  教育配套：项目周边幼儿园有阳光幼儿园、小天使幼儿园(六区花园街)、李明庄村幼儿园；中小学有北成林小学、成林中学，可满足后期业主孩子教育无忧。

  医疗配套：项目约周边有武警医院、第三医院、武警医学院附属医院、中医二附属医院等综合性三级甲等医院以及中慧津康医院等，为社区业主的健康保驾护航。

  距离武警总队医院约3.5公里，武警天津总队医院位于天津市河东区卫国道208号，历史悠久、科室齐全、设备先进、技术雄厚、建筑布局合理，是集医疗、科研、教学、预防保健为一体的天津市唯一一所综合性二级甲等部队医院、爱婴医院、区市医保定点医院、天津市十佳医院、国际紧急救援中心网络医院。

  商业配套：半径1公里约5分钟生活圈有成林和万新组成的商业圈，香邑广场，完全满足您所有的生活基础配套。

  半径5公里约15-20分钟即可到达河东万达广场、爱琴海购物广场、红星美凯龙，家乐福，华润万家等多个大型购物中心云集于此，形成了集购物、娱乐、休闲、特色餐饮于一体的城市级购物中心。

  公园配套：项目周边也已规划了超大型城市级公园“程林都市森林公园”，占地6平方公里，如此大体量的城市公园不仅为周边生态环境起到了重大改善作用，也为周边居民提供了更广域更自然的娱乐休闲去处。

  上东金茂悦坐拥北侧一座约3万平米的乐跑公园，含括沙坑、滑索、跑道等配套设施，满足日常休闲放松需求。