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近日，多地针对置换客群推出“以旧换新”政策。据中指研究院监测，2023年以来已有超30城表态支持“以旧换新”，包括郑州、宁波、盐城、济南、连云港等地，通过直接收购、中介合作、发放补贴等多种方式。这一趋势显示出政府和房地产市场对于推动房产消费、优化资源配置的积极态度。

“以旧换新”政策有助于激活二手房市场，推动住房消费升级。随着城市发展和居民生活水平的提高，许多家庭有改善居住条件的需求，但旧房出售难、新房购买压力大等问题制约了他们的消费决策。通过“以旧换新”政策，政府为这部分家庭提供了更为便捷、经济的解决方案，有助于释放潜在购房需求，促进房地产市场的健康发展。

其次，“以旧换新”政策有助于优化资源配置，提高住房使用效率。在城市中，一些老旧小区和房屋存在设施陈旧、环境不佳等问题，而新房则往往具有更好的居住环境和配套设施。通过“以旧换新”，政府可以引导居民将老旧房屋置换为新房，从而提高整个城市的住房品质和居住环境。

然而，也需要看到“以旧换新”政策在实施过程中可能面临的一些挑战。例如，如何确保政策的公平性和透明度等问题；如何合理评估旧房价值，确保换购过程的公正性；以及如何保障购房者的权益，避免在换购过程中出现纠纷等。

政府及时介入至关重要

克而瑞统计数据显示，2024年3月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比提升92.8%；但由于单月业绩规模仍保持在历史较低水平，同比去年3月降低45.8%。从累计业绩情况来看，百强房企今年1-3月实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前房地产市场面临新房与二手房竞争加剧、循环降价的困境，导致市场循环受阻。然而，市场上存在大量卖一买一、卖旧买新、买小买大的改善型及消费升级需求。在市场机制失灵之际，政府及时介入至关重要。

李宇嘉进一步分析，虽然在存量房源丰富、供求关系显著变化的背景下，政府适度低价收购部分优质中小户型普通商品住房作为保障性租赁住房或人才房具有一定合理性，但大规模收购可能受制于财力与债务约束，且政府在匹配供需方面并不具备明显优势，可能导致手中房源难以消化，使政策执行陷入困境。

李宇嘉建议，政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构与房源，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。同时加大对新房与存量房源的公共配套完善与老旧小区改造力度，提升房源的宜居性与舒适度，最终依靠市场力量推动存量房交易与新房市场的有效循环。

总的来说，“以旧换新”楼市政策是一个积极的尝试，有助于激活房地产市场、推动住房消费升级和优化资源配置。但在实施过程中需要注重公平、公正和透明，确保政策的顺利实施和有效执行。