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继杭州、南京之后，热点城市合肥于上周正式加入了“买房送户口”的行列。

  新一轮“抢人大战”升级。

  据不完全统计，5月上半旬就有6个城市先后推出买房或租房落户政策。这六个城市分别是武汉、杭州、南京、合肥、佛山、沈阳。

  如果上一轮降落户门槛是户籍改革的需要，那么此轮“买房落户”是需求端刺激政策的一部分，客观上为房地产市场导入需求，政策与稳楼市直接挂钩。

  放在推动经济发展的角度来看，“抢人”才是城市中长期的命题。 

  全面取消限购不到一年，省会城市合肥于5月15日再出救市“组合拳”。

  政策明确在合肥本市以合法方式取得商品住宅性质房屋所有权的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移。购买新建商品住房的，需完成网签备案。

  在合肥之前，南京发布了《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，其中明确在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。

  这是南京在2018年废止“买房即落户”政策后，时隔6年再度重启该项政策。

  稍早之前，5月9日杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，明确优化积分落户政策，在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。

  尽管杭州市住保房管局工作人员表示不能片面理解为“购房即落户”，但在现有的积分落户框架内，自有产权住房的赋分权重大幅增加。

  在5月加入买房或租房即落户的城市还有武汉、佛山和沈阳。

  其中沈阳在买房即落户的基础上，又往前迈出一大步，即“租房落户”。实施租房落户的城市并不少，比如青岛、郑州、无锡、济南等城市均在2023年就已出台过租房可落户的相关规定。

  在5月份落地“买房即落户”的6个城市，算得上头部城市。

  其中杭州、武汉和南京2023年GDP更是位列全国TOP10行列，分别位列第8位、第9位和第10位。佛山和合肥也在TOP20之列。另外沈阳也在第31位。

  聚焦房地产市场表现，即便是头部城市，也面临成交下滑、库存上涨的情况。

  CRIC数据显示，武汉、南京和合肥前4月新房累计成交面积降幅都在六成以上，杭州、佛山累计成交面积降幅也在五成以上。

  再来看库存情况，杭州库存压力最小，截至4月末去化周期为8.3个月，武汉次之，去化周期达到15.6个月，南京、佛山、合肥和沈阳去化周期都在18个月以上，整体面临较大去化压力，

  以南京为例，在本一轮的市场下行周期中，南京新房去化周期一路攀升，由去年4月的14.9个月升至23.6个月，2024年二季度开盘项目去化率已经降至一成左右。

  从楼市的角度来看，这些城市住房刚性需求的增长主要依靠外来流动人口，降低落户门槛能够激发这部分外来劳动力的购房需求，从而实现楼市去库存，促进楼市尽快实现新的供求平衡。

  人口指标在推动城市经济发展的同时，也是城市稳定住房需求的重要支柱。

  除了当下稳楼市的需求之外，近年来经济环境的变化、人口出生率的下降背景下，全国人口已连续两年负增长，2023年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人，在总量的局限下，未来大部分城市或将面临一个人口增速变缓或者下降的现实。

  城市之间的人口竞争愈发激烈。

  从城市综合实力的角度来看，过去不少城市通过人才政策，吸引大量优质人才，随着人才利好逐渐显现，人口增量带来大量的市场红利，比如成都、西安、杭州为代表的强二线城市均在上一轮“抢人大战”中占得先机。

  如今，随着“买房落户”政策落地，抢人大战从“抢人才”逐渐演变为“抢人口”。

  值得关注的是，合肥2023年常住人口增量达到了21.9万人，超过杭州、成都等城市高居全国首位。

  相比之下，南京在“抢人大战”中略显紧迫。在GDP十强城市中，南京是唯一一个常住人口没有过千万的城市，2023年末常住人口仅为954.7万人，增量为5.59万人。所以我们可以看到，从去年以来南京不断在降低落户门槛。

  核心城市想要维持人口红利，势必要加入到人口争夺战中来，而“买房落户”是行之有效的办法之一。

  行业规模进入调整期，2023年新建商品住宅成交面积为11.2亿平方米，相较于2021年17.9亿平方米高点，行业规模已下跌超30%。2024年新房成交规模预计还将下降5%左右。

  在这一背景下，人口，将成为支撑城市需求增长的重要指标。

  大多数城市已经完全放开外来人口的购房限制，核心城市南京、杭州、武汉、合肥等更是出台了重启购房落户等一揽子政策。

  常住人口增量能够带来多少住房需求量？

  就纳入统计的2023年末常住人口增量排行TOP20城市测算，2023年20城新增200.34万人，按照人均30㎡计算刚需住房规模，将新增约6000万平方米住房需求。

  另外，CRIC根据户籍数据估算，据2023年公报披露数据，在人口净流入排名前30的城市中，仍然有1亿人的外来人口，净流入人口相关住房需求可达30亿平方米。中长期来看“存量刚需”将是住房需求的有力支撑。

  在城镇化率达到高位、行业规模增长空间有限的情况下，重点城市“抢人大战”策略正在发生转变，重点城市淡化学历要求、降低落户门槛，“人才争夺”逐渐演变为“人口争夺”。

  人口的持续流入将是城市房地产持续发展的主要支撑力，无论是大量外来人口带来的刚需存量，还是改善性需求的转化，这些将是未来房地产市场发展的“蓄水池”和“稳定器”。

  未来很长一段时间，人口变化将是各城市房地产行业面临最大挑战之一。