022年2月，房地产市场下行压力不断加剧，成交创近年来单月新低。28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%。
一线城市供应再陷低迷，成交全线回落，同、环比分别下降25%和42%。其中，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%附近。一方面，春节假期外来务工人员集中返乡，房地产市场迎来传统的销售淡季，房企大幅调降供货力度，例如深圳近乎断供。另一方面，市场持续下行，房企打折降价常态化，并提高分销佣金比例，但由于“买涨不买跌”心理作祟，较难扭转成交颓势。上海市场热度惯性延续，新开盘项目平均去化率接近60%，核心地段限价盘仍能实现“日清”，成交同比增长33%。
24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%。其中，8成以上二、三线城市成交同比下滑，近4成二、三线城市成交同比腰斩。具体而言，受困于疫情防控出现反复，苏州、杭州等房地产市场近乎停摆，成交皆创新低。南宁、东莞等市场下行压力加剧，成交同比跌幅超70%。西安、南京等部分二线城市市场有所转暖，成交同比实现正增长。典型如西安，新开盘项目平均去化率达到60%，近半楼盘开盘当天售完。
而从我们实际调研情况来看，今年三、四线城市返乡置业明显弱于往年，表现于返乡置业集中释放的时间跨度不足两周，且水客大幅增多，案场到访客户实际转化率普遍低于10%。房企内卷式降价，扬州、淮安等折扣力度低至85折，淮南等买房送车位、购房返现、首付分期等营销动作频现，但对成交拉动效果有限。
核心动因在于全国市场大环境持续转冷，品牌房企接连暴雷，叠加实际经济低迷居民消费预期转淡，导致市场信心严重缺失，客户对未来房价预期转跌，体现于刚需客群全城比价格，改善性客群越跌越不买。
展望3月，我们认为从政策底到市场底仍需要一定的传导发酵周期，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力，3月成交整体提升幅度有限，而受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。各城市市场将持续分化，理想情况下，随着市场信心逐渐恢复，上半年核心一、二线城市市场或将率先企稳回升，下半年弱二线及强三线城市或将轮动复苏。
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