天津中原研究院跟踪了天津中心城区及环城四区成交最为活跃的100个二手房社区成交情况,TOP100榜单中,中心城区社区占比34%,环比增长7%,环城四区社区占比66%。其中,中心城区成交套数占比34%,环比增长8%,成交套均面积为64平米。环城四区二手房成交套数占比66%,成交套均面积91平米。
市区:学区房成交升温
本月受南开、河西学籍政策调整影响,市区成交量上涨,成交多以学区房为主,尤其河西区市场火爆,上榜社区成交量占全市TOP100社区的15%,环比增长8%。
河西区本月15个社区上榜,为今年内最多,价格保持稳定。上榜社区均为小户型学区房,套均面积50平米,总价均在180万以内。比如本月市区成交排名第二和第三位的新城小区和景兴西里社区,不但有优质的教育资源,而且总价在150万以内,持续受到有上学需求客户的关注。
南开区在锁学籍政策发布后,成交量出现小幅回落。上榜社区成交量仅占全市TOP100社区的8%,为今年内最低,同时成交价格较上月出现小幅下降。本月成交热点社区集中在华苑板块,安华里、莹华里、天华里和云华里成交量排名区域前列,但成交价格较上月下降4%-8%。另外东北角艺术公寓本月成交量下降50%,单价3万元/平米左右,环比下降11%,总价首次跌破200万元。
和平区本月虽仅诚基经贸中心上榜,但成交量位居全市首位,价格在上月出现回落后,近两月稳定在3.9万元/平米,总价230万左右的水平。
河东区本月上榜社区多为百万以内的低总价社区,像唐口新村六段和东瑞家园,总价仅70万左右,适合在市区落户客群。
河北区和红桥区的学区房出现升温的迹象,比如河北区的金狮家园,拥有区内的优质教育资源,年内首次上榜。另外红桥区上榜的建设里、龙禧园社区也都拥有区内优质教育配套,市区在已有三个区锁学籍后,其他三区的学区房热度也开始升高。
和平区
南开区
河西区
河东区
河北区
红桥区
环城:低总价社区热度升高
从成交结构来看,环城四区二手房仍以刚需客户购买为主,成交总价在100万以内的房源占比半数以上。
津南区本月市场热点集中在百万以内的低总价社区,比如葛沽镇的荣水园和慈水园,总价仅60万左右,成交量位居津南区的前两位。天嘉湖板块的中海公园城和星耀五洲,高层总价80万左右,成交量位居区域前列。另外咸水沽板块本月成交二手房多为低总价的保障房社区,如金益园、宝业馨苑等。从成交热点社区分布看,本月津南区购房客户主要以外地落户客和产业客群购房为主。
东丽区金钟街板块的保利玫瑰湾社区近两月连续上榜,本月单价降至1.5万元/平米,较上月再次下降10%,作为东丽环内板块的次新房社区,总价降至140万左右,性价比较高。另外万新街道内的好美嘉园,为已入住十年以上的保障房社区,单价仅1.1万元/平米,总价60万左右,凭借低总价的优势吸引落户客群的关注。
本月西青区成交的热门社区集中在张家窝和中北镇板块,张家窝板块凭借临近高铁站以及低总价的优势,吸引外地客群,比如像家诚里社区、宝庆里社区和家泰里社区等,单价9000元/平米左右,总价80万以内,以落户及产业客群购买为主。中北镇板块成交二手房以改善社区为主,像云锦世家和华亭国际,成交量排名全市前三位。云锦世家的高层和华亭国际的小高层产品单价均在1.4万元/平米,总价140万元左右,与上月基本持平。今年中北镇新盘较多,部分周边居民有置换改善需求,因此催生板块二手房市场热度升高。
北辰区成交热门社区多为80万以下的低总价社区,像双青板块的荣康园、荣悦园、荣翠园和荣雅园,成交量排名区域前列,板块内社区普遍单价8000元/平米,总价仅需60万,适合外地落户客群。另外像天穆板块的蓝岸森林花园、天和丽园和桃香园社区,当前价格已回落至1万元/平米左右,总价百万以内,社区临近河北和红桥两区,周边配套完善,地铁在建,性价比较高,因此受到刚需客户的关注,预计未来板块的热度仍将持续。
北辰区
东丽区
西青区
津南区
6月预期:市场热点仍将集中在低总价社区
随着楼市新政的落地,首付比例和贷款利率再次下调,市区和环城低总价社区的市场热度有望继续提升。在和平、河西和南开三区锁学籍后,河东、河北和红桥三区内,低总价且有优质教育资源的社区,成交量预计将出现增长。另外在环城四区中,总价百万以内的社区预计仍将是成交的主力。
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